TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/01775

N° Portalis 352J-W-B7G-CWCQJ

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [T] [XI]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Victor EDOU de la SELARL SELARL EDOU – DE BUHREN – HONORE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0021

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0586

Société FONCIA PARIS RIVE DROITE SAS, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillante

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/01775 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWCQJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Juin 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est administré par la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE.

Mme [T] [XI] est propriétaire du lot n° 212 au sein de l’immeuble.

Par assignation en référé délivrée le 3 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] a assigné Mme [XI] afin qu’il lui soit ordonné de rendre le lot n° 212 conforme à l’autorisation de travaux accordée par la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 2 avril 2019. A titre reconventionnel, Mme [XI] a demandé le raccordement de son lot à l’alimentation en eau de l’immeuble. Par ordonnance du 29 mars 2022, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes. Entre temps, un protocole d’accord, signé le 7 mai 2021, a été rejeté lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2021, dans les termes suivants :

— « 25. Point d’information concernant la procédure de Mme [XI]

Majorité nécessaire : sans vote.

Un point sera fait en séance concernant l’état de la procédure. Il est précisé avant le vote de la résolution suivante, que dans le cadre de la procédure, il a été décidé par le juge de proposer une médiation. Le protocole issu de la médiation est proposé au vote. Nous vous informons que la validation de ce protocole dépendra de l’évolution de l’affaire à la date de l’assemblée générale.

—  26. Dans le cadre de la procédure à l’encontre de Mme [XI] – Validation du protocole du 7 mai 2021

Majorité nécessaire : Article 24

Aussi, par courrier en date du 12.08.2021, Mme [XI] adresse les plans relatifs aux modificatifs des travaux de son lot 212.

Une nouvelle DP a été déposée sous le numéro 07512021V0458, à cette date il n’est pas possible d’indiquer si les plans déposés correspondent.

Mme [XI] a adressé le plan de raccordement eaux pluviales et usées dont le rapport de l’architecte est présenté en annexe.

Les plans proposés à ce jour ne sont pas conformes.

Résolution : l’assemblée générale valide le protocole annexé à la convocation signé en date du 7.05.2021 concernant la procédure à l’encontre de Mme [XI].

POUR : 4100 sur 40015 tantièmes.

[S] / [RF] [WE] / [WI] (970), [A] [K] (710), [IN] [I] (510), [BU] [C] (410), [MO] [Z] (590), [XI] [T] (410), [EY] [E] (500).

CONTRE : 35915 sur 40015 tantièmes.

ABSTENTIONS : 26180 tantièmes

[X] [V] (990), [W] [TU] (1070), [P]/[J] (1505), [U] (4230), [N] [ZL] (510), [L] [O] (700), [B] [AT] [D] [VI] (510), [R]/[M] (3580), [LC] [H] (715), [HA] (1600), [SU] [Y] ET [CZ] (440), [BE] [NR] (1330), [YX]/[CS] (2060), [OR] [SH] (970), [KC] [BY] (1130), [HN] [JP] (1180), [WT] [ME] (2750), [RS] [HL] (BAL n° 15) (910),

70 copropriétaires totalisant 66195 tantièmes au moment du vote.

Cette résolution est rejetée à la majorité des présents, représentés et ayant voté par correspondance.

—  27. A la demande de Mme [XI], Recherche de cause de la fuite d’eau sur la colonne commune d’alimentation de la fontaine de la cour

Majorité nécessaire : article 24

Le courrier de Mme [XI] est annexé à la présente convocation et fait état d’une demande de point à inscrire à l’ordre du jour, objet de la présente résolution.

Résolution : L’assemblée générale autoriser le syndic à procéder aux recherches nécessaires suite à la demande de Mme [XI].

POUR : 2020 sur 57325 tantièmes

[A] [K] (710), [F] [FZ] (310), [MO] [Z] (590), [FN] [T] (410).

CONTRE : 55305 sur 57325 tantièmes

ABSTENTIONS : 8870 tantièmes

[W] [TU] (1070), [N] [ZL] (510), [L] [O] (700), [R]/[M] (3580), [BU] [G] (410), [OR] [SH] (970), [KC] [BY] (1130), [EY] [E] (500).

70 copropriétaires totalisant 66195 tantièmes au moment du vote.

Cette résolution est rejetée à la majorité des présents, représentés et ayant voté par correspondance ».

Par acte d’huissier en date du 8 février 2022, Mme [T] [XI] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 20ème et la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de demander l’annulation de l’assemblée générale du 22 novembre 2021 dans son entier à titre principal, l’annulation des résolutions n° 25 à 27 de cette assemblée générale à titre subsidiaire, ainsi que la condamnation du syndic à l’indemniser de son préjudice.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2023, Mme [T] [XI] demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’article 1240 du code civil,

A titre principal,

Juger recevable et bien-fondé l’action engagée par Mme [XI],

Constater que le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 novembre 2021 contrevient aux dispositions d’ordre public du décret du 17 mars 1967 en ce que :

— le procès-verbal n’est pas signé par le président du « syndicat des copropriétaires »,

— les noms des copropriétaires ayant voté contre la résolution ne sont pas indiqués,

— il n’y a aucune mention sur les pouvoirs et la distribution des mandats,

— les incidents d’audience ne sont pas mentionnés,

— des contre-vérités sont mentionnées,

Constater que le vote des copropriétaires ne peut dans ces conditions être sincère,

Constater l’existence d’une faute du syndic en lien de causalité avec le préjudice allégué par Mme [XI],

En conséquence :

Annuler purement et simplement l’assemblée générale du 22 novembre 2021,

Condamner la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE à payer à Mme [XI] une indemnité d’un montant de 20.000 € en réparation de son préjudice,

A titre subsidiaire,

Juger qu’il existe un abus de majorité dès lors que :

— les intérêts de la copropriété et des copropriétaires directement concernés sont bafoués : le projet ne contrevient pas au règlement de copropriété ; le projet est payé en intégralité par Madame [XI] ; le projet met fin à toute procédure et par conséquent aux frais d’avocats et aux éventuels dommages et intérêts qui pourraient être réclamés ;

— il existe une rupture de l’égalité de traitement entre Mme [XI] et les autres copropriétaires et notamment M. [PF],

Constater la faute du syndic dans l’abus de majorité,

Par conséquent :

Annuler purement et simplement les résolutions n° 25, 26 et 27 prises par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1], le 22 novembre 2021,

Condamner la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE à payer à Mme [XI] une indemnité d’un montant de 20.000 € en réparation de son préjudice.

En tout état de cause,

Dispenser Mme [XI] de participer aux frais de procédure et honoraires de conseil du syndicat des copropriétaires consécutifs à la présente instance,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au paiement de la somme de 6.000 € chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 20ème demande au tribunal de :

Débouter Mme [T] [XI] de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel,

Condamner Mme [T] [XI] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [T] [XI] à payer les entiers dépens de l’instance.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juillet 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 20 juin 2024 pour plaidoirie.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 20 juin 2024, a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il convient de préciser que, dans sa partie relative à l’exposé des moyens soutenant sa demande principale, Mme [XI] expose que ces moyens fondent également sa demande d’annulation des résolutions n° 25 à 27 de cette même assemblée.

1. Sur la recevabilité de la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 22 novembre 2021 en son entier

Mme [XI] soutient qu’elle a la qualité de copropriétaire opposant dès lors que « ses projets » de résolution ont été rejetés par l’assemblée générale. Elle expose qu’elle justifie d’un intérêt à agir puisqu’elle soutient la violation de règles d’ordre public relatives à la tenue de cette assemblée. Elle expose avoir délivré son assignation dans le délai de 2 mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 17 décembre 2021 ayant été reçu par elle le 23 décembre 2021.

***

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de la règle de droit (article 42), le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée (Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908).

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 novembre 2021 a été adressé à Mme [XI] par courrier en date du 17 décembre 2021.

L’assignation en date du 8 février 2022 a donc nécessairement été délivrée dans le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précité.

Cependant, le tribunal relève que Mme [XI] s’est abstenue ou a voté en faveur de certaines résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2021 : résolutions n° 1 à 7, résolutions n° 8.8, 8.10 et 8.11, 8.13 et 8.14, n° 9 à 15.5 à 18, 20 à 22.

Elle ne dispose donc pas de la qualité de copropriétaire opposant, au sens des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et n’est donc pas recevable à solliciter l’annulation de cette assemblée générale dans son entier même si certains motifs d’annulation visent l’inobservation de formalités substantielles, conformément à la jurisprudence précitée.

Par conséquent, il convient de déclarer Mme [XI] irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 novembre 2021 en son entier.

2. Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions n° 25, 26 et 27 adoptées par l’assemblée générale du 22 novembre 2021

1-1 Sur la recevabilité des demandes

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait justement valoir que le point d’information n° 25 n’a pas été soumis au vote et ne constitue donc pas une décision susceptible de contestation. Il convient donc de déclarer Mme [XI] irrecevable en sa demande d’annulation de la « résolution » n° 25 de l’assemblée générale du 22 novembre 2001.

Par ailleurs, Mme [XI] a voté pour les résolutions n° 26 et 27 qui ont été rejetées par l’assemblée générale du 22 novembre 2021 et a introduit son recours dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle est donc recevable en ses demandes d’annulation desdites résolutions.

1-2 Sur le fond

Mme [XI] soutient en premier lieu, sur le fondement des dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, que les résolutions critiquées sont nulles, dès lors que le procès-verbal, non signé par le président de séance (et dont l’original signé n’est pas versé aux débats), ne relate pas la teneur des débats et des réserves formulées, qui ont été exposés par son conseil dans un courrier adressé au syndic le lendemain de l’assemblée générale. Elle soutient que les résolutions doivent être annulées « en l’absence de sincérité du procès-verbal » dès lors qu’il ne mentionne pas :

— la présence de son avocat,

— le refus de permettre à son avocat de l’assister,

— le fait qu’elle a dû mandater son avocat et s’abstenir de participer à l’assemblée générale pour permettre à son conseil d’être présent,

— le fait que son avocat a dû insister pour que les résolutions 26 et 27 donnent lieu à un vote,

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/01775 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWCQJ

— le fait qu’il ne rectifie pas les « mensonges » mentionnés dans la convocation qui ont induit les copropriétaires en erreur,

— le fait que le syndic a jeté son discrédit sur elle, en soutenant des contrevérités et des imprécisions volontaires devant l’assemblée générale des copropriétaires, en ne mentionnant pas l’avis favorable aux travaux de l’architecte de la copropriété, en donnant son avis sur le vote et en ne mentionnant pas le fait que son avocat avait porté à la connaissance du syndic l’acceptation par la mairie de Paris de la demande de modification des travaux de Mme [XI] conformément aux plans validés par Monsieur [ZX] et par le conseil syndical,

— le fait qu’il ne mentionne pas le cout financier pour la copropriété de poursuivre les procédures uniquement à cause de l’entêtement de quelques copropriétaires.

Elle dénonce, en deuxième lieu, le non-respect des dispositions de l’article 15-1 et 17 alinéa 2 et 3 du décret du 17 mars 1967, en faisant valoir que le procès-verbal :

— ne précise pas si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1,

— ne comporte pas les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision.

A titre subsidiaire, elle dénonce un abus de majorité, en faisant valoir que le rejet de la ratification du protocole d’accord :

— résulte d’une intention de lui nuire formée par le syndic ainsi que par Mme [IC], présidente du conseil syndical,

— est contraire aux intérêts de la copropriété, dès lors que les dispositions du protocole et les travaux inclus ne coutaient rien à la copropriété, étaient conformes au règlement de copropriété, ne modifiaient pas l’esthétique de la copropriété mais permettaient de répondre au litige résultant de la coupure d’eau, aux désirs de Mme [LC] qui craignait que la toiture terrasse ne serve de terrasse d’agrément et occasionne des nuisances, de sorte qu’elle avait accepté les termes du protocole (avant de s’abstenir lors de l’assemblée générale en raison des « mensonges » de Mme [IC] et du syndic) et d’arrêter les actions en justice et les frais en découlant nécessairement,

— opère une rupture d’égalité, puisqu’un autre copropriétaire, M. [BU], a effectué des travaux identiques, sans jamais fournir d’autorisations administratives ou le moindre plan à la copropriété, et que l’assemblée générale a rejeté l’engagement de poursuite à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le syndic a notifié la copie certifiée conforme du procès-verbal de l’assemblée et non l’exemplaire effectivement signé par le président, le scrutateur et le secrétaire. Il fait valoir qu’il est de jurisprudence constante que l’absence de signature du procès-verbal n’entraîne pas, en soit, la nullité des résolutions, si le copropriétaire réclamant n’est pas en mesure de démontrer l’inexactitude du compte rendu des délibérations qui lui ferait grief. Il soutient que le contenu du procès-verbal notifié est cependant conforme aux débats. Il considère que le courrier adressé au syndic par le conseil de Mme [XI] le 23 novembre 2021 démontre au contraire que le procès-verbal est fidèle aux débats comme comportant une retranscription exacte de la décision de rejet prise par l’assemblée, dans le respect des conditions posées par l’article 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967.

En deuxième lieu, il rappelle les dispositions de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 et considère que la mention des copropriétaires s’étant abstenus ou ayant voté pour les résolutions n° 26 et 27, associée à la mention de leurs tantièmes, permet, par déduction, d’identifier les copropriétaires opposants.

En troisième lieu, il considère que Mme [XI] confond sincérité du procès-verbal d’assemblée et exhaustivité de la narration des débats et soutient que les réserves visées par l’alinéa 4 de l’article 17 du décret sont exclusivement celles portant sur « la régularité des décisions », tandis que le procès-verbal n’est pas un compte-rendu intégral (Cour d’appel de Paris, 24 févr. 2005 : JurisData n° 2005-264880).

En quatrième lieu, il conteste tout abus de majorité et expose que, en rejetant la ratification du protocole, les copropriétaires se sont contentés de tirer les conséquences du défaut de respect, par Mme [T] [XI], des conditions du protocole, qui lui imposaient de transmettre, dans un délai donné, ses plans à l’architecte de la copropriété.

Il conteste toute rupture d’égalité entre copropriétaires, en faisant valoir que :

— aucune résolution n’a jamais été soumise au vote de l’assemblée générale et n’a donc, a fortiori, jamais été rejetée, s’agissant de l’éventuel engagement d’une action à l’encontre de M. [BU],

— les travaux réalisés par M. [BU] ne sont pas identiques à ceux menés par Mme [XI], puisque ce dernier n’a pas surélevé la toiture de son lot, n’en a pas relevé la pente et n’a donc pas obstrué la vue de quiconque, contrairement à Madame [XI].

***

Aux termes des alinéa 1 à 4 de l’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, « il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions ».

Les dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 qui imposent la signature du procès-verbal par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs ont pour objet d’assurer sa force probante, de sorte que l’absence de signatures n’entraînent pas en soi la nullité de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 26 mars 2014, n° 13-10693, Civ. 3ème, 24 avril 2013, n° 12-13330 ; v. aussi Civ. 3ème 13 novembre 2012, n° 11-22.140, s’agissant de la production d’un procès-verbal d’assemblée générale portant la mention « copie certifiée conforme à l’original signé en fin de séance » ne reproduisant la signature ni du président de séance, ni du scrutateur, ni du secrétaire).

L’absence de signature du procès-verbal fragilise sa force probante quant aux mentions reflétant la réalité du contexte et la teneur des décisions prises. Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à celui qui conteste les mentions portées dans le procès-verbal de rapporter la preuve de leur inexactitude.

Aux termes de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967, « l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté ».

L’absence de mention des noms des copropriétaires ayant voté contre une résolution n’entraîne pas la nullité de celle-ci dès lors que cette absence est sans incidence sur la régularité du vote et que les copropriétaires opposants sont identifiables par le rapprochement du procès-verbal et de la feuille de présence (Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n° 18-18.615).

Par ailleurs, il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable :

— dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322 ; 17 décembre 2014, n° 13-25.134),

— ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-17.529),

— ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 4 octobre 2017, n° RG 15/13391) dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2013, n° RG 12/00157).

En l’espèce, il convient à titre liminaire de constater, conformément à la jurisprudence précitée, la fragilité de la force probante du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 novembre 2021, dès lors que :

— le procès-verbal notifié à Mme [XI] (pièce n° 4 du demandeur) est une « copie certifiée conforme » ne reproduisant la signature ni du président de séance, ni du scrutateur, ni du secrétaire,

— le syndicat des copropriétaires ne produit pas l’original du procès-verbal signé conformément aux dispositions précitées de l’alinéa 1er de l’article 17 du décret du 17 mars 1967.

Si Mme [XI] expose que les dispositions de l’article 15-1 ont été violées, ni le procès-verbal litigieux ni aucune autre pièce du débat ne démontrent que le syndic aurait reçu un ou des mandat(s) avec délégation de vote, sans indication du nom du mandataire.

En revanche, il n’est pas contesté que le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 novembre 2021 (pièce n° 3 du demandeur), ne précise pas, s’agissant des résolutions n° 26 et 27, les noms et nombre de voix des copropriétaires opposants.

A cet égard, le syndicat des copropriétaires ne peut se contenter d’invoquer les dispositions de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967, sans produire aux débats la feuille de présence qui permet seule l’identification des copropriétaires opposants, a fortiori en présence d’un procès-verbal dont la force probante est fragilisée par l’absence de signatures.

La seule confrontation de la mention des copropriétaires ayant voté « pour » ou s’étant abstenus, à la mention de la liste des copropriétaires absents non représentés figurant au début du procès-verbal ne permet pas une identification, « par déduction », des copropriétaires opposants. A cet égard, le tribunal relève au surplus que le procès-verbal mentionne, en page 1, « qu’il est constaté, à l’examen de la feuille de présence, dûment émargée par chaque copropriétaire en entrant en séance, que 68 copropriétaires représentant 64.625 voix sur 100.080 voix constituant le syndicat des copropriétaires, sont présents, représentés ou ont voté par correspondance » et que Mme « [KC] [XX] (1130) » est arrivée « en cours d’assemblée à 18h42 (vote 8.2) » tandis que les résolutions critiquées ont été soumises au vote de « 70 copropriétaires totalisant 66.195 tantièmes ».

Les résolutions n° 26 et 27 de l’assemblée générale du 22 novembre 2021 seront donc annulées pour violation des dispositions de l’alinéa 3 de l’article 17 du décret du 17 mars 1967.

Au surplus, Mme [XI] ne se prévaut pas de la fragilité de la force probante du procès-verbal de l’assemblée générale pour contester la réalité des votes exprimés mais pour soutenir que le procès-verbal ne reflète pas la réalité des débats, affectés par une désinformation du syndic qui aurait, en somme, vicié le consentement de certains copropriétaires et conduit à une décision défavorable autant à elle-même qu’aux intérêts de la copropriété. Le tribunal relève que ce moyen rejoint celui portant sur l’abus de majorité par ailleurs soutenu. A cet égard, si le procès-verbal n’est pas un compte-rendu des débats, force est toutefois de constater, s’agissant des débats relatifs à la résolution n° 26 (adoption du protocole d’accord), que celui-ci mentionne le « rapport de l’architecte présenté en annexe » pour en déduire que « les plans proposés à ce jour ne sont pas conformes ». Si la convocation à l’assemblée générale litigieuse n’est pas versée aux débats, le rapport visé est manifestement le premier rapport de l’architecte désigné par la copropriété, en date du 20 octobre 2021, qui émettait une réserve sur les plans transmis par Mme [XI] (pièce n° 9 du demandeur). Le procès-verbal n’évoque pas le second courrier de ce même architecte en date du 25 octobre 2021 (pièce n° 10 du demandeur). Or, ce courrier, émis après réception d’un simple courriel de Mme [XI] confirmant la situation des lieux sans fournir de plans modifiés (pièce n° 4 du demandeur, courriel du 22 octobre 2021), levait toutes réserves, au motif que « Mme [XI] confirme la présence d’un réseau d’eau usée sur lequel le projet va se raccorder (collecteur provenant du bâtiment F) » et que « concernant les eaux pluviales, le raccordement initial n’est pas modifié » (pièce n° 10 du demandeur). Si les pièces versées aux débats ne permettent pas de connaître la date exacte de l’envoi de ce rapport et les destinataires de cet envoi, il porte toutefois en entête la mention « Code travaux ORFILA103-C, adresse [Adresse 1], maître d’ouvrage : SDC représenté par FONCIA RIVE DROITE, représentant [EM] [EZ], [Courriel 6] ». Le syndicat des copropriétaires ne soutient au demeurant pas que le syndic n’aurait pas été destinataire de ce courrier avant la tenue de l’assemblée générale. En tout état de cause, il n’est pas contesté que le syndic disposait de ce rapport le jour de l’assemblée générale. Compte tenu des mentions du procès-verbal précitées et des éléments versés aux débats, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le syndic a fait état, lors de l’assemblée générale, de l’avis de l’architecte favorable aux travaux objets du protocole dont il était demandé la ratification. L’exposé des termes de ce second courrier, par l’avocat de Mme [XI], dans l’ambiance de « cacophonie » dénoncée par le courrier adressé au syndic par cet avocat deux jours après l’assemblée générale (pièce n° 4 du demandeur), n’est pas démenti par le syndicat des copropriétaires.

En outre, alors que Mme [XI] soutient que la résolution n° 26 a été rejetée sans motif valable, le syndicat des copropriétaires ne reprend pas, dans ses conclusions, le motif inscrit dans le procès-verbal, lié à la non-conformité des plans proposés, mais se contente de soutenir que les copropriétaires ont tiré les conséquences du défaut de respect, par Mme [T] [XI], des conditions du protocole, qui lui imposaient de transmettre, dans un délai donné, ses plans à l’architecte de la copropriété. A cet égard, s’il ressort du protocole d’accord du 7 mai 2021 (pièce n° 2 du demandeur) que Mme [XI] s’était engagée à fournir au syndic et à M. [KP], l’architecte de la copropriété, ses plans avant le 14 mai 2021 et si Mme [XI] n’a saisi l’architecte que par courriel du 28 juillet 2021 (pièce n° 8 du demandeur), il ressort des motifs précédemment retenue qu’à la date de tenue de l’assemblée générale, l’architecte mandaté par la copropriété avait transmis les deux courriers précités des 20 et 25 octobre 2021. Le syndicat des copropriétaires ne justifie donc pas, a posteriori, de motifs sérieux et légitimes en contre-preuve de l’abus allégué.

Il y a donc lieu de retenir que la résolution n° 26 a été adoptée par un abus de majorité, sans qu’il soit nécessaire d’étudier le moyen relatif à la rupture d’égalité.

3. Sur la demande indemnitaire formée par Mme [XI] à l’encontre de la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE

Madame [XI] soutient, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que, par son attitude, le syndic est « en grande partie » responsable de la situation de blocage, et donc de ses préjudices liés à la coupure d’eau subi par son locataire depuis plus de deux ans et au défaut de ratification du protocole d’accord. Elle soutient que, en entretenant un climat de défiance à son encontre lors de la réunion de l’assemblée générale et en ne permettant pas à son avocat d’expliquer calmement les avantages et les inconvénients de la ratification de l’accord amiable, le syndic a manqué à ses devoirs.

Le syndicat des copropriétaires estime que le syndic n’a commis aucune faute, dès lors qu’il ne pouvait priver l’assemblée de son pouvoir souverain d’appréciation quant à l’opportunité de

ratifier le protocole. Il estime que le fait que l’assemblée n’ait pas été convaincue par les explications et arguments du conseil de Mme [XI] ne suffit pas à caractériser une faute du syndic.

En l’espèce, Mme [XI] ne démontre pas le lien entre l’attitude du syndic lors de l’assemblée générale critiquée et le préjudice allégué de son locataire lié à la coupure d’eau du lot.

En revanche, il a précédemment été retenu que le syndic n’a pas fait état, lors de l’assemblée générale critiquée, de l’avis de l’architecte favorable aux travaux objets du protocole dont il était demandé la ratification.

Il convient donc de retenir une faute du syndic, qui a privé Mme [XI] de la chance de pouvoir obtenir l’adoption de la résolution n° 26 dont elle avait demandé l’inscription à l’ordre du jour, après un débat mettant objectivement à la disposition de l’ensemble des copropriétaires les éléments utiles de discussion.

Compte tenu des éléments versés aux débats, le préjudice moral de Mme [XI] sera justement évalué à 2.000,00 €.

Il convient donc de condamner la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE à payer à Mme [XI] la somme de 2.000,00 € en réparation de son préjudice moral et de débouter Mme [XI] du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire.

4. Sur les demandes accessoires

Les prétentions de Mme [XI] étant en partie déclarées bien fondées, il convient de la dispenser, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires et la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE, parties succombantes, seront condamnées aux dépens de l’instance.

Mme [XI] formulant une demande au titre des frais irrépétibles à l’encontre du seul syndicat des copropriétaires, il convient de condamner ce dernier à lui payer la somme de 3.000 € à ce titre.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare Mme [T] [XI] irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 novembre 2021 en son entier,

Déclare Mme [T] [XI] irrecevable en sa demande d’annulation de la « résolution » n° 25 de l’assemblée générale du 22 novembre 2001,

Déclare recevable en la forme la demande d’annulation des résolutions n° 26 et 27 de l’assemblée générale du 22 novembre 2001 formée par Mme [T] [XI],

Annule les résolutions n° 26 et 27 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] en date du 22 novembre 2021,

Condamne la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE à payer à Mme [T] [XI] la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et déboute Mme [T] [XI] du surplus de sa demande indemnitaire,

Condamne la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à payer à Mme [T] [XI] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense Mme [T] [XI] de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] de ses demandes formées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 07 Novembre 2024

La Greffière Le Président