N° RG 24/08321 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAZ2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 7]

[Adresse 13]

[Localité 10]

11ème civ. S2

N° RG 24/08321 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAZ2

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marc JANTKOWIAK

Madame [U] [V]

Monsieur [T] [V]

Le

Le Greffier

M^e Marc JANTKOWIAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

01 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriétaires de la résidence “AMELIE DE BERCKHEIM” sis [Adresse 3] [Adresse 14] [Localité 8] [Adresse 16],

agissant par la personne de son syndic, la société par actions simplifiée CITYA RUHL-SEGESCA, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Strasbourg sous le n B 305 218 232, ayant son siège social [Adresse 1], agissant elle-même par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 94

DEFENDEUR :

Madame [U] [V] Madame [U] [V], née le 9 janvier 1939 à [Localité 15], demeurant [Adresse 4]

née le 09 Janvier 1939 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 9]

non comparante, non représentée

APPELÉ EN DÉCLARATION DE JUGEMENT COMMUN :

Monsieur [T] [V]

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Juillet 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

N° RG 24/08321 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAZ2

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] [V] est copropriétaire de l’immeuble Résidence « [11] » sis [Adresse 6] (67) par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, l’EURL CEGIP.

Madame [U] [V] a été placée sous protection de majeurs par jugement du 3 mai 2019 désignant Monsieur [T] [V] en qualité de mandataire.

Suite à des impayés de charges de copropriété, Madame [U] [V] a été mis en demeure par lettre recommandée du 20 décembre 2023 et sommation de payer délivrée le 14 mars 2024 par commissaire de justice d’avoir à régler les sommes en principales respectives de 1220.10 euros et de 2857.20 euros.

Par assignation délivrée le 16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [11] », représenté par son syndic, a fait citer Madame [U] [V] et Monsieur [T] [V], ce dernier étant cité avec appel en jugement commun, devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG en paiement des charges de copropriété arriérées et dommages et intérêts.

A l’audience du 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence «AMELIE DE BERCKHEIM », représenté par son syndic, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Condamner Madame [U] [V] au paiement de la somme de 4642.41 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2023,

— Condamner Madame [U] [V] paiement de la somme de 1000.00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner Madame [U] [V] au paiement de la somme de 1000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et Juger en application de l’article 10-1 de la loi du 10juillet 1965 telle que modifiée par la loi du 2006-872 du 13 juillet 2006, que les frais, dépens et honoraires d’avocat, frais d’huissier de sommation, frais de contentieux et précontentieux du contrat de mandat de syndic, frais de relance et de mise en demeure recommandée AR, exposés par le syndicat des copropriétaires demandeur à l’occasion de la présente procédure seront exclusivement à la charge de Madame [U] [V],

— Déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à Monsieur [T] [V], en qualité de préposé à la protection des majeurs,

— Constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « AMELIE DE [Adresse 12] », représenté par son syndic, soutient que Madame [U] [V] ne règle plus les charges de copropriété depuis de nombreux mois en dépit d’une mise en demeure et d’une sommation d’avoir à payer délivrée par commissaire de justice si bien qu’au jour de l’acte introductif d’instance la défenderesse reste redevable de la somme de 4642.416 euros. Il soutient qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de la jurisprudence et du mandat de syndic, que l’ensemble des frais exposés pour obtenir le recouvrement de la créance constitue des diligences exceptionnelles par rapport à la mission de gestion courante de la copropriété si bien que leur charge doit être imputée au copropriétaire défaillant. Il estime ainsi que les frais afférents à la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de suivi du dossier transmis à l’avocat constituent des diligences exceptionnelles et qu’une interprétation restrictive de ces diligences viderait de son sens les dispositions légales.

Bien que régulièrement cités par dépôt à l’étude, Madame [U] [V] et Monsieur [T] [V] ne se sont ni présentés ni fait représenter. Susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur les demandes en paiement

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (modifiée par loi n°2021-1104 du 22 août 2021), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont notamment tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales.

En l’espèce, il est produit une copie du livre foncier justifiant la qualité de copropriétaire de Madame [U] [V].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SYCO « AMELIE DE BERCKHEIM », représenté par son syndic produit :

— le contrat de syndic signé le 5 octobre 2022,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 septembre 2023,

— le décompte individuel de charges au titre de la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 ainsi qu’un décompte intitulé « transmission à auxiliaire de justice » faisant état d’une dette de 4642.41 euros au titre des charges de copropriété et frais de mise en demeure d’un montant de 45.60 euros, de « contentieux » d’un montant de 480.00 euros et de sommation de payer d’un montant de 148.11 euros,

— les appels de fonds du 1er avril 2022 au 31 décembre 2024,

— la lettre recommandée du 20 décembre 2023 avec accusé réception signé le 27 décembre 2023 mettant en demeure Madame [U] [V] de payer la somme de 1220.10 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2023 conformément aux dispositions de l’article 35 et suivants du décret du 17 mars 1967,

— une sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 14 mars 2024 aux fins de recouvrement de la somme de 2857.20 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2024,

Madame [U] [V] et son mandataire, Monsieur [T] [V], qui ne comparaissent pas, ne justifient ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de l’obligation au paiement.

En application de l’article 10.1 de la loi précitée, dans sa dernière version ( modifiée par ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019), sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat de syndic que les actes imputables aux copropriétaires s’entendent des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, des relances après mise en demeure, des conclusions d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, frais de constitution et de mainlevée d’hypothèques, de dépôt d’une requête aux fins d’ordonnance d’injonction de payer, et de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou du suivie du dossier transmis à l’avocat ces deux dernières diligences n’étant imputable au copropriétaire défaillant qu’en cas de diligences exceptionnelles.

Les diligences exceptionnelles s’entendent d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe justifiant une activité inhabituelle de ce dernier pour y parvenir.

Les actes visés concernent nécessairement ceux accomplis avant la procédure et postérieurs à la mise en demeure du 20 décembre 2023.

Le décompte produit fait apparaître des frais de mise en demeure par lettre recommandée facturés le 20 décembre 2023 pour un montant de 45.60 euros ainsi que de sommation de payer facturés le 3 avril 2024 pour un montant de 148.11 euros et justifiés par la production de la lettre valant mise en demeure et l’exploit de commissaire de justice du 14 mars 2024, ces frais nécessaires au sens de l’article 10-A1 de la loi précitée demeureront à la charge de Madame [U] [V].

Par contre, il n’est pas justifié que les frais intitulés « de contentieux » facturés le 6 septembre 2024 pour un montant de 480.00 euros et correspondant selon la clause 9 du contrat de syndic à « des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », constituent des diligences exceptionnelles et inhabituelles à la gestion courante de la copropriété qui a seule passé le contrat avec le syndic. Il n’est d’ailleurs produit aucune facture desdits frais, le demandeur se contentant de les faire apparaître en compte.

Dès lors, ces frais seront déduits de la somme de 4642.41 euros sollicitée.

Si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [11] », représenté par son syndic sollicite également que l’ensemble des frais visés au de l’article 10-1 de la loi précitée et du décret du 25 mars 2015 et visés à la clause 9 du contrat de syndic, soient exclusivement à la charge de Madame [U] [V], il lui appartenait de justifier des desdits frais qui n’apparaissent nullement au décompte produit et dont il n’est pas justifié de l’engagement des sommes.

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement et de condamner Madame [U] [V] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « AMELIE DE [Adresse 12] », représenté par son syndic, la somme de 4162.41 euros ( soit la somme de 4642.41 euros à laquelle il convient de déduire la somme de 480.00 euros au titre des frais de contentieux) au titre des charges de copropriété impayées dues au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023, date de première présentation de la mise en demeure adressée avec accusé réception.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la carence répétée de Madame [U] [V], sans justification légitime, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l’immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l’intérêt au taux légal de droit.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par au syndicat des copropriétaires le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [11] », représenté par son syndic, et de condamner Madame [U] [V] à lui payer la somme de 300.00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de déclaration de jugement commun

En application de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

En l’espèce, il est produit le jugement prononcé par le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 3 mai 2019 plaçant la défenderesse sous protection des majeurs et désignant Monsieur [T] [V] en qualité de mandataire.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande.

Sur les mesures accessoires

Madame [U] [V], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « AMELIE DE BERCKHEIM », représenté par son syndic, une somme de 600.00 euros au titre de ses frais irrépétibles comme précisé au dispositif ci-dessous.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-Présidente, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « AMELIE DE BERCKHEIM », représenté par son syndic l’EURL CEGIP, la somme 4162.41 euros (quatre mille cent soixante-deux euros et quarante et un centimes) au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [11] », représenté par son syndic l’EURL CEGIP, la somme 300.00 euros (trois cent euros) à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DECLARE le jugement commun à Monsieur [T] [V], en sa qualité de mandataire de Madame [U] [V] ;

DIT que la demande au titre de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux frais dont l’engagement n’est pas justifié, sera rejetée ;

CONDAMNE Madame [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [11] », représenté par son syndic l’EURL CEGIP, la somme de 600.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [V] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER