COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [X] [R], [F] [Z] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

N° 26/

Du 10 mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/00975 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PR3P

Grosse délivrée à:

expédition délivrée à

M^e Antoine DALBERA

M^e Anne MANCEL

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 4 décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 mars 2026, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [X] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Antoine DALBERA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [F] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Antoine DALBERA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES LAURIERS ROSES, représenté par son syndic en exercice le Cabinet [P] [D]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Anne MANCEL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [X] [R] et Mme [F] [Z] sont propriétaires des lots n°6 et 37 au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 1] soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 12 décembre 2023 et a adopté notamment une résolution n°9 relative à l’interdiction des locations de courte durée.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, lles consorts [C] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°9.

Par conclusions récapitulatives et en réplique notifiées le 18 novembre 2025, les consorts [C] :

sollicitent l’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2023,concluent au débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,sollicitent sa condamnation à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,sollicitent qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ils font valoir que l’interdiction de la location meublée de courte durée modifie la destination des parties privatives et leurs modalités de jouissance et qu’elle doit être adoptée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils estiment que la résolution n°9 encourt la nullité puisqu’elle a été adoptée à la majorité simple de l’article 24 lors d’un second vote, à défaut d’obtenir la majorité absolue prévue par l’article 25. Ils estiment qu’un abus de majorité est caractérisé.

En réplique aux conclusions adverses, ils précisent que l’activité de location meublée de courte durée est considérée comme une activité civile par nature et non pas commerciale lorsque le copropriétaire n’offre pas de services hôteliers et para-hôteliers significatifs et systématiques. Ils observent que la clause d’occupation bourgeoise prévue par le règlement de copropriété admet l’exercice de professions libérales et n’interdit pas les locations meublées de courte durée.

Ils notent qu’il n’est pas démontré en l’espèce que cette activité serait de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble ou qu’elle causerait des nuisances excessives aux résidents.

Ils soutiennent que leur activité de location n’engendre pas de nuisances aux autres copropriétaires et que cette activité ne génère pas plus de passage que la clientèle des professions libérales.

Ils indiquent que leur bien n’est plus loué en location meublée de courte durée au jour de leurs dernières écritures en raison de l’expiration le 24 juillet 2025 de l’autorisation de changement d’usage délivrée par la métropole de [Localité 4].

Par conclusions notifiées le 3 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Lauriers Roses conclut à titre principal au débouté des consorts [C] de l’intégralité de leurs demandes. A titre reconventionnel, il sollicite leur condamnation à cesser toutes locations d’une durée inférieure à un mois au sein de l’immeuble dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée passé ce délai, leur condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros pour résistance abusive et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Il sollicite également qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que le règlement de copropriété de l’immeuble bourgeois de standing interdit toute activité de nature commerciale, telles que les locations meublées de courte durée. Il reproche aux consorts [C] de louer leur appartement via des plateformes de location telles qu’AirBnB pour des courtes durées et estime que ces locations constituent un trouble manifestement illicite.

Il soutient que la location meublée touristique de courte durée est une activité nécessairement incompatible avec la destination bourgeoise de l’immeuble. Il précise que la loi Meur du 19 novembre 2024 est venue simplifier l’interdiction des locations meublées de courte durée au sein des copropriétés afin de permettre aux syndicats des copropriétaires de préserver la tranquillité des immeubles résidentiels, même si l’activité est reconnue comme civile et ne contrevient pas à la destination de l’immeuble.

Il ajoute qu’un nouvel article 9-2 a été introduit par la loi Meur dans la loi du 10 juillet 1965 faisant peser sur le propriétaire ou le locataire une obligation d’informer le syndic que son lot fait l’objet d’une déclaration préalable de transformation en meublé de tourisme.

A titre reconventionnel, il sollicite que les consorts [C] soient condamnés à cesser l’activité de location de courte durée dès lors qu’ils contreviennent au règlement de copropriété alors qu’ils avaient connaissance de l’interdiction concernant les locations de courte durée avant l’acquisition de leur appartement.

La clôture de l’instruction est intervenue le 20 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 4 décembre 2025 et mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande de prononcé de la nullité de la clause n°9 de l’assemblée générale du 12 décembre 2023

L’article 2, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

L’article 8 de la même loi indique qu’un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

L’article 9 de la même loi fixe certaines restrictions au droit d’usage des copropriétaires : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

La liberté étant le principe, les dispositions conventionnelles relatives à l’affectation des parties privatives sont strictement interprétées en ce qu’elles limitent les droits des copropriétaires. Ainsi, une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée, dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble, qui ne fait pas l’objet de définition légale ou réglementaire, est appréciée par référence aux actes, à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble.

La liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble.

Ensuite, en application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’article 25 de la même loi prévoit que certaines décisions ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’article 25-1 de la même loi précise que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Les deux derniers alinéas de l’article 26 de la même loi prévoit que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Enfin, un abus suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou pour un but autre que celui pour lequel ce droit lui a été attribué. Est ainsi abusive la décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulière et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

En l’espèce, l’article 2, point 2° du règlement de copropriété de l’immeuble Les Lauriers Roses intitulé « Usage des parties privatives » prévoit :

« tous les appartements devront être occupés bourgeoisement, c’est-à-dire qu’il ne pourra y être exercé aucune profession commerciale, en particulier aucune clinique, ni aucun laboratoire d’expériences ne pourra être établi dans un appartement, non plus qu’un cours de musique de chant ou de danse. Aucune association syndicale, aucune salle de conférence, aucun siège de parti politique ne pourra y être admis. Seules les professions dites libérales : architectes, docteurs, avocats, cabinets juridiques, assurances, etc. pourront y être installées. »

Il s’ensuit que le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit l’occupation des locaux à usage d’habitation et de professions libérales et exclut les activités de nature commerciale.

La résolution n°9 adoptée par l’assemblée générale du 12 décembre 2023 tend à confirmer “l’interdiction de location de type AirbnB”.

L’interdiction des locations de courte durée prévue par la résolution n°9 porte sur l’occupation des appartements parties privatives en lien avec l’usage des parties communes de l’immeuble par une clientèle de passage générée par les locations de courte durée et susceptible de porter atteinte aux parties communes de l’immeuble et à la tranquillité de ses occupants. La nature civile de cette activité n’exclut pas de telles atteintes et l’abus de majorité allégué n’est pas caractérisé.

Il n’est donc pas démontré que l’objectif de la résolution n°9 était de restreindre le droit des copropriétaires à utiliser leurs parties privatives qui doit faire l’objet d’un vote à l’unanimité.

Les consorts [C] seront déboutés de leur demande de prononcé de la nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2023.

Sur la demande reconventionnelle d’interdiction sous astreinte des locations de courte durée

Les consorts [C] précisent que leur bien n’est plus donné en location meublée de courte durée au jour de la notification de leurs dernières écritures en raison de l’expiration le 24 juillet 2025 de l’autorisation de changement d’usage. Ils produisent un contrat de bail mobilité signé le 24 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Lauriers Roses n’apporte pas la preuve que le bien des consorts [C] fait l’objet d’une telle location au moment où sa demande tendant à la cessation de l’activité a été formée et sera débouté de ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve de mauvaise foi, de malice ou d’erreur grossière équivalente au dol de la part des consorts [C] et un préjudice justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Il sera par conséquent débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, les consorts [C] seront condamnés aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision au regard de la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE M. [X] [R] et Mme [F] [Z] de leur demande de prononcé de la nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 3] à [Localité 3] du 12 décembre 2023 ;

CONDAMNE M. [X] [R] et Mme [F] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires Les Lauriers Roses la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [R] et Mme [F] [Z] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT