TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Driss EL KARKOURI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03020 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KYU

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 21 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1773

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Driss EL KARKOURI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0558

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, lors des délibérés

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03020 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KYU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2014, la SA BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [O] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 274, 26 euros, et 79 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant impayés, dar acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, la SA BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1638,67 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier postal avec AR du 1er décembre 2023, la SA BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ; condamner Monsieur [Y] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2797,80 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023 ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ; la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens dont le commandement de payer;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Paris le 28 février 2024.

À l’audience du 26 septembre 2024, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette locative à la hausse à la somme de 5548,31 euros arrêtée au 23 septembre 2024, loyer du mois d’août 2024 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement soulignant qu’aucun loyer n’a été réglé depuis octobre 2023 et que le locataire ne possède pas de capacité financière à rembourser la dette locative.

La SA BATIGERE HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Y] [O] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 décembre 2023 sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Y] [O], représenté par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement sollicite de :

prononcer l’irrecevabilité de la demande et la nullité de l’assignation pour défaut de notification de l’assignation par le commissaire de justice et par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information ; constater que le locataire n’est pas en capacité d’honorer son loyer suite à un licenciement ; suspendre l’expulsion pendant la durée du loyer par la commission de surendettement ; débouter le bailleur de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en application du principe « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude » ;débouter le bailleur de sa demande de résiliation judiciaire à cause de sa mauvaise foi ; enjoindre au bailleur de délivrer une attestation de loyer à la CAF à compter de la décision à intervenir sous peine d’amende de 250 euros par jour de retard ; accorder à Monsieur [O] des délais de paiement ; débouter la société BATIGERE HABITAT de sa demande du paiement des frais irrépétibles ; condamner la société BATIGERE HABITAT au paiement de 1200 euros au titre de l’article 700 du CPC qui sera recouvrée en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle, ainsi que les dépens.

A l’audience, le conseil du locataire fait valoir qu’il a été désigné tardivement et qu’il a sollicité auprès de sa consœur en demande un renvoi qui lui a été refusé.

In limine litis, il met en cause la validité de l’assignation et la dénonciation de cette assignation intervenue 6 semaines avant l’audience. Il fait enfin valoir que le commissaire de justice ayant délivré l’assignation n’était pas territorialement compétent et invoque la nullité de l’assignation.

Sur le fond, il met en avant que le locataire ait toujours honoré ses loyers jusqu’à son licenciement. Il met par ailleurs en cause la bailleresse dans son refus de transmettre au locataire des quittances de loyers.

Il reconnait le principe et le montant de la dette. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers. Il précise avoir des ressources à hauteur de 550 euros.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le demandeur fait part de la décision de recevabilité de la Commission de surendettement de [Localité 5] en date du 27 juin 2024 après dépôt d’une demande le 7 juin 2024 par le locataire. La bailleresse souligne que la commission propose une orientation vers un plan de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle précise qu’au jour de l’audience, aucun recours n’a été formé contre la décision de recevabilité.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, la SA BATIGERE HABITAT et Monsieur [Y] [O] ont été autorisés à produire une attestation de non recours sur la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5]. La SA BATIGERE HABITAT a par ailleurs été autorisée à produire un décompte actualisé de la dette.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

In limine litis sur la compétence territoriale du commissaire de justice

La compétence territoriale des huissiers de justice est déterminée par l’article 2 de l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016. En principe, la compétence territoriale des commissaires de justice est au ressort de la cour d’appel du siège de leur office et de ses bureaux annexes.

En l’espèce, le locataire fait valoir à l’audience que le commissaire de justice choisi par la bailleresse n’était pas compétent pour délivrer l’assignation et qu’en conséquence il sollicite la nullité de l’assignation.

[D] [T], commissaire de justice, exerçant au sein de la SCI [D] [T], sise [Adresse 2] à [Localité 4], a procédé à la délivrance de l’assignation de la bailleresse SA BATIGERE HABITAT le 6 mars 2024.

Son office se situant dans le département du Val de Marne, il dépend du ressort de la Cour d’Appel de Paris dont dépend le domicile du défendeur.

Il s’ensuit que la commissaire de justice Madame [D] [T] est compétente pour délivrer l’assignation et que la demande de Monsieur [Y] [O] sera à ce titre rejetée.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie électronique au représentant de l’Etat dans le département le 28 février 2024 reçue le 29 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA BATIGERE HABITAT le 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes au titre de l’irrecevabilité soulevées par le locataire seront rejetées et il s’ensuit que la demande de la SA BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les conditions générales du bail contiennent une clause résolutoire en son article 12 qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit. Il résulte également du bail que ce dernier a été reconduit tacitement le 18 juillet 2023 rendant applicable les nouvelles dispositions de l’article 24 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 décembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 4 février 2024 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 juillet 2014 à compter de cette date.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 juillet 2014, du commandement de payer délivré le 4 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 23 septembre 2024 que la SA BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés d’un montant de 5548,31 euros mois d’août 2024 inclus.

Il convient de rappeler que Monsieur [Y] [O] fait l’objet d’une procédure de surendettement et a été déclaré recevable le 27 juin 2024 avec une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. L’état des créances arrêtée au 27 juin 2024 versé à la procédure laisse apparaitre une créance de 3977,67 euros correspondant au solde locatif du 30 avril 2024, mois d’avril 2024 inclus.

Par note en délibéré, la SA BATIGERE HABITAT produit un courrier à destination de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] en date du 3 octobre 2024 faisant part de son acceptation de l’effacement de la dette locative à hauteur de 5155,54 euros décompte au 31 juillet 2024 mois de juillet 2024 inclus.

La bailleresse précise qu’il demeure un solde locatif de 786,06 euros.

Sous réserve d’une décision de plan de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Monsieur [Y] [O], au regard de montant de la dette sollicitée par la bailleresse, il convient donc de considérer que le locataire reste redevable d’une somme de 786,06 euros au titre de la dette locative, somme à laquelle il sera tenu.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [Y] [O] dispose de ressources liées à la perception de l’allocation de solidarité spécifique d’environ 570 euros par mois selon l’attestation de Pôle Emploi du 23 septembre 2024 versée à la procédure.

Par ailleurs, Monsieur [Y] [O] a été déclaré recevable le 27 juin 2024 en sa demande de traitement de sa situation de surendettement

Toutefois, au regard du décompte actualisé en date du 3 septembre 2024 reçu par note en délibéré, il apparait que Monsieur [Y] [O] n’a pas repris le paiement des loyers courants et de la provision sur charges et n’a opéré aucun règlement sur l’année 2024. Ce dernier explique l’audience que cet arrêt de paiement des loyers est lié à la perte de son emploi et qu’il ne possède pas les capacités financières d’apurer la dette.

Enfin, la bailleresse s’oppose à l’audience à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de la non reprise des paiements et des revenus disponibles, et de l’opposition de la bailleresse, il n’est pas possible de d’octroyer des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Les demandes de Monsieur [Y] [O] à ce titre seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de délivrance d’une quittance de loyer

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, le locataire sollicite la délivrance d’attestation de loyers afin de pouvoir les transmettre à la CAF à compter de la décision à intervenir sous peine d’amende de 250 euros par jour de retard, afin de pouvoir bénéficier d’une reprise de l‘allocation personnalisée au logement. Il convient de rappeler qu’une quittance de loyer constitue un document qui atteste du paiement intégral par le locataire du loyer et les charges. En cas de défaut de paiement, le bailleur n’est pas tenu de délivrer un tel document au locataire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [Y] [O] n’a réglé aucun de ses échéances de loyers et charges depuis octobre 2023 et le décompte actualisé en date du 3 octobre 2024 le confirme. En conséquence, le bailleur n’est pas tenu de délivrer quittance des loyers y afférent.

Il s’ensuit que la demande de Monsieur [Y] [O] sera rejetée à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [O] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [Y] [O] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Monsieur [Y] [O] à ce titre sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

In limine litis, REJETTE la demande en nullité de l’assignation ;

DECLARE recevable la demande de la SA BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 juillet 2014 entre la SA BATIGERE HABITAT d’une part, et Monsieur [Y] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 4 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [O] à compter du 4 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 786,06 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 4 octobre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 4 décembre 2023 sur la totalité de la somme

REJETTE la demande de Monsieur [Y] [O] relative à la délivrance de quittance de loyers ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE la SA BATIGERE HABITAT et Monsieur [Y] [O] de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civil e.

LA GREFFIERE LA JUGE