TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X] [D] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04784 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42R4

N° MINUTE :

4/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 septembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 4]), dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [D] [P]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 juillet 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 27 septembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04784 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42R4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 23/11/2016, [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à [X] [D] [P] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1], pour un loyer initial mensuel de 310,11 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 26/10/2022 pour avoir paiement d’un arriéré de 3917,78 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24/04/2024 délivré à étude, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner [X] [D] [P] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de [X] [D] [P] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [X] [D] [P] ;dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; condamner [X] [D] [P] au paiement d’une somme provisionnelle de 6509,94 euros ;condamner [X] [D] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter du lendemain de la date de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer majoré de 50% et charges, et à défaut d’un montant qui ne saurait être inférieur au prix du loyer ; – condamner [X] [D] [P] au paiement d’une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 26/04/2024.

L’affaire était évoquée à l’audience du 02/07/2024.

Le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 6513,63 euros, mai 2024 inclus, et maintient toutes ses autres demandes. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec mise en place de délais de paiement à hauteur de 70 euros les 12 premiers mois puis d’un montant supérieur les mois restants.

Décision du 27 septembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04784 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42R4

Le bailleur indique que le locataire a repris le paiement du loyer courant depuis février 2024 et doit faire une demande auprès du Fonds de solidarité logement (FSL) et de la CAF pour le versement des APL.

[X] [D] [P], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision était mise en délibéré au 27/09/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 28/10/2022 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 26/10/2022 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[X] [D] [P] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26/12/2022 à minuit, soit à compter du 27/12/2022.

[Localité 4] HABITAT-OPH, bailleur, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte arrêté au 05/06/2024 qui démontre de la reprise des règlements réguliers d’un montant supérieur au loyer et charges depuis février 2024.

Par conséquent, compte tenu de la situation du locataire, de la reprise des paiements avant l’audience, et de la demande du bailleur, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [X] [D] [P], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de [X] [D] [P], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Décision du 27 septembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04784 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42R4

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que [X] [D] [P] reste devoir une somme de 6153,63 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 05/06/2024, mois mai 2024 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [X] [D] [P] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Compte tenu de la reprise du règlement des loyers par [X] [D] [P], de la suspension des effets de la clause résolutoire, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement suspensifs selon les modalités prévues au présent dispositif. La mensualité sera fixée à la somme de 70 euros par mois les 12 premiers mois, puis à hauteur de 221 euros selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [X] [D] [P] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, et de condamner [X] [D] [P] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, le bailleur ne justifiant pas de l’existence d’un préjudice supérieur à la seule perte du montant du loyer.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [X] [D] [P] aux dépens de la procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 26/10/2022 et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 27/12/2022 portant sur les lieux situés au [Adresse 1], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [X] [D] [P] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 6153,63 euros au titre des loyers et charges dus au 05/06/2024, mois de mai 2024 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [X] [D] [P] à s’acquitter de la dette par 12 mensualités de 70 euros, à compter du 5ème jour du mois suivant la signification de la présente décision, puis par 23 mensualités de 221 euros, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [X] [D] [P] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

DIT que [Localité 4] HABITAT-OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de [X] [D] [P], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE, en ce cas, [Localité 4] HABITAT-OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [X] [D] [P] à défaut de local désigné ;

CONDAMNE, en ce cas, [X] [D] [P] à payer [Localité 4] HABITAT-OPH à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE [X] [D] [P] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 26/10/2022 et de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La juge des contentieux de la protection