Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 3 décembre 2024, n° 24/04355

TJ Paris 3 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que M. [Y] [P] a reconnu le montant de la dette et que le syndicat a produit les preuves nécessaires pour établir la créance.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a retenu le coût du commandement de payer comme étant justifié, tandis que les autres frais n'étaient pas prouvés.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que la mauvaise foi n'était pas prouvée et que le préjudice n'était pas distinct du retard de paiement.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé qu'il était équitable d'allouer une somme au syndicat pour couvrir ses frais de justice.
Rejeté
Situation financière du débiteur
La cour a rejeté la demande de délais de paiement, considérant que M. [Y] [P] n'avait pas justifié de sa situation financière.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 3 déc. 2024, n° 24/04355
Numéro(s) :	24/04355
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe BORÉAdam JEARALLY
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Adam JEARALLY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Christophe BORE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04355 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UVC

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 03 décembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son Syndic la Société ORALIA FAY ET CIE dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Christophe BORE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire :

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [P], domicilié [Adresse 3], et demeurant également chez Monsieur [L] [H] [D], [Adresse 2]

représenté par M^e Adam JEARALLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1059

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 septembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 03 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04355 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UVC

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [P] est propriétaire du lot n°73 dans l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société ORALIA FAY ET CIE, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [Y] [P], en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

· 3892,72 euros au titre de sa quote-part de charges de copropriété arrêtée au 22 juillet 2024, appel du 3è trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure,

· 245,13 euros au titre des frais de recouvrement,

· 1000 euros à titre de dommages-intérêts,

· 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les appels de charges ne sont plus réglés depuis l’année 2021, que M. [Y] [P] doit supporter les frais de recouvrement en application de l’article 10-1. Sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, il soutient que ce défaut de paiement lui cause un préjudice distinct et que la mauvaise foi de M. [Y] [P] résulte de son absence de réponse et de paiements.

A l’audience du 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement mais sur une durée de 15 mois, M. [Y] [P] n’ayant fait aucun effort de règlement.

M. [Y] [P], représenté par son conseil, reconnait le montant de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois, indiquant n’avoir aucun revenu mais que le bien est à nouveau loué.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 3892,72 euros portant sur la période allant du 31 décembre 2021 au 1er juillet 2024, appel du 3è trimestre 2024 inclus. Au demeurant M. [Y] [P] a reconnu ce montant à l’audience. Il sera condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et ce à compter du 30 juillet 2024, date de l’assignation, comme demandé par le syndicat des copropriétaires.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 245,13 euros correspondant aux frais de mise en demeure représentant un total de 95 euros et au coût du commandement de payer de 150,13 euros.

Il n’est pas justifié de l’envoi en lettre recommandée avec avis de réception de la mise en demeure de sorte que ce coût sera écarté de même que celui, par voie de conséquence, de la relance.

Seul le coût du commandement de payer sera retenu et M. [Y] [P] sera condamné à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [Y] [P] n’a aucunement justifié de sa situation financière. La demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société ORALIA FAY ET CIE :

— la somme de 3892,72 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés portant sur la période allant du 31 décembre 2021 au 1er juillet 2024, appel du 3è trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024,

— la somme de 150,13 euros au titre des frais de recouvrement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société ORALIA FAY ET CIE de sa demande de dommages-intérêts,

DEBOUTE M. [Y] [P] de sa demande de délais de paiement,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [Y] [P] aux dépens,

CONDAMNE M. [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société ORALIA FAY ET CIE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE