TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 20 février 2025

à M^e SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 février 2025

à M^e CARMIER

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00746 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4PLZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PAN 1

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [J]

né le 21 Août 1988 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sylvain CARMIER, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2024-001709 du 05/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 6 mai 2022, la SCI PAN1 a donné à bail à [U] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à MARSEILLE (13 015) pour un loyer mensuel de 560 euros outre 40 euros de provisions sur charges.

Se prévalant de loyers impayés, la SCI PAN1 a fait signifier à [U] [J] par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 637,48 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 14 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI PAN1 a fait assigner [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et par conséquent, la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonner à défaut de départ volontaire, l’expulsion de [U] [J] et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— condamner [U] [J] à payer à titre provisionnel à la SCI PAN1 la somme provisionnelle hors frais de 3 749,88 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au 23 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner [U] [J] à payer à titre provisionnel à la SCI PAN1 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle ;

— condamner [U] [J] à payer à la SCI PAN1 la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner [U] [J] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience la demanderesse a renouvelé ses premières demandes, en précisant que la dette égalait désormais la somme hors frais de 8 524,52 euros au 19 novembre 2024, et le défendeur a indiqué qu’il existait des contestations sérieuses et a demandé l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 décembre 2023 a été dénoncée le 18 décembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

De surcroît, la SCI PAN1 justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 14 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, la qualité de propriétaire de la SCI PAN1 n’est pas contestée alors qu’il est acquis qu’elle se trouve être le bailleur du bien en cause à l’examen du titre et du bail produits.

Par conséquent, la SCI PAN1 est recevable en ses demandes.

Sur le fond :

Sur les demandes relatives à l’exception d’inexécution du locataire :

Il apparait sur ce point que la preuve n’est pas apportée de ce que l’état du logement justifie que le locataire soit dispensé du paiement des loyers, les éléments fournis se contentant de relayer les propos du défendeur, ou ne présentant aucune certitude sur ce qu’ils prétendent montrer.

Les demandes à ce titre seront donc rejetées.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié au locataire le 11 septembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 637,48 euros en principal, sans qu’il puisse être excipé des mentions figurant dans le corps de l’acte une nullité quelconque en l’état de la clause visée et reproduite dans l’acte et de l’absence de tout grief causé aux défendeurs du fait de la mention querellée.

Surtout, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 novembre 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

[U] [J] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 639,78 euros au total et de condamner [U] [J] à payer ladite indemnité.

Il apparait que la SCI PAN1 fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation liant les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte de sa créance à la somme de 8 524,52 euros au 19 novembre 2024 échéance du mois de novembre 2024 incluse.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 8 524,52 euros au 19 novembre 2024, [U] [J] sera condamné à payer à titre provisionnel cette somme.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [U] [J] ne justifie pas avoir repris le paiement régulier de l’intégralité des loyers courants.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de [U] [J] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique.

Sur la demande d’allocation de dommages et intérêts :

Il apparait là encore et pour les mêmes raisons que celles ayant justifié le rejet de la demande faite au titre de l’exception d’inexécution, que la demande à ce titre doit être rejetée comme non fondée.

Sur les demandes accessoires :

[U] [J], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité commande de condamner [U] [J] à payer à la SCI PAN1 la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS la SCI PAN1 recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire présente au bail en date du 6 mai 2022 sont réunies au 11 novembre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 11 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à [U] [J] de libérer les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2] à MARSEILLE (13 015), la SCI PAN1 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 639,78 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par [U] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS [U] [J] à payer à titre provisionnel à la SCI PAN1 la somme de 8 524,52 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 19 novembre 2024 échéance du mois de novembre 2024 incluse ;

CONDAMNONS [U] [J] à payer à titre provisionnel à la SCI PAN1 la somme de 639,78 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS [U] [J] à payer à la SCI PAN1 la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [U] [J] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT