TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le:

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2ème chambre 2ème section

N° RG 21/10090

N° Portalis 352J-W-B7F-CU5SC

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDERESSE

SCCV [Localité 7] LECAS

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Alexis LE LIEPVRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0176

DÉFENDERESSES

S.N.C. COGEDIM PARIS METROPOLE

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Alexis LE LIEPVRE de la SCP LACOURTE RAQUIN TATAR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0176

S.A.R.L. SAINT GERMAIN 65

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0173

Décision du 14 Novembre 2024

2ème chambre 2ème section

N° RG 21/10090 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU5SC

S.A. SOCIETE CENTRALE POUR LE FINANCEMENT DE L’IMMOBILIER (SOCFIM)

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Isabelle VINCENT de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0371

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assisté de Madame Sophie PILATI, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 19 Septembre 2024, présidée par Jérôme HAYEM et tenue publiquement, rapport a été fait par Claire ISRAËL, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 27 février 2019, la société Saint Germain 65 a unilatéralement promis à la société SNC COGEDIM Paris Métropole de lui vendre un ensemble immobilier situé [Adresse 2], moyennant un prix de 14 200 000 euros.

La promesse était conclue pour une durée expirant le 30 mai 2020, sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et prévoyait le versement par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 710 000 euros, soit 5% du prix de vente, le versement de cette indemnité devant être garanti par l’obtention d’une garantie à première demande documentée.

Par courrier du 30 juillet 2019, la société SNC COGEDIM Paris Métropole a sollicité de la société centrale pour le financement de l’immobilier (ci-après SOCFIM) la fourniture d’une garantie autonome de paiement au bénéfice de la société Saint Germain 65.

Par acte du 31 juillet 2019, la SOCFIM a accordé une garantie autonome de paiement à première demande à la société Saint Germain 65 portant sur la somme de 710 000 euros.

Par avenant du 2 octobre 2019, les parties ont convenu de proroger le délai d’obtention du permis de construire au 30 mars 2020.

Par avenant des 25 et 26 juin 2020, le délai d’expiration de la promesse de vente a été prorogé une première fois au 15 septembre 2020.

Par recours gracieux du 21 juillet 2020, un tiers a sollicité le retrait du permis de construire délivré le 13 mars 2020 par la mairie de [Localité 7] à la SCCV [Localité 7] LECAS.

Le 28 juillet 2020, la SCCV [Localité 7] LECAS, s’est substituée à la société SNC COGEDIM Paris Métropole dans le bénéfice de la promesse unilatérale de vente.

Par avenant des 8 et 9 septembre 2020 le délai d’expiration de la promesse a été prorogé au 15 novembre 2020.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 janvier 2021, la SCCV [Localité 7] LECAS a sollicité de la promettante la restitution de la garantie à première demande fournie, en raison de la défaillance de la condition suspensive résultant du recours gracieux exercé le 21 juillet 2020.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 juin 2021, la société Saint Germain 65 a opposé un refus et a mis en demeure la SCCV [Localité 7] LECAS de lui verser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 juillet 2021, la société Saint Germain 65 a mis en demeure la SOCFIM de lui verser la somme de 710 000 euros conformément à la garantie.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 juillet 2021, la SCCV [Localité 7] LECAS a demandé à la SOCFIM de ne pas donner suite à cette demande.

Par courrier du 22 juillet 2021, la SOCFIM a refusé de verser la somme demandée par la société Saint Germain 65 au motif qu’il n’était pas justifié de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives.

Par exploits d’huissier en date du 29 juillet 2021, la SCCV [Localité 7] LECAS a fait assigner la société Saint Germain 65 et la SOCFIM devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir condamner la première à lui restituer l’exemplaire original de la garantie autonome, interdire à la seconde de verser à la première la somme de 710 000 euros au titre de cette garantie et de voir condamner les deux sociétés à l’indemniser de son préjudice.

Par exploits d’huissier en date du 29 juillet 2021 également, la société Saint Germain 65 a fait assigner la SCCV [Localité 7] LECAS, la société SNC COGEDIM Paris Métropole et la SOCFIM aux fins essentielles de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 710 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et la SCCV [Localité 7] LECAS et la société SNC COGEDIM Paris Métropole à l’indemniser de son préjudice (RG n°21/10325).

Le 9 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 décembre 2022, la SCCV [Localité 7] LECAS demande au tribunal de :

JUGER que la SCCV [Localité 7] LECAS n’est pas redevable de l’indemnité d’immobilisation à l’égard de la SARL SAINT GERMAIN 65, JUGER que la garantie autonome prise au bénéfice de la SARL SAINT GERMAIN 65 en garantie du paiement de l’indemnité d’immobilisation est devenue sans objet, En conséquence,

DEBOUTER la SARL SAINT GERMAIN 65 de l’ensemble de ses demandes, CONDAMNER la SARL SAINT GERMAIN 65 à restituer l’exemplaire original de la garantie autonome à la SCCV [Localité 7] LECAS, INTERDIRE à la SOCIETE CENTRALE DE FINANCEMENT DE L’IMMOBILIER de verser la somme de 710.000,00 euros au titre de la garantie autonome à la SARL SAINT GERMAIN 65, CONDAMNER la SARL SAINT GERMAIN 65 à verser à la SCCV [Localité 7] la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice financier, CONDAMNER la SARL SAINT GERMAIN 65 à verser à la SCCV [Localité 7] LECAS la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice de réputation, CONDAMNER la SARL SAINT GERMAIN 65 à verser la somme de 10.000 euros à la SCCV [Localité 7] LECAS au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la SARL SAINT GERMAIN 65 aux entiers dépens, ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 mars 2023, la société SNC COGEDIM Paris Métropole demande au tribunal de :

DEBOUTER la SARL SAINT GERMAIN 65 de l’ensemble de ses demandes, CONDAMNER la SARL SAINT GERMAIN 65 à verser la somme de 3.000 euros à la SNC COGEDIM PARIS METROPOLE au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la SARL SAINT GERMAIN 65 aux entiers dépens,

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 septembre 2022, la société Saint Germain 65 demande au tribunal de :

CONSTATER que la SCCV [Localité 7] LECAS a empêché l’accomplissement de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire définitif en s’abstenant de réaliser les diligences les plus élémentaires ; Par conséquent,

DIRE ET JUGER que la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire définitif doit être réputée accomplie ; DIRE ET JUGER qu’en vertu des stipulations contractuelles, la SNC COGEDIM PARIS METROPOLE et la SCCV [Localité 7] LECAS sont redevables solidairement de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente pour un montant de 710.000 euros ; CONDAMNER solidairement la SNC COGEDIM PARIS METROPOLE et la SCCV [Localité 7] LECAS, bénéficiaires de la promesse, et la SOCIETE CENTRALE POUR LE FINANCEMENT DE L’IMMOBILIER (SOCFIM), en sa qualité de garant à première demande, au paiement de la somme de 710.000 euros et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir ;ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la date de l’assignation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ; N’ACCORDER aucun délai de paiement supplémentaire en raison de l’ancienneté de la convention entre les parties et des délais d’ores et déjà écoulés ; DEBOUTER purement et simplement les parties adverses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER solidairement la SNC COGEDIM PARIS METROPOLE et la SCCV [Localité 7] LECAS au paiement de la somme de 300.000 € à titre d’indemnisation du préjudice subi (montant à parfaire) ; CONDAMNER solidairement la SNC COGEDIM PARIS METROPOLE, la SCCV [Localité 7] LECAS ainsi que la SOCIETE CENTRALE POUR LE FINANCEMENT DE L’IMMOBILIER (SOCFIM) au paiement de la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ; DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 avril 2023, la SOCFIM demande au tribunal de :

RECEVOIR la SOCFIM en ses demandes, fins et conclusions et l’y DECLARER bien fondée ; JUGER que la société SAINT GERMAIN 65 n’a pas respecté le formalisme prescrit à l’article 4 du contrat de garantie à première demande en date du 31 juillet 2019 ; En conséquence,

DEBOUTER la SARL SAINT GERMAIN 65 de sa demande tendant à voir la SOCFIM condamnée solidairement avec la SNC COGEDIM PARIS METROPOLE et la SCCV [Localité 7] LECAS, à lui payer la somme de de 710.000 euros et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir ; DEBOUTER la SARL SAINT GERMAIN 65 de toutes autres demandes, fins et conclusions. Si par extraordinaire le Tribunal judiciaire de PARIS venait à condamner la SOCFIM à payer une somme quelconque à la société SAINT GERMAIN 65,

CONDAMNER la SNC COGEDIM PARIS METROPOLE et la SCCV [Localité 7] LECAS à relever et garantir la SOCFIM ; DEBOUTER la SARL SAINT GERMAIN 65 de toutes ses autres demandes, fins et conclusions. En toutes hypothèses,

CONDAMNER la SARL SAINT GERMAIN 65 à payer à la SOCFIM la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

*

Sur l’indemnité d’immobilisation et la garantie à première demande

La SCCV [Localité 7] LECAS, soutenant principalement que la condition suspensive d’obtention d’un permis de démolir et de construire purgé de tout recours a défailli, demande la condamnation de la promettante à lui restituer l’exemplaire original de la garantie à première demande et qu’il soit interdit à la SOCFIM de verser à cette dernière le montant de l’indemnité d’immobilisation. Elle fait valoir que :

La promesse était conclue sous la condition suspensive que le permis de construire n’ait fait l’objet d’aucun recours gracieux et/ou contentieux ou d’opposition de la part d’un tiers susceptible de conduire à un sursis à exécuter l’ouvrage ou à l’annulation du permis,L’avenant du 8 septembre 2020 a expressément rappelé que cette condition suspensive n’avait pas été levée et que la promesse était consentie sous la condition suspensive que le permis soit purgé de tout recours permettant la réalisation du projet immobilier et pouvant être mise en œuvre immédiatement, la promesse devenant caduque à la date du 15 novembre 2020 à défaut de lever cette condition suspensive, La condition suspensive n’a pas été levée au 15 novembre 2020 en raison de l’exercice du recours gracieux du 21 juillet 2020 : en effet ce recours a fait l’objet d’un rejet implicite par la mairie et ce rejet a fait courir un nouveau délai de deux mois, soit jusqu’au 21 novembre 2020, pour former un recours contentieux en application de l’article L. 411-2 du code des relations entre le public et l’administration.

Elle conteste avoir empêché la réalisation de la condition suspensive dès lors que :

Elle a déposé la demande de permis le 30 septembre 2019, cette demande portant bien sur le projet défini à la promesse, Elle a accepté la prorogation du délai de validité de la promesse pour tenir compte de la prorogation des délais liée à l’épidémie de covid-19, Elle a obtenu le permis de construire le 13 mars 2020, soit avant l’expiration du délai prévu, Elle a accepté de proroger une nouvelle fois la durée de validité de la promesse en raison du recours exercé alors qu’elle n’en avait pas l’obligation et a essayé de négocier avec le requérant pour trouver une issue amiable favorable et purger le permis de tout recours, en vain, ce dont elle a informé le promettant loyalement, L’exercice d’un recours gracieux par un riverain ne peut caractériser une défaillance de sa part, Elle n’était pas tenue d’examiner le sérieux ou la « dangerosité du recours » qui était recevable, ni de régulariser le permis par une demande modificative qui n’aurait de toutes façons pas pu aboutir dans les délais, A aucun moment la promettante n’a participé ou proposé de participer aux négociations et elle ne peut lui reprocher d’avoir renoncé au permis de construire alors qu’elle n’était elle-même pas tenu de négocier avec l’auteur du recours.

La société Saint Germain 65 soutient au contraire que la condition suspensive a défailli parce que la bénéficiaire en a empêché la réalisation, de sorte qu’elle doit être réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil. Elle demande par conséquent la condamnation sous astreinte de la SCCV [Localité 7] LECAS solidairement avec la société SNC COGEDIM Paris Métropole et avec la SOCFIM en qualité de garante, à lui payer la somme de 710 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec capitalisation des intérêts. Elle fait valoir que :

La SCCV [Localité 7] LECAS et la société SNC COGEDIM Paris Métropole n’ont pas été diligentes pour régulariser le permis à la réception du recours formé à son encontre, le cas échéant par une demande de permis modificative, La SCCV [Localité 7] LECAS n’a pas examiné la dangerosité et le bien-fondé du recours gracieux et elle n’a pas engagé les très simples démarches qui auraient permis de régulariser l’arrêté du 13 mars 2020, en vérifiant que les cotes NGF indiquées sur le permis au niveau de la façade Nord Est bâtiment 1 étaient ou non erronées, ce qui était reproché par le requérant, Le juge administratif n’aurait pas pu annuler le permis sans inviter la SCCV [Localité 7] LECAS à le régulariser, Il n’est pas démontré que le recours a été notifié à la SCCV [Localité 7] LECAS conformément à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme et donc qu’il était recevable, La SCCV [Localité 7] LECAS a renoncé au permis de construire avant même la fin des négociations avec le requérant ainsi que cela résulte de sa demande de retrait du 10 novembre 2020.

Elle soutient par ailleurs avoir parfaitement respecté les modalités de mise en jeu de la garantie et notamment qu’elle a bien adressé, par l’intermédiaire de son conseil qui bénéficiait de la présomption du mandat ad litem, une lettre recommandée avec avis de réception à la société Saint Germain 65 le 4 juin 2021, l’avis de réception de ce courrier faisant apparaître le tampon de la SCCV [Localité 7] LECAS, ce qui démontre qu’elle l’a bien reçu, l’adresse sise [Adresse 3] à [Localité 6] étant l’adresse de la SNC COGEDIM paris Métropole figurant à la promesse.

La société SCN COGEDIM Paris Métropole et la SOCFIM demandent le rejet de la demande de la société Saint Germain 65.

La SOCFIM oppose que la société Saint Germain 65 n’a pas respecté les modalités de mise en jeu de la garantie dès lors que :

Elle n’a justifié par aucune pièce de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives, alors que la garantie ne pouvait être actionnée que dans cette hypothèse en application de la promesse et des termes de l’acte de garantie à première demande documentée, Il existait un litige sur la réalisation des conditions suspensives et elle n’était donc pas tenue de prendre position, La société Saint Germain 65 n’a pas justifié d’un mandat spécial de son conseil pour mettre en jeu la garantie à première demande.

La SCCV [Localité 7] LECAS et la SNC COGEDIM Paris Métropole s’associent à ces moyens et soutiennent que :

La garantie de la SOCFIM ne peut être actionnée par la société Saint Germain 65 qui n’a pas justifié de la réalisation des conditions suspensives, Elle n’a en outre pas adressé une lettre recommandée avec avis de réception à la SCCV [Localité 7] LECAS dès lors que la lettre de mise en demeure du 4 juin 2021 a été envoyée à une adresse qui n’est pas la sienne, le fait que la lettre ait été réceptionnée par elle étant indifférent Ce n’est pas la société Saint Germain 65 qui a adressé la demande de paiement à la SOCFIM mais son conseil qui ne justifie pas d’un mandat spécial à cette fin, la mise en œuvre d’une garantie à première demande n’entrant pas dans la présomption du mandat ad litem,L’appel de la garantie est manifestement abusif et frauduleux.

Sur ce

Sur l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes de la promesse de vente du 27 février 2019, les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à 710 000 euros et ont stipulé que dans l’hypothèse où le bénéficiaire serait défaillant alors que toutes les conditions suspensives seraient réalisées, l’indemnité d’immobilisation sera acquise de plein droit au promettant à titre de dommages et intérêts forfaitairement et définitivement fixés pour la réparation du préjudice subi.

Elles ont prévu plusieurs conditions suspensives, et notamment à l’article 17.3.9. de leur acte, une condition suspensive d’obtention d’un permis de démolir et d’un permis de construire purgé de tout recours d’un tiers, gracieux et/ou contentieux ou d’opposition de la part d’un tiers susceptible de conduire à un sursis à exécuter l’ouvrage ou à l’annulation du permis, la demande de permis devant être déposée au plus tard le 30 septembre 2019.

Il est constant que le permis de démolir et de construire délivré le 13 mars 2020 par la mairie de [Localité 7] à la SCCV [Localité 7] LECAS a fait l’objet d’un recours gracieux d’un tiers, en date du 21 juillet 2020, visant à l’annulation du permis.

Contrairement à ce qu’indique la société Saint Germain 65, il est prouvé que ce recours a été régulièrement notifié à la mairie de [Localité 7] et à la bénéficiaire du permis, conformément aux dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, au moyen des bordereaux de dépôt par l’auteur du recours, tamponnés et datés du 24 juillet 2020.

Il est également constant que ce recours n’était pas purgé au 15 novembre 2020, date à laquelle les parties avaient convenu par avenant du 8 septembre 2020 de prolonger la « durée de validité de la promesse (…) sans autre prorogation automatique » et au-delà de laquelle la promesse deviendrait caduque de plein droit. En effet, le recours du 21 juillet 2020 a fait l’objet d’un rejet implicite du maire de [Localité 7] et en application des dispositions de l’article L. 411-2 du code des relations entre le public et l’administration, le requérant disposait alors d’un délai de deux mois, pour former un recours contentieux, soit jusqu’au 21 novembre 2020.

Dès lors, la condition suspensive d’obtention d’un permis purgé de tout recours n’était pas réalisée au jour d’expiration de la promesse, le 15 novembre 2020, et la promesse est devenue caduque de plein droit.

La société Saint Germain 65 ne démontre pas que la condition suspensive a défailli en raison d’une défaillance de la bénéficiaire.

En effet, la demande de permis a été déposée et le permis de démolir et de construire a été obtenu dans les délais contractuels.

Les termes de la promesse ne mettent pas à la charge du bénéficiaire une obligation de négocier avec l’auteur d’un éventuel recours, ni de modifier son projet et de déposer une demande de permis modificatif pour tenir compte du recours.

Il n’est pas davantage tenu d’apprécier le sérieux du recours et ses chances de succès, la société Saint Germain 65 ne précisant au demeurant pas en quoi le recours serait fondé et en quoi le permis obtenu devait être régularisé, le seul fait qu’un recours ait été formé étant insuffisant à démontrer une défaillance du bénéficiaire de la promesse et une irrégularité du permis de construire.

Dès lors, l’existence même du recours au 21 juillet 2020 suffisait à faire défaillir la condition suspensive, laquelle ne pouvait, en tout état de cause se réaliser avant la date prévue par les parties, mais était vouée à défaillir compte tenu des délais fixés dès lors que le permis ne pouvait être purgé de tout recours avant le 21 novembre 2020.

En conséquence, en application des stipulations contractuelles, une condition suspensive ayant défailli, l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 27 février 2019 n’est pas due au promettant. La demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation de la société Saint Germain 65 dirigée contre la SCCV [Localité 7] LECAS et contre la société SNC COGEDIM Paris Métropole sera donc rejetée.

Sur la garantie à première demande

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il résulte des termes de l’acte de garantie autonome de paiement à première demande en date du 31 juillet 2019, que la SOCFIM s’est engagée à verser la somme de 710 000 euros à la société Saint Germain 65, à première demande de celle-ci et sur justification d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception au garanti, restée sans réponse 8 jours après présentation, cette mise en demeure devant être accompagnée de tout document justifiant de la réalisation des conditions suspensives affectant la promesse de vente.

L’acte précise que l’engagement pourra être appelé jusqu’au 31 juillet 2021 et que passé ce délai, l’engagement deviendra caduc, sauf l’obligation de paiement relative à toute demande de paiement reçue par le garant antérieurement à cette échéance.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 juillet 2021, la société Saint Germain 65 a mis en jeu l’engagement de la garantie. A ce courrier d’engagement de la garantie, elle a joint la lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure adressée à la SCCV [Localité 7] LECAS en date du 4 juin 2021, laquelle n’est accompagnée d’aucun document justifiant de la réalisation des conditions suspensives stipulées à la promesse de vente, et pour cause dès lors que la condition suspensive d’obtention d’un permis de démolir et de construire purgé de tout recours a défailli.

Dès lors et sans qu’il ne soit besoin d’examiner les autres moyens soulevés par les parties, les conditions de mise en jeu de la garantie autonome à première demande prévues par le contrat n’ont pas été respectées par la société Saint Germain 65, de sorte que la SOCFIM était fondée à refuser le versement de la somme réclamée.

En conséquence, la demande de la société Saint Germain 65 dirigée contre la SOCFIM en qualité de garante, sera rejetée.

Il n’y a toutefois pas lieu d’ordonner à la société Saint Germain 65 de restituer l’acte de garantie autonome à la SCCV [Localité 7] LECAS dès lors qu’en l’absence de mise en jeu valable de la garantie, l’engagement de la SOCFIM a pris fin à l’échéance, soit le 31 juillet 2021, l’acte stipulant au surplus que « l’engagement prenant fin de plein droit dans les conditions mentionnées ci-dessus, la restitution du présent acte au garant ne sera pas nécessaire pour constater la fin des obligations du garant vis-à-vis du bénéficiaire, celui-ci ne pouvant plus se prévaloir de l’engagement après expiration de l’échéance, sauf obligation de paiement », laquelle est exclue par la présente décision.

Il n’est pas davantage nécessaire de « faire interdiction » au garant de verser la somme de 710 000 euros à la société Saint Germain 65, la demande de paiement de cette dernière dirigée contre la SOCFIM ayant été rejetée.

Enfin, la demande dirigée contre la SOCFIM étant rejetée, il n’y a pas lieu d’examiner sa demande de garantie dirigée contre la société SNC COGEDIM Paris Métropole et sa substituée, la SCCV [Localité 7] LECAS.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur la demande de la SCCV [Localité 7] LECAS

La SCCV [Localité 7] LECAS demande la condamnation de la société Saint Germain 65 à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier et la même somme en réparation de son préjudice de réputation.

Elle reproche à la société Saint Germain 65 sa résistance abusive à lui restituer la garantie et son appel abusif en garantie, la prolongation de la garantie engendrant des frais à sa charge et la mobilisation de ses équipes pour suivre le présent contentieux représentant un surcoût financier de 10 000 euros, outre le préjudice de réputation subi.

La société Saint Germain 65 oppose que la non-réalisation de l’opération immobilière est exclusivement imputable à la SCCV [Localité 7] LECAS et conclut au rejet de cette demande.

Sur ce

La SCCV [Localité 7] LECAS ne démontre aucun des préjudices qu’elle allègue.

En effet, si l’acte de garantie stipule que « tous les frais et droits auxquels donneront lieu l’engagement et son exécution seront supportés par le garanti », la SCCV [Localité 7] LECAS ne verse aux débats aucune pièce justifiant de ce que la présente procédure a engendré des frais à sa charge. Elle ne justifie pas davantage du surcoût résultant de la « mobilisation de ses équipes » ni du préjudice de réputation résultant de l’appel de la garantie par la société Saint Germain 65.

Dès lors, à défaut de prouver la réalité des préjudices allégués, la demande de dommages et intérêts formées par la SCCV [Localité 7] LECAS sera rejetée.

Sur la demande de la société Saint Germain 65

La société Saint Germain 65 demande la condamnation solidaire de la SCCV ROMAINVLLE LECAS et de la société SNC COGEDIM Paris Métropole à lui payer la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à l’immobilisation de son bien et à sa perte financière en ce qu’elle a dû résilier les baux ou n’a pas pu en renouveler d’autres en prévision de la vente et a ainsi perdu les loyers.

La SCCV [Localité 7] LECAS et la société SNC COGEDIM Paris Métropole opposent qu’elles n’ont commis aucune faute et que la société Saint Germain 65 ne démontre pas l’existence d’un dommage à défaut de pièces justificative.

Sur ce

S’agissant d’une promesse unilatérale de vente, aucune faute ne peut être reprochée à la SCCV [Localité 7] LECAS ou à la société SNC COGEDIM Paris Métropole pour ne pas avoir levé l’option et réalisé la vente. En outre, il a été jugé ci-dessus que la SCCV [Localité 7] LECAS n’est pas responsable de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et partant de l’absence de réalisation de la vente.

Enfin, la société Saint Germain 65 ne peut reprocher aux bénéficiaires de la promesse d’être responsable de sa durée et partant de l’immobilisation de son bien, dès lors que c’est principalement en raison de la crise sanitaire que la durée de la promesse a été prorogée, par avenant signé de l’ensemble des parties.

La demande de dommages et intérêts de la société Saint Germain 65 sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Saint Germain 65, partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à la SCCV [Localité 7] LECAS et à la SOCFIM la somme de 4 000 euros chacune et à la société SNC COGEDIM Paris Métropole la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

REJETTE la demande de la société Saint Germain 65 tendant à :

Condamner solidairement la SNC COGEDIM Paris Métropole, la SCCV [Localité 7] LECAS, et la société centrale pour le financement de l’immobilier (SOCFIM) au paiement de la somme de 710 000 euros, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir, Condamner solidairement la SNC COGEDIM Paris Métropole et la SCCV [Localité 7] LECAS au paiement de la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts,

REJETTE les demandes de la SCCV [Localité 7] LECAS tendant à :

Condamner la société Sant Germain 65 à lui restituer l’exemplaire original de la garantie autonome, Interdire à la société centrale pour le financement de l’immobilier (SOCFIM) de verser la somme de 710 000 euros au titre de la garantie autonome, Condamner la société Saint Germain 65 à lui verser la somme de 10 0000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice financier, Condamner la société Saint Germain 65 à lui verser la somme de 10 0000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de réputation,

CONDAMNE la société Saint Germain 65 aux dépens,

CONDAMNE la société Saint Germain 65 à payer à la SCCV [Localité 7] LECAS la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Saint Germain 65 à payer à la société centrale pour le financement de l’immobilier (SOCFIM) la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Saint Germain 65 à payer à la société SNC COGEDIM Paris Métropole la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024

La Greffière Le Président

Sophie PILATI Jérôme HAYEM