TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/53585 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZULA

N° : 1-CB

Assignation du :

25 avril 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 septembre 2024

par Paul RIANDEY, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Clémence BREUIL, Greffier.

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société STARES FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Marie-hélène LEONE CROZAT de la SELEURL CABINET LEONE CROZAT, avocats au barreau de PARIS – #E0468

DEFENDEURS

Madame [P] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [M] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par Maître Esther PARIENTE, avocat au barreau de PARIS – #C2427

DÉBATS

A l’audience du 08 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Paul RIANDEY, Vice-président, assisté de Clémence BREUIL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a assigné en référé M. [M] [B] et Mme [P] [B] devant le président de la présente juridiction aux fins d’entendre, au visa des articles 9, 14, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 699, 700 et 835 du code de procédure civile, de :

— Le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— Condamner M. [M] [B] et Mme [P] [B] à remettre en l’état, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, les combles de l’immeuble dans leur état antérieur en procédant aux travaux suivants :

la dépose du mur édifié dans les combles en carreaux de plâtres alvéolairesla dépose de tous les câbles électriques la dépose du ballon d’eau chaude,- Dire que ces travaux devront être réalisés sous la surveillance de l’Architecte de l’immeuble aux frais de M. [M] [B] et Mme [P] [B],

— Condamner M. [M] [B] et Mme [P] [B] à laisser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic et à toutes personnes et entreprises mandatées par celui-ci, libre accès à leur appartement (lot n°67) de l’immeuble en vue du chiffrage des travaux réparatoires à réaliser au niveau du plancher des combles, sous astreinte de 300 euros par refus ou absence de réponse constatée, l’astreinte ayant vocation à courir sur un délai d’un mois,

— Condamner M. [M] [B] et Mme [P] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à titre de provision la somme de 1. 354,20 euros TTC,

— Condamner M. [M] [B] et Mme [P] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [M] [B] et Mme [P] [B] aux entiers dépens de la présence instance.

A l’appui de leurs prétentions, le syndicat des copropriétaires relève l’existence d’un trouble manifestement illicite lié à l’appropriation par les époux [B] de parties communes en installant un ballon d’eau chaude dans les combles et en procédant à des aménagements spécifiques (passage de réseaux, cloison en carreaux de plâtre) ; qu’ils sont fondés à solliciter les mesure de remise en état des combles dans leur état initial ; que ce désordre a en outre entraîné des frais dont ils demandent la prise en charge par provision.

A l’audience, M. et Mme [B] font valoir oralement par l’intermédiaire de leur conseil qu’ils s’opposent à ces demandes ; qu’ils indiquent que les travaux de remise en état ont d’ores et déjà été réalisés ; que leur bonne foi ne peut être que relevée, alors qu’ils avaient acheté leur lot avec la présence d’un ballon d’eau chaude installé dans les combles situées au-dessus de leur appartement et qu’ils n’ont été destinataire ni d’une déclaration d’un dégât des eaux ni d’une mise en demeure préalable ; qu’ils se sont d’ores et déjà exécutés et justifient des travaux de remise en état des combles dans leur état initial réalisés le 7 juin 2024 en présence du syndicat des copropriétaires.

La décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des déclarations des parties et des pièces versées aux débats que M. [M] [B] et Mme [P] [B] sont propriétaires des lots 65 (local) et 67 (appartement) situés au 4ème et dernier étage du bâtiment B dans la copropriété du [Adresse 1].

Le syndicat des copropriétaires a fait constater le 8 mars 2022 la présence dans les combles situées au-dessus de l’appartement des époux [B] d’un espace ceinturé par une cloison de carreaux de plâtre d’où ressortaient des câbles électriques et des gaines traversant le plafond-plancher. Un dégât des eaux a été constaté dans le plafond de l’appartement voisin en décembre 2022. La recherche de fuite a fait apparaître que l’espace cloisonné renfermait un cumulus fuyard installé dans les combles.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 octobre 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. et Mme [B] de remettre sous huit jours en état les combles dans leur état initial.

A défaut de constater une action positive quelconque, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a intenté la présente action dans les termes et aux fins développés dans l’exploit introductif d’instance précité.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait actuel qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En outre, il ressort des articles 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qu’aucun acte de disposition des parties communes ou qu’aucuns travaux affectant les parties communes ne peut intervenir sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale du syndicat de copropriétaires.

En l’espèce, il résulte d’une visite de l’immeuble du 16 mars 2023 de l’architecte mandaté par le syndic de la copropriété accompagné d’un commissaire de justice que les combles jouxtant l’appartement de M. et Mme [B] comprend un cumulus ainsi que des aménagements liés à son branchement à des réseaux et la présence de cloisons en carreaux alvéolaires.

En défense, les défendeurs ne contestent pas qu’ils bénéficiaient du ballon d’eau chaude situé dans les combles. Ils déclarent que ce dernier préexistait à l’acquisition des lots de copropriété, ce qui est indifférent à la persistance d’un trouble manifestement illicite résultant d’une violation manifeste de la propriété des parties communes.

Il doit être constaté que l’appropriation d’une partie des combles, situées dans les parties communes spéciales, auxquelles appartiennent selon le règlement de copropriété de l’immeuble versé aux débats « les toitures et les combles ».

Les époux [B] soutiennent en substance que le trouble a cessé. Cependant, il n’est versé aux débats qu’une facture à leur nom d’une entreprise chauffage plomberie du 29 juin 2024 relatif à la dépose et l’évacuation d’un ancien ballon, la pose d’un ballon au-dessus d’un WX sous mezzanine sous salle de bain ainsi que d’une photographie d’un ballon d’eau chaude installé au-dessus de WC.

Toutefois, ces éléments sont manifestement insuffisants à établir la réalité de la dépose, aucune pièce ne démontrant qu’elle ait été effectivement réalisée, a fortiori en présence d’un mandataire du syndicat, ni qu’elle ait été accompagnée de la remise en état complète des combles, ce qui implique également la dépose du mur édifié dans les combles et des câbles électriques et canalisations.

Les pièces versées sont ainsi insuffisantes à démontrer que le trouble manifeste porté aux parties communes de l’immeuble ait cessé au jour des débats et ce malgré la mise en demeure notifiée dès le 3 octobre 2022.

Il convient donc d’ordonner la remise en état des combles conformément aux modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] justifie avoir dû réaliser des dépenses pour l’exploration des lieux, soit les honoraires d’un architecte, la facture d’une entreprise de travaux dépêchée sur les lieux pour procéder à un sondage de la zone et les honoraires d’un huissier de justice.

Il convient donc d’accueillir la demande de provision à hauteur de 1 354,20 euros.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre les dépens à la charge des parties défenderesses ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [M] [B] et Mme [P] [B] à remettre en l’état les combles de l’immeuble situé [Adresse 1] dans leur état antérieur en procédant aux travaux suivants :

la dépose du mur édifié dans les combles en carreaux de plâtres alvéolairesla dépose de tous les câbles électriques la dépose du ballon d’eau chaude,

Assortit cette mesure d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard courant à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et pendant une durée maximale de trois mois,

Dit que ces travaux devront être réalisés sous la surveillance de l’Architecte de l’immeuble aux frais de Monsieur et Madame [B],

Condamne M. [M] [B] et Mme [P] [B] à laisser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic et à toutes personnes et entreprises mandatées par celui-ci, libre accès à leur appartement (lot n°67) de l’immeuble en vue du chiffrage des travaux réparatoires à réaliser au niveau du plancher des combles, sous astreinte de 300 euros par refus ou absence de réponse constatée, l’astreinte ayant vocation à courir sur un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

Condamne M. [M] [B] et Mme [P] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à titre de provision la somme de 1. 354,20 euros TTC,

Condamne M. [M] [B] et Mme [P] [B] aux entiers dépens de la présence instance,

Condamne M. [M] [B] et Mme [P] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait à Paris le 12 septembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Clémence BREUIL Paul RIANDEY