TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [R] [W]

Madame [B] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Eric SCHODER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04875 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43ET

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS RIVP,

[Adresse 2]

représentée par Maître Eric SCHODER de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [W],

[Adresse 1]

comparant en personne

Madame [B] [W],

[Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04875 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43ET

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2021, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (ci-après la société RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [R] [W] et Mme [B] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 964,21 euros et d’une provision pour charges de 295 euros.

Par actes de commissaire de justice du 17 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4676,90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [W] et Mme [B] [W] le 18 octobre 2023.

Par assignations du 22 avril 2024, la société RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [W] et Mme [B] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

—  6725,63 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 avril 2024, avec intérêts au taux légal,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer de l’assignation et de la procédure éventuelle d’expulsion .

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 1er octobre 2024, la société RIVP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2024, s’élève désormais à 7290,07 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs et considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le montant de la dette reconnu par les locataires n’inclut pas l’échéance du mois de septembre 2024.

M. [R] [W] et Mme [B] [W] reconnaissent l’existence d’une dette mais à hauteur de 6580 euros. Ils indiquent avoir eu un accord du FSL pour le versement de la somme de 5751 euros. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat a été conclu pour une durée de trois mois. Tacitement reconduit le 9 août 2023, il est soumis aux dispositions ci-dessus.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié aux locataires le 17 octobre 2023 et la somme de 4676,90 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 novembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2024, M. [R] [W] et Mme [B] [W] lui devaient la somme de 7290,07 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

M. [R] [W] et Mme [B] [W] justifient d’une décision leur accordant la prise en charge de leur dette par le FSL à hauteur de 5751,87 euros, somme qui sera actualisée avant le versement de l’aide.

Néanmoins il n’est pas justifié de ce que cette somme ait été versée de sorte que la dette reste d’un montant de 7290,07 euros.

M. [R] [W] et Mme [B] [W] seront solidairement – comme stipulé au contrat de bail – condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. L’aide accordée par le FSL viendra en déduction de cette somme.

Eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [W] et Mme [B] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société RIVP ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [W] et Mme [B] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 novembre 2021 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, d’une part, et M. [R] [W] et Mme [B] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 28 novembre 2023,

CONDAMNE solidairement M. [R] [W] et Mme [B] [W] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la somme de 7290,07 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024,

AUTORISE M. [R] [W] et Mme [B] [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [W] et Mme [B] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 novembre 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [W] et Mme [B] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [R] [W] et Mme [B] [W] seront solidairement condamnés à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [R] [W] et Mme [B] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 octobre 2023 et celui des assignations du 22 avril 2024,

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Fait et jugé à Paris le 12 décembre 2024

Le greffier Le Président