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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2° chambre

ARRET DU 08 OCTOBRE 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/00417 – N° Portalis DBVK-V-B7B-M72Z

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 JANVIER 2017

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER

N° RG 2016006230

APPELANTE :

SARL CABINET VIVIER Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Romain GEOFFROY, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Sarah DIAMANT BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur D X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Polina BARAKOVA de la SELARL JURE & FACTO, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 16 Août 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 SEPTEMBRE 2019, en audience publique, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre

Madame Anne-Claire BOURDON, conseiller

Madame Marianne ROCHETTE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre, et par Madame Hélène ALBESA, greffier.

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :

D X a exercé, depuis juillet 2003, une activité de négociation immobilière, sans qu’un contrat écrit ait été signé, pour le compte de la SARL Cabinet Vivier Y ayant pour activité la gestion de biens et les transactions sur immeubles.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 13 novembre 2015, distribuée le 16 novembre, M. X a pris acte de la rupture de son contrat d’agent commercial, notifiant à la société Cabinet Vivier Y son intention de bénéficier, conformément à l’article L. 134-12 du code de commerce, de l’indemnité compensatrice en réparation du préjudice que lui causait la rupture fautive de son contrat.

Aux termes de cette lettre, il reprochait à son mandant d’avoir exigé qu’il restitue à l’agence les clés de certains biens immobiliers, d’avoir refusé de lui régler certaines factures, notamment cinq factures relatives à des missions d’estimation datant de janvier 2012, d’avoir réglé des factures transmises en février 2015 à la fin du mois d’octobre 2015, d’avoir modifié les codes d’accès au site « seloger.com » sans l’en avertir le mettant ainsi dans l’impossibilité d’accéder aux annonces pendant près d’un mois, d’avoir chargé des tierces personnes de certaines ventes en dépit de l’exclusivité dont il bénéficiait, de lui avoir fait des remarques sur la manière de transmettre les mandats et d’avoir refusé de lui régler une facture concernant la vente Boukhoza-B au prétexte que la commission négociée était trop faible.

Il évoquait également un entretien s’étant tenu le 6 novembre 2015 à l’issue duquel la rupture immédiate, sans préavis, ni indemnité, du contrat le liant à l’agence immobilière lui avait été notifiée.

Par exploit du 25 avril 2016, M. X a fait assigner la société Cabinet Vivier Y devant le tribunal de commerce de Montpellier en vue d’obtenir le paiement d’une indemnité réparatrice du préjudice subi du fait de la rupture brutale de son contrat d’agent commercial et d’une indemnité de préavis, outre le paiement de la commission due sur la vente Boukhoza-B et d’un solde dû au titre de factures d’estimation après compensation avec les frais de publicité réglés par l’agence immobilière.

Le tribunal, par jugement du 9 janvier 2017, a notamment :

— dit que tenant sa relation commerciale avec la société Cabinet Vivier Y, M. X ne peut pas être considéré comme un agent commercial,

— débouté la société Cabinet Vivier Y de ses autres demandes,

— décidé qu’en qualité de mandataire commercial, la rupture du contrat par la société Cabinet Vivier Y lui a causé un préjudice qui doit être indemnisé,

— condamné la société Cabinet Vivier Y à payer à M. X les montants suivants :

' 24 610 euros à titre d’indemnisation du préjudice subi du fait de la rupture,

' 6150 euros au titre de l’indemnité de préavis,

' 600 euros au titre de la commission de vente Boukhoza-B,

' 248,80 euros au titre des factures restant dues après compensation avec les factures concernant les frais de publicité émises par la société Cabinet Vivier Y,

— condamné la société Cabinet Vivier Y à payer à M. X la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Cabinet Vivier Y a régulièrement relevé appel, le 23 janvier 2017, de ce jugement en vue de sa réformation.

En l’état des conclusions, qu’elle a déposées le 18 juillet 2019 via le RPVA, elle demande à la cour, au visa des articles R. 134-6 et R. 134-15 du code de commerce et des articles L. 134-4, L. 134-12 et L. 134-13 du même code, de :

À titre principal :

— constater que M. X ne s’est inscrit sur le registre des agents commerciaux qu’à la date du 28 décembre 2015, soit après la rupture des relations intervenue le 13 novembre 2015, et qu’ainsi, il n’était pas agent commercial lorsque il intervenait pour son compte,

— dire et juger en conséquence que M. X ne peut prétendre à aucune indemnité à ce titre,

— le débouter de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— constater que M. X est à l’origine de la rupture des relations commerciales avec elle compte tenu de son courrier en date du 13 novembre 2015 clairement intitulé « rupture sans préavis »,

— débouter en conséquence M. X de l’intégralité de ses demandes et le condamner à lui verser la somme de 6150 euros pour la rupture immédiate et sans préavis des relations, ainsi que la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

À titre infiniment subsidiaire :

— si par extraordinaire la cour relevait que M. X pouvait prétendre au statut des agents commerciaux et que la rupture est du fait du mandant, noter que M. X a commis de nombreuses fautes graves justifiant l’absence de toute indemnité,

En tout état de cause :

— constater la mauvaise foi de M. X qui ne souhaite que battre monnaie,

— constater que M. X transmet des factures sans justifier d’aucune intervention et que ces factures n’ont pas le même numéro Siret,

— débouter M. X de l’intégralité de ses demandes,

— le condamner au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X sollicite de voir, aux termes de ses conclusions déposées le 18 mai 2017 par le RPVA :

Vu les articles L. 134-11 et suivants du code de commerce,

(…)

— infirmer le jugement rendu le 9 janvier 2017 par le tribunal de commerce de Montpellier en ce qu’il a considéré qu’il ne pouvait se prévaloir du statut des agents commerciaux,

— confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que la rupture du contrat d’agence commerciale est intervenue à l’initiative de la société Cabinet Vivier Y,

— confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que les fautes invoquées par la société Cabinet Vivier Y ne sont pas démontrées et, en tout état de cause, ne sont pas suffisantes pour justifier la rupture du contrat par le mandant,

En statuant à nouveau,

— constater l’existence d’un contrat d’agent commercial exécuté entre la société Cabinet Vivier Y et lui,

— dire et juger que la rupture brutale du contrat d’agent commercial intervenue à l’initiative de la société Cabinet Vivier Y ne respecte pas les dispositions de l’article L. 134-11 du code de commerce et lui cause nécessairement un préjudice certain, direct et actuel,

— constater qu’il a notifié à la société Cabinet Vivier Y, conformément à l’article L. 134-12, alinéa 2 du code de commerce, qu’il entend faire valoir ses droits au titre de la cessation du contrat,

— condamner la société Cabinet Vivier Y à réparer le préjudice subi du fait de la rupture brutale du contrat d’agent commercial,

— condamner la société Cabinet Vivier Y à lui payer les sommes suivantes :

' 49 204 euros à titre d’indemnisation du préjudice subi du fait de la rupture,

' 6150 euros au titre de l’indemnité de préavis,

' 600 euros au titre de la commission de vente Boukhoza-B,

' 248,80 euros au titre des factures d’estimations restant dues après compensation avec les factures concernant les frais de publicité émises par la société Cabinet Vivier Y,

— débouter la société Cabinet Vivier Y de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner à lui payer la somme de 2638 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 16 août 2019.

MOTIFS de la DECISION :

Il est de principe que l’article L. 134-1 du code de commerce ne subordonne pas l’application du statut des agents commerciaux à l’inscription sur le registre spécial qui est une mesure de police professionnelle ; la société Cabinet Vivier Y n’est donc pas fondée à dénier à M. X le statut d’agent commercial au motif qu’il n’aurait été inscrit au registre spécial des agents commerciaux qu’à compter du 28 décembre 2015, soit postérieurement à la rupture de la relation contractuelle, alors qu’il n’est pas discuté que l’intéressé exerçait, depuis juillet 2003, une activité indépendante de négociateur immobilier pour son compte.

L’article L. 134-12 du code de commerce dispose qu’en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi, mais selon l’article 134-13 du même code, la réparation n’est pas due notamment lorsque la cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l’agent commercial ou lorsque la cessation du contrat résulte de l’initiative de l’agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l’âge, l’infirmité ou la maladie de l’agent commercial, par suite desquelles la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement envisagée.

Dans le cas présent, aucun élément ne permet d’affirmer que la rupture du contrat d’agence soit le fait de la société Cabinet Vivier Y, dont la gérante, après avoir exprimé verbalement à M. X divers reproches lors d’une entrevue s’étant déroulée le 6 novembre 2015, lui aurait alors notifié la rupture des relations contractuelles ; une salariée de l’agence immobilière (M^me F-G) atteste ainsi qu’à l’issue du rendez-vous du 6 novembre 2015 entre M^me Y et M. X, celui-ci est parti sans dire au revoir et en claquant la porte et par courrier officiel du 16 décembre 2015, le conseil de la société Cabinet Vivier Y a clairement indiqué que sa cliente n’était pas à l’origine de la rupture des relations contractuelles dont seul M. Z avait pris l’initiative en ramenant à l’agence les clés des biens faisant l’objet de mandats en cours ; les reproches faits à M. X, dont la société Cabinet Vivier Y ne s’est pas elle-même prévalue à l’appui d’une rupture du contrat d’agence, qu’il s’agisse du mécontentement de clients se plaignant de l’absence de démarches en vue de la vente de leurs biens, de la parution sur le site « seloger.com » d’annonces malgré l’absence de mandats de vente écrits, de l’absence de mise à jour des annonces de vente, de la réalisation d’estimations à l’insu de l’agence ou de la tenue irrégulière du registre des mandats, ne sauraient être désormais invoqués par celle-ci pour tenter de caractériser une faute grave de son agent, privative de l’indemnité de fin de contrat.

Reste à savoir, puisque la lettre recommandée du 13 novembre 2015 de M. X doit être regardée comme une rupture du contrat d’agence à son initiative, si les circonstances qui y sont évoquées se trouvent établies et peuvent être imputées à la société Cabinet Vivier Y.

En premier lieu, il est constant qu’au cours du mois de septembre 2015, M. X n’a pu accéder au site « seloger.com » pour faire paraître les annonces relatives aux biens, dont il était chargé de la vente pour le compte de l’agence immobilière, ou pour contacter des acquéreurs potentiels, et qu’un code d’accès accompagné d’un mot de passe ne lui ont été fournis que le 9 octobre 2015, par courriel ; la société Cabinet Vivier Y se borne à indiquer qu'il y a eu un problème pour l’intégralité des usagers du cabinet, mais n’établit pas que l’impossibilité technique d’accéder au site « seloger.com » a impacté l’ensemble des membres de l’agence immobilière et procède d’un événement extérieur, qui ne lui est donc pas imputable ; M. X invoque également le fait qu’un acquéreur potentiel lui a appris incidemment qu’un certain M. A a été mandaté par l’agence immobilière pour la vente d’un bien en dépit de l’exclusivité, dont il bénéficiait ; cet élément, porté à la connaissance de la gérante par courriel du 27 octobre 2015, n’a suscité aucune réponse de la part de celle-ci, pas plus que dans le cadre des conclusions d’appel de la société.

Par ailleurs, la société Cabinet Vivier Y a refusé de régler à M. X le montant de la commission afférente à une vente Boukhobza/B, facturée le 1^er octobre 2015, au motif que la rémunération de l’agence immobilière, fixée à 6000 euros TTC dans le mandat de vente du 21 mars 2015, avait été réduite à 1000 euros TTC de la propre initiative de son mandataire, qui n’avait pas obtenu son accord préalable ; l’attestation de l’acquéreur (M. B) relate cependant les difficultés rencontrées pour parvenir à la vente (retard dans la fourniture des diagnostics obligatoires, déménagement programmé par l’acquéreur avant la signature du compromis de vente, revirement du vendeur quant à une réduction du prix initialement consentie), qui ont conduit M. X à accepter une diminution du montant de la rémunération de l’agence, sans qu’il puisse, eu égard aux circonstances, être reproché à celui-ci un manquement contractuel caractérisé, sauf à dénier le pouvoir de négociation, dont il bénéficiait, dans le cadre de l’exécution d’un mandat d’intérêt commun ; il s’avère en outre que deux factures éditées le 2 février 2015 et le 27 février 2015, relatives l’une à une commission sur une estimation immobilière, l’autre à une commission sur une vente Ester/Fournier, n’ont été réglées à M. X que par chèques des 30 octobre 2015 et de novembre 2015, soit avec huit mois de retard, sans que la société Cabinet Vivier Y ne soutienne qu’elle-même aurait perçu avec retard le montant des rémunérations lui revenant.

Les circonstances ainsi relatées, qui sont révélatrices des obstacles rencontrés par M. X dans l’exercice de son activité d’agent commercial, sont clairement imputables à la société Cabinet Vivier Y et justifiaient la cessation du contrat d’agence à l’initiative de l’intéressé, qui peut dès lors prétendre au paiement de l’indemnité prévue à l’article L. 134-12 susvisé.

Pour l’appréciation du préjudice subi, il convient de retenir que la relation entre les parties a duré douze ans, que M. X était âgé de 62 ans lors de la rupture du contrat, qu’il a perçu, au cours des années 2012, 2013 et 2014, selon les déclarations fiscales établies par son expert-comptable, la société Actif Conseil, des commissions pour un montant total de 73 806 euros, soit une moyenne annuelle de 24 602 euros, qu’il bénéficiait au sein de l’agence immobilière implantée à Montpellier d’une exclusivité pour l’exécution de son mandat et qu’il n’est pas justifié, ni même allégué, d’investissements particuliers qu’il aurait effectués en vue du développement de la clientèle commune ; la société Cabinet Vivier Y n’apporte aucune critique pertinente aux chiffres représentatifs des revenus déclarés par M. X, si ce n’est de suggérer que celui-ci travaillait pour d’autres mandants comme une société GB Immobilier, dont le gérant n’est autre que son beau-frère ; pour autant, ce dernier (M. C) atteste que les dernières rétrocessions d’honoraires versées à M. X l’ont été en 2008 et 2010, sachant que la société Cabinet Vivier Y est à même de fournir des éléments tirés de sa propre comptabilité visant à démontrer que les revenus déclarés par son ancien mandataire ne correspondent pas aux commissions versées par elle.

En l’état de ces éléments, le montant de l’indemnité de cessation de contrat due par la société Cabinet Vivier Y doit être évalué à la somme de 49 204 euros, représentatif de deux années de commissions, somme au paiement de laquelle celle-ci doit être condamnée.

Le jugement entrepris doit, par ailleurs, être confirmé en ce qu’il a condamné la société Cabinet Vivier Y au paiement de la somme de 6150 euros à titre d’indemnité de préavis, correspondant à trois mois de commissions, ainsi que de celle de 600 euros au titre de la commission due sur la vente Boukhobza/B.

La demande en paiement de la somme de 248,80 euros restant due sur cinq factures éditées les 4 janvier et 10 janvier 2012, relativement à des commissions sur des estimations de biens immobiliers, après déduction de diverses factures concernant des frais de publicité émises par la société Cabinet Vivier Y, doit en revanche être rejetée, s’agissant de factures dont le règlement n’a été réclamé par M. X que par courriel du 11 mars 2015 et dont il n’est pas établi qu’elles correspondent à des prestations commandées à l’agence immobilière, laquelle affirme, dans ses conclusions d’appel, page 30, n’avoir aucune trace des clients pour lesquels une facture a été émise par M. X ; il convient d’ailleurs de relever que les factures litigieuses comportent un n° Siret (38953931300012) et un code APE (6009) différents de ceux figurant sur les autres factures éditées par l’intéressé.

La reconnaissance de circonstances imputables à la société Cabinet Vivier Y, justifiant la rupture du contrat d’agence aux torts de celle-ci, conduit nécessairement au rejet de ses demandes reconventionnelles en paiement d’une indemnité de préavis et de dommages et intérêts.

Succombant sur son appel, la société Cabinet Vivier Y doit être condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à M. X la somme de 2000 euros au titre des frais non taxables que celui-ci a dus exposer en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Réforme le jugement du tribunal de commerce de Montpellier en date du 9 janvier 2017, mais seulement en ce qu’il a :

— dit que tenant sa relation commerciale avec la société Cabinet Vivier Y, M. X ne peut pas être considéré comme un agent commercial,

— condamné la société Cabinet Vivier Y à payer à M. X la somme de 24 610 euros à titre d’indemnisation du préjudice subi du fait de la rupture et celle de 248,80 euros au titre des factures restant dues après compensation avec les factures concernant les frais de publicité émises par la société Cabinet Vivier Y,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Dit que D X peut prétendre au statut d’agent commercial au sens de l’article L. 134-1 du code de commerce et que la rupture du contrat d’agence, dont celui-ci a pris l’initiative, procède de circonstances imputables au mandant,

Condamne en conséquence la société Cabinet Vivier Y à payer à M. X la somme de 49 204 euros au titre de l’indemnité de cessation de contrat,

Rejette la demande en paiement de la somme de 248,80 euros restant due sur cinq factures éditées les 4 janvier et 10 janvier 2012, après déduction de diverses factures concernant des frais de publicité émises par la société Cabinet Vivier Y,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Condamne la société Cabinet Vivier Y aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. X la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens d’appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même

code.

Le greffier Le président

JLP