TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître COHEN-BELASSEIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître CADIOU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/02416 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZMAS

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 30 mai 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. CARDIF LOGEMENTS anciennement dénommée SCI [Localité 4] CHAMPIONNET venant aux droits de la SCI [Localité 4] PLAINE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître CADIOU, avocat au barreau de [Localité 4], vestiaire #B656

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [G],

Madame [P] [G],

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître COHEN-BELASSEIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L223

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Domitille RENARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 mai 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 30 mai 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/02416 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZMAS

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 28 mai 2015 prenant effet le 1er juin 2015, la société civile immobilière [Localité 4] CHAMPIONNET a consenti un bail d’habitation d’une durée de 6 ans à Monsieur et Madame [G], portant sur un immeuble sis à [Adresse 5]/[Adresse 3], composé d’un appartement situé au 2ème étage, de deux parkings et d’une annexe, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 2036, 38 euros, outre une provision sur charges de 297, 62 euros.

Par courrier du 6 octobre 2020 réceptionné du bailleur, les époux [G] ont donné congé à celui-ci. L’état des lieux de sortie a été réalisé le 16 octobre 2022 marquant la date de restitution des lieux.

Compte tenu de l’existence d’un arriéré locatif, le bailleur a fait délivrer une sommation de payer à sas anciens locataires le 19 avril 2022 pour la somme de 8874, 96 euros, communiquant les justificatifs de ses réclamations le 3 mai 2022, sans obtenir le paiement escompté.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2023, la SCI CARDIF LOGEMENTS,anciennement dénommée SCI [Localité 4] CHAMPIONNET, a fait citer Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

8754, 14 euros représentant le montant de la dette locative arrêtée au 10 février 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 19 avril 2022,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire, d’abord appelée à l’audience du 25 mai 2023 a été renvoyée à l’audience du 10 novembre 2023, le président fixant les modalités d’échanges des pièces et conclusions entre les parties en établissant un calendrier de procédure sur le fondement de l’article 446-2 du code de procédure civile.

A l’audience de plaidoirie du 25 mai 2023, la SCI CARDIF LOGEMENTS, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses prétentions. Elle sollicite également le rejet des demandes reconventionnelles des défendeurs.

En effet, elle soutient qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée produit aux débats, jamais réclamé par les époux [G] au bailleur auparavant, les défendeurs sont présumés avoir reçu les lieux en bon état. Par ailleurs, les réparations locatives sollicitées sont justifiées par l’état des lieux de sortie établi de façon contradictoire ainsi que les factures correspondantes à l’appui. Par ailleurs, les arguments des anciens locataires pour les contester sont insuffisamment fondés en droit et en fait s’agissant notamment de la dépose de la cuisine, de la dépose du panneau de bois, de la modification de plomberie, des travaux de peinture, du débarras et du nettoyage du balcon, du remplacement des portes intérieures, du nettoyage du poste interphone, de la réparation de la marche séjour. La preuve de la mauvaise foi du bailleur n’est pas rapportée. En tout état de cause, elle ne justifierait en aucun cas le rejet de ses prétentions. Enfin, la remise de la dette locative de 1056, 30 euros telle que sollicitée, n’est pas compréhensible car non explicitée.

En défense, Monsieur et Madame [G] par la voix de leur conseil, sollicitent à titre principal le rejet de l’intégralité des demandes de la SCI CARDIF LOGEMENTS et à titre subsidiaire, le rejet partiel de la demande de la SCI, seule la somme de 1056, 30 euros pouvant éventuellement être mise à leur charge. Ils sollicitent en outre sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soulignent que l’établissement de l’état des lieux de sortie s’est fait dans un contexte pesant, celui de la deuxième vague de Covid 19. Ils ont été surpris de la sommation reçue un an et demi après la restitution des lieux, et après cinq années d’occupation seulement au cours desquelles ils ont parfaitement payé leur loyer et n’ont fait l’objet d’aucune alerte du bailleur sur des travaux à réaliser. Ils ont tenté des démarches amiables sans qu’aucune suite n’ait été donnée. Faute de communication de l’état des lieux d’entrée, en dépit d’une demande faite le 8 octobre 2020, la preuve n’est pas rapportée de dégradations imputables aux locataires. Par ailleurs, les demandes formulées ne sont pas en adéquation avec l’état des lieux de sortie, qu’il s’agisse de la dépose de la cuisine, de la dépose du panneau de bois, de la modification de plomberie, de la peinture de l’appartement, du débarras et du nettoyage du balcon, du remplacement des portes intérieures, du nettoyage du poste interphone, de la réparation de la marche séjour. La preuve de la responsabilité des époux [G] n’est donc pas rapportée.

Au final, le bailleur est de mauvaise foi puisqu’il est manifeste qu’il a souhaité remettre à neuf l’appartement et voulu faire peser le coût de rénovation sur les anciens locataires, dans un contexte de crise sanitaire aigüe et sans possibilité d’être comparé à l’état des lieux d’entrée.

EXPOSE DES MOTIFS

S’agissant de l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le bail fonde l’obligation au paiement.

L’arriéré de loyers et charges jusqu’à la restitution des lieux le 16 octobre 2022 n’est pas contesté. La créance du bailleur est ainsi justifiée, selon le décompte produit, à hauteur de 1741, 98 euros. Celui-ci comprend la taxe d’ordure ménagère de 395, 12 euros, l’arriéré des loyers de 1143, 86 euros et une provision sur charges de 203 euros restés dus jusqu’à la restitution des lieux.

S’agissant des réparations locatives

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux est en principe établi par les parties, contradictoirement entre elles, à l’entrée et à la sortie des lieux.

L’article 1731 du code civil précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Si la preuve de l’usure normale ou de la vétusté incombe au locataire, en revanche, c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

Par suite, il appartient au preneur de démontrer que les désordres mis en évidence par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ont eu lieu par vétusté, par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’avait pas introduit dans le logement.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est produit aux débats.

La présomption de l’article 1731 du code civil de laquelle il découle que les lieux sont présumés avoir été remis en bon état doit donc s’appliquer sans pouvoir être renversée puisque les parties ne s’accordent pas pour dire que l’appartement a été délivré par le bailleur à l’état d’usage.

L’état des lieux de sortie produit montre que celui-ci a été établi contradictoirement le 16 novembre 2020 lors d’un repérage de deux heures. Il a été signé des deux parties.

Sur les postes de dépenses relatives aux tringles à rideaux, au remplacement de la goulotte électrique, au remplacement de deux portes de placard

Il résulte des débats que le caractère de dégradations locatives n’est pas contesté s’agissant :

de la dépose de 5 tringles à rideaux pour un montant de 44 eurosdu remplacement de la goulotte électrique dans la chambre 3 pour un montant de 115, 50 euros.Les factures relatives à ces dépenses sont produites. La présence des tringles à rideaux est mentionnée dans l’état des lieux, visibles sur les photographies. Il en est de même s’agissant de la goulotte électrique.

En revanche, s’agissant de la dépense relative au remplacement de deux portes de placard pour un montant de 1056 euros et bien que la dépense ne soit pas contestée, il ressort de la facture produite que le remplacement des portes concerne les chambres 1 et 2. Pour autant, il ne résulte pas de l’état des lieux de sortie d’éléments concernant la nécessité de procéder au remplacement des portes de placard qui seraient en mauvais état dans les chambres, les photographies n’étant pas non plus explicites sur ce point.

Seule la somme de 44+115, 50 soit 159,50 euros sera retenue comme dégradations locatives.

Sur la dépose de la cuisine de 660 euros

Il ne résulte pas de la seule lecture des conclusions des défendeurs visées à l’audience et notamment de la phrase « Aucun commentaire n’indique que la cuisine aurait du être déposée et que cette dépose devait être financièrement supportée par les époux [G] à hauteur de 660 euros » la reconnaissance par les époux [G] de ce qu’ils ont posé une nouvelle cuisine et qu’ils auraient du la déposer conformément aux stipulations du bail.

La preuve étant insuffisamment rapportée de ce que cette dépense leur est imputable, la demande de remboursement de la dépense de 660 euros sera rejetée.

Sur la dépose du panneau de bois

Il résulte de l’état des lieux de sortie et notamment de la description du séjour la mention suivante : « ouverture communiquant avec la cuisine rebouchée avec finition aléatoire ». Celle-ci est illustrée de photographies figurant en page 44, 45 et 48. Le bailleur soutient que cette modification des lieux s’est faite sans son accord. Il produit par ailleurs la facture de la société Groupe F.M. ayant réalisé des travaux de « Dépose de panneaux en bois mur cuisine/salon suite à la création d’un passe plat par le locataire ; Fourniture et pose de carreau plâtre pour la fermeture du passe plat ; Finition ciment lisse » pour un montant de 385 euros.

Les époux [G] qui se contentent de contester leur responsabilité sans apporter aucun élément afin de prouver que cette dégradation a eu lieu par vétusté, force majeure, faute du bailleur ou par le fait d’un tiers doivent supporter la dépense qui leur sera imputée à hauteur de 385 euros.

Sur la modification de la plomberie

Il ressort de l’état des lieux de sortie que pour le poste « alimentation/évacuation pour lave-vaisselle », la case « bon état » a été cochée et le commentaire « Non testée » a été inscrit.

Faute de démontrer que les dysfonctionnements ayant donné lieu le 16 janvier 2021 à l’établissement d’une facture pour un montant de 792 euros ont été constatés de manière contradictoire et les photographies illustrant l’état des lieux ne démontrant pas à elles seules qu’il y aurait eu déplacement de l’installation par les locataires, il n’est pas établi qu’il s’agisse d’une dégradation locative imputable aux époux [G].

La demande de remboursement à ce titre sera rejetée.

S’agissant des autres dépenses réclamées au titre de modification de plomberie, l’état des lieux de sortie mentionne comme étant en mauvais état le « joint périphérique évier » avec mention d’un décollement et le « joint périphérique de plan de travail » avec la mention « moisissure et jaunissement », les autres éléments de plomberie étant soit mentionnés comme étant en bon état, soit mentionnés comme vétustes au regard de la grille d’appréciation figurant en bas de page. Dès lors, seule la somme de 12, 10 euros pour la réfection des joints d’étanchéité sanitaire de l’évier, considérée comme une réparation locative au regard du décret du 26 août 1987, sera mise à la charge des époux [G].

Sur la peinture de l’appartement

Il résulte de l’état des lieux de sortie, des cases cochées, des mentions apposées et des photographies fournies à l’appui que celle-ci est en mauvais état :

sur les murs de l’entrée, avec la mention «Traces diverses, rayures, résidus adhésifs, 14 trous non rebouchés, peinture arrachée, pollution »,sur les murs du salon avec la mention « Traces diverses, rayures 14 trous non rebouchés, ouverture communiquant avec la cuisine rebouchée avec finition aléatoire, travaux d’enduisage et pollution » ; sur les murs de la cuisine avec la mention « Traces, rayures, craquelures, ouverture communiquant avec le séjour rebouché avec finition aléatoire, 56 trous non rebouchés, pollution ».

S’il est mentionné un « état moyen » de la peinture dans les autres pièces, il convient de relever qu’à chaque fois, sont relevés divers traces de dégradations illustrées par des photographies. Ainsi :

sur les murs et le plafond du dégagement : présence de « traces diffuses, résidus adhésifs, 4 trous non rebouchés, pollution », surs les murs de la salle de bain : mention de « pollution, traces diffuses »,sur les murs et le plafond des WC : « traces diverses, 2 trous non rebouchés, travaux d’enduisage, pollution »,sur les murs et le plafond de la chambre 1 : « Traces diverses, rayures, pollution et 12 trous non rebouchés », « pollution, 2 trous non rebouchés »,sur les murs de la chambre 2 : « 4 trous non rebouchés, stickers multiples, pollution, peinture arrachée, éclats sur arête »,sur les murs et le plafond de la chambre 3 : « Traces diverses, peinture arrachée, 8 trous non rebouchés, écriture diverses, éclats sur arête et pollution », « 2 trous non rebouchés, pollution », sur le plafond du salon : « Traces et pollution, 2 trous non rebouchés ».

Les époux [G] qui contestent que la facturation de l’intégralité des travaux de peinture soit mise à leur charge ne rapportent pas la preuve que les dégradations présentes dans l’intégralité des lieux ne leurs sont pas imputables c’est-à-dire ont eu lieu par vétusté, par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’avait pas introduit dans le logement.

Par suite, la preuve d’une dégradation locative concernant la peinture est bien rapportée au vu de l’ensemble des éléments fournis par la société bailleresse.

L’application d’un coefficient de vétusté de 44 % après 5 années d’occupation des lieux n’est pas contestée.

Il est justifié par la facture produite d’une dépense à ce titre de 3497, 93 euros qui devra être supportée par les époux [G].

Sur le débarras et le nettoyage du balcon

Il résulte de l’état des lieux de sortie et des photographies jointes que le balcon est encombré d’un « sac de terreau, tapis vert au sol » et qu’il n’est pas « sale ».

Le bailleur justifie de la facturation par la société Groupe FM le 16 juin 2021 d’une somme de 660 euros pour les travaux suivants : « Dépose de la moquette fausse pelouse, Dépoussiérage, Lessivage, Mise en peinture deux couches peinture sol Epoxy, Finition haut passage ». Il convient de préciser que le nettoyage du balcon n’est que la suite de la dépose de la moquette et non d’un état initial de saleté.

Les époux [G] ne contestent pas avoir posé la moquette sans l’accord du bailleur.

Cette dépense qui est en lien avec une dégradation locative sera mise à la charge des anciens locataires.

Sur le remplacement des portes intérieures

La facture de la SAS HUBERT BSF du 18 juin 2021 mentionne un poste de dépense de deux fois 450 euros HT pour la fourniture et la pose de portes « cuisine et chambre ».

Il ne ressort toutefois pas des mentions apposées sur l’état des lieux de sortie, ni même des photographies jointes, peu explicites sur ces points, l’existence de dégradations telles qu’elles auraient nécessité le remplacement des portes plutôt que leur réparation pour un coût moindre.

La demande en paiement sera rejetée.

Sur le nettoyage du poste interphone

Il résulte de l’état des lieux de sortie que l’interphone est décrit comme étant en bon état, aucun commentaire n’étant ajouté. La photographie illustrant cet élément en page 13 de l’état des lieux ne démontrant pas à elle seule l’état particulier de saleté décrit par la société bailleresse. Le fait que la case « Incomplet » relative à l’état de propreté générale soit cochée en page 9 de l’état des lieux ne démontre pas la nécessité d’un nettoyage particulier de l’interphone.

La demande de remboursement de 14, 30 euros sera rejetée.

Sur la réparation de la marche séjour

Il résulte de la photographie figurant en page 43 de l’état des lieux que la marche du séjour nécessite une réparation. Aucun élément de l’état des lieux ne donne d’indications sur le réglage des fenêtres qui reste cependant une opération ne nécessitant pas d’apport de matériel et pouvant se réaliser rapidement.

Le bailleur produit une facture pour 572 euros TTC relative à la mise en jeu et les réglages des fenêtres et à la réparation du support de la marche d’accès à la terrasse, comprenant un forfait de pose de 4 heures pour 2 ouvriers. Par suite, il convient de mettre à la charge des anciens locataires la charge de cette dépense pour laquelle le réglage des fenêtres n’apparaît pas significative.

Si la mauvaise foi du bailleur est alléguée, elle n’est pas démontrée. S’agissant de l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement, il incombe à chacune des parties de se constituer des preuves nécessaires au succès de sa prétention, par application de l’article 9 du code de procédure civile, les époux [G] ne pouvant reprocher au bailleur la non communication de cette pièce. Par ailleurs, il appartient à chacune des parties de connaître l’étendue de ses obligations, prévues par la loi et stipulées au bail, les époux [G] ne pouvant reprocher au bailleur des défauts d’information sur ce point. L’état des lieux de sortie ayant été réalisé contradictoirement lors de la restitution des lieux, la date des travaux de réparation importe peu.

En tout état de cause, aucune demande spécifique n’est tirée de cet argument.

Par conséquent, les époux [G] sont redevables au titre des réparations locatives de la somme suivante :

tringles à rideaux, goulotte électrique 159, 50 euros TTC

Dépose du panneau de bois : 385, 00 euros TTC

Dépenses plomberie : 12, 10 euros TTC

Travaux de peinture : 3497, 93 euros TTC

Débarras et nettoyage du balcon : 660, 00 euros TTC

Réparations de la marche séjour : 572, 00 euros TTC

Soit à la somme de 5286, 53 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Par ailleurs, en vertu de l’article 22 troisième alinéa de la même loi, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. ».

Il n’est pas contesté que les époux [G] ont versé l’équivalent d’un mois de loyer lors de la signature du bail, comme stipulé dans cet acte, somme qui sera mise à leur crédit.

Sur les autres sommes à porter au crédit des anciens locataires

Il est pris acte de l’absence de contestation des défendeurs concernant les sommes portées au crédit des époux [G] et justifiées par diverses pièces et notamment concernant :

la régularisation des charges locatives 2018 en faveur des locataires à hauteur de 288, 72 euros,la régularisation des charges locatives 2019 en faveur des locataires à hauteur de 111, 92 euros,la régularisation de la taxe d’ordure ménagère 2020 en faveur des locataires à hauteur de 55, 39 euros.

Sur les comptes entre les parties

Postes

Crédit

débit

Solde

Dépôt de garantie

2036, 38

Réparations locatives

5286, 53

Arriéré locatif

1346, 86

Taxe OM

395, 12

Régularisation charges 2018

288, 72

Régularisation charges 2019

111, 92

Régularisation OM 2020

55, 39

Total

2492, 41

7028, 51

4536, 10

Par suite, il y a lieu de condamner solidairement les époux [G] au paiement de la somme de 4536, 10 euros étant précisé que la solidarité est prévue au bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI CARDIF LOGEMENTS les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement les époux [G] à lui verser la somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Les époux [G], en tant que partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] au paiement de la somme de 4536, 10 € au titre du solde locatif avec la SCI CARDIF LOGEMENTS,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] à payer à la SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] aux dépens.

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé publiquement et mis à disposition ce jour.

LE GREFFIER LE JUGE