TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/01850 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DUQE

JUGEMENT

Rendu le 5 mai 2026

AFFAIRE :

S.C.I. [N]

C/

[B] [E], [O] [U]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [N]

[Adresse 1]

représentée par Mme [F] [X], Mme [I] [X] gérantes

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [B] [E]

[Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [O] [U]

[Adresse 2]

comparant en personne

Le 5 mai 2026

1 FEX + 1 ccc SCI [N]

[Adresse 3]

1 ccc [U] [O]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22/05/2023 à effet au même jour, la SCI [N] a donné à bail à Mme [B] [E] et M. [O] [U] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 950€ et 30€ de provision sur charges.

Par courrier du 28/10/2024, Mme [B] [E] et M. [O] [U] ont informé le bailleur de leur volonté de quitter les lieux le 02/12/2024 après un préavis d’un mois pour raison de mutation professionnelle.

Suivant nouveau courrier recommandé du 29/10/2024, Mme [B] [E] et M. [O] [U] donnaient congé avec un préavis de trois mois expirant le 02/02/2025 et précisaient qu’ils partaient du logement le 01/12/2024.

Mme [B] [E] et M. [O] [U] ont restitué les clés dans la boîte aux lettres de la SCI [N].

Un constat d’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 07 février 2025.

La SCI [N] a fait délivrer à Mme [B] [E] et M. [O] [U] une sommation de payer la somme de 3138,49 euros par acte du 04 avril 2025, restée sans suite.

Par acte de commissaire de justice en date du 08/12/2025, la SCI [N] a ensuite fait assigner Mme [B] [E] et M. [O] [U] devant le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1134 et 1741 du code civil, et de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

condamner solidairement Mme [B] [E] et M. [O] [U] à lui payer : la somme de 2153,90 euros sur les loyers et charges impayés de décembre 2024 au 06 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’état des lieux de sortie du 07/02/2025, la somme de 34,59 euros correspondant aux dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie,la somme de 158,94 euros correspondant à la moitié du coût de l’état des lieux de sortie, la somme de 500 euros de dommages et intérêts, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner solidairement Mme [B] [E] et M. [O] [U] aux entiers dépens .

Le dossier a été appelé à l’audience du 06 janvier 2026 et a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 03 mars 2026, date à laquelle le dossier a été retenu.

La SCI [N], représentée par ses deux gérantes, déclarait maintenir ses demandes initiales , sous réserve de la modification de la demande concernant les loyers et charges à la somme de 2066,40 euros.

Elle fait valoir que les loyers de décembre 2024, janvier 2025 et du 01er au 06 février 2025 sont impayés.

Sur le délai de préavis, elle explique que le délai réduit d’un mois n’est pas applicable car le contrat de travail de Mme [B] [E] comporte une clause de mobilité.

Concernant les charges, elle indique avoir appliqué une facturation au prorata pour la vidange et justifier de la facture d’entretien.

Sur les dégradations locatives, elle se prévaut de l’état des lieux de sortie.

Mme [B] [E] et M. [O] [U], comparants en personne, demandent au Tribunal de :

condamner la SCI [N] à leur verser la somme de 950 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre la majoration prévue à l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 à raison de 10% du dépôt de garantie pour un retard de 14 mois, soit 1330 euros,condamner la SCI [N] à restituer les charges indûment perçues soit 356 euros, condamner la SCI [N] à leur verser la somme de 500 euros à chacun pour préjudice moral, condamner la SCI [N] à leur verser à chacun la somme de 1000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SCI [N] au remboursement des frais d’état des lieux et d’huissier pour un montant de 296,87 euros,condamner la SCI [N] aux entiers dépens.

Sur le congé, ils se prévalent d’un délai de préavis d’un mois au regard de la mutation professionnelle de Mme [B] [E], et ce en application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989.

Ils contestent les charges indiquant que leur montant est injustifié, en application de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur les dégradations locatives, ils reconnaissent la dégradation d’une planche mais contestent le montant sollicité et indiquent que les travaux de réparation n’ont pas été exécutés.

Ils sollicitent en conséquence la restitution du dépôt de garantie, avec les pénalités légales.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l’audience de plaidoirie .

L’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les demandes principales

— sur le congé

L’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.".

En l’espèce, Mme [B] [E] et M. [O] [U] ont notifié à la SCI [N] leur congé par courrier du 28/10/2024 adressé par e-mail le 28/10/2024 mentionnant un délai de préavis d’un mois pour motif de mutation professionnelle à effet au 02/12/2024.

Ce premier congé n’a pas été notifié par lettre recommandée, ni remis en mains propre contre récépissé, de sorte qu’il ne permet pas de faire débuter le délai de préavis et ne vaut pas congé.

Mme [B] [E] et M. [O] [U] ont ensuite adressé par lettre recommandé envoyée le 02/11/2024 et par e-mail le 06/11/2024 un nouveau courrier en date du 29/10/2024 mentionnant l’application d’un délai de préavis de trois mois à effet au 02/12/2024, faute d’avoir pu obtenir un justificatif de l’employeur.

Bien que cette lettre recommandé ne dispose pas d’accusé de réception, le bailleur admet avoir reçu ce courrier le 06/11/2024, de sorte que le délai de préavis court à compter de cette date.

Sur la durée du préavis, le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé.

En l’espèce, le seul préavis valable est celui du courrier du 29/10/2024 dans lequel Mme [B] [E] et M. [O] [U] ne se prévalent pas d’un délai de préavis réduit, de sorte que ce dernier n’est pas applicable et seul le délai de préavis de trois mois s’applique.

A titre surabondant, ils n’ont pas justifié lors de l’envoi du premier courrier de préavis du motif de mobilité professionnelle. Ce motif n’est toujours pas justifié à ce jour.

Mme [B] [E] produit son contrat de travail à durée indéterminée avec la société UPSA en qualité de comptable qui mentionne à l’article VI « LIEU DE TRAVAIL » : « Mme [B] [E] exercera principalement son activité sur le site de [Localité 2], [Adresse 5]. Etant convenu que, compte tenu de la nature de ses fonctions et des nécessités de la société, Mme [B] [E] pourra être amenée à exercer ses activités sur tous les lieux des établissements du Lot-Et -Garonne. Par ailleurs, la société se réserve la possibilité de modifier le lieu de travail de Mme [B] [E] ».

Elle produit également un avenant à son contrat de travail en date du 18/04/2025 à effet au 01/04/2025 mentionnant un changement de poste en tant que comptable fournisseur, sans qu’il ne soit mentionné son lieu de travail.

Il en résulte que le délai de préavis légal de trois mois s’applique.

Le préavis expire donc le 06/02/2025.

— Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 17-1 de la même loi prévoit que

« I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

— sur les loyers

En l’espèce, la SCI [N] justifie du contrat de bail, de la sommation de payer délivré le 04/04/2025 et du décompte de la créance actualisé au 01/02/2026 à hauteur de 2090 euros pour les loyers et un solde en faveur des locataire de 23,90 euros pour les charges.

Comme vu précédemment, le préavis ayant expiré le 06/02/2025, Mme [B] [E] et M. [O] [U] sont ainsi redevables des loyers du 01/12/2024 au 06/02/2025 inclus.

Mme [B] [E] et M. [O] [U] sont redevables des mois de décembre 2024, janvier 2025 et du 01/02/2025 au 06/02/2025 : soit 950 euros x 2 + 950 x 6/30 = 2090 euros.

— Sur les charges

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation de payer le loyer et les charges au terme convenu.

Selon l’alinéa 2 du 3° de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ces cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Le principe posé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que si le bailleur n’a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation de charges , il conserve le droit de réclamer ultérieurement le paiement des charges en présentant les justificatifs dans la limite du délai de prescription applicable.

L’annexe du décret n°87-713 du 26/08/1987 liste de manière limitative les charges récupérables.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une provision sur charges récupérables de 30 euros par mois, de sorte que le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle sur justificatifs.

Il n’est pas nécessaire que le contrat de bail prévoit expressément la liste des charges récupérables, ces dernières sont exigibles dès lors qu’elles sont prévues à l’annexe du décret du 26/08/1987.

Contrairement à ce que soutiennent les locataires, les contrats souscrits par le bailleur pour des prestations d’entretien du logement qui entrent dans la liste des charges récupérables n’ont pas à être approuvés par le locataire.

La vidange et l’entretien de la fosse septique constituent des charges récupérables prévues au VI de l’annexe du décret du 26/08/1987.

Il est justifié d’une facture de vidange en date du 27/01/2026 pour deux logements pour un montant de 616 euros TTC. Sachant que la vidange n’a pas été effectuée depuis l’entrée dans les lieux en mai 2023, il convient de considérer que la fréquence de la vidange est tous les trois ans, et de diviser la facturation par deux puisqu’elle concerne deux logements.

soit : pour une année : 102,67 euros et donc par mois : 8,55 euros

Il importe peu que la prestation de vidange ait été réalisée après le départ des locataires, il s’agit d’une charge récupérable qui se calcule au prorata du temps d’occupation et qui nécessite la production d’une facture justificative.

Au prorata de la durée du bail du 22/05/2023 au 06/02/2025, les charges s’élèvent ainsi à : 20 mois x 8,55+ 15/30 x 8,55 = 175,27 euros

Pour l’entretien de la fosse septique, il est justifié d’une facture pour maintenance annuelle du 14/06/2023 pour 270 euros pour deux logements, soit 135 euros par logement pour une année.

Dès lors qu’une facture est produite, cette charge est justifiée, le bailleur n’ayant pas à démontrer que la prestation a été réalisée par la production d’un bon d’intervention. Sauf à alléguer que la facture est un faux, l’émission de la facture justifie la charge récupérable.

Il sera ainsi retenu un montant de 135 euros pour l’entretien de la fosse sceptique.

Les charges justifiées s’élèvent ainsi à 175,27 euros + 135 euros = 310,27 euros.

Mme [B] [E] et M. [O] [U] ont versé du 22 mai 2023 au 30 novembre 2024 : 9 euros ( mai 2023)+ 30 x 18 mois = 549 euros

Le solde en leur faveur est de 238,73 euros.

Il n’est pas contesté que Mme [B] [E] et M. [O] [U] ont déjà déduit la somme de 193 euros des loyers dus durant le contrat de bail, soit un solde en leur faveur de 45,73 euros.

Il en résulte que Mme [B] [E] et M. [O] [U] sont redevables au titre des loyers et charges de la somme de : 2090 euros-45,73 euros = 2044,27 euros.

La SCI [N] a ainsi une créance contre Mme [B] [E] et M. [O] [U] à hauteur de 2044,27 euros au titre des loyers et charges impayés.

— Sur la demande de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives

Aux termes des articles 1730 du Code civil : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » et 1731 du même code : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». L’article 1732 prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Aux termes de l’article 7 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loi de 1989), le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 3-2 de la même loi dispose que « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Selon l’article 3 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. »

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. .

Selon l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Il résulte de la combinaison de ces textes et principe que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition ( Cass, civ ; 3eme, 27 juin 2024, 22-10.298).

L’existence de dégradations locatives imputables aux locataires s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, un état des lieux contradictoire a été établi par les parties le 22 mai 2023.

L’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice, Me [W] [J], le 07 février 2025 en présence de la gérante de la SCI [N] et en l’absence des preneurs dûment convoqués.

Cet état des lieux servira ainsi de base à l’évaluation des éventuelles dégradations locatives.

Sur le changement de barillet de la porte d’entrée, l’état des lieux d’entrée fait état de la remise de 8 clés dont 3 clés de la porte d’entrée.

L’état des lieux de sortie fait état de la remise dans la boîte aux lettre de la SCI [N] le 05/01/2026 d’un trousseau de 7 clés dont deux clés de la porte d’entrée.

Il est ainsi établi l’absence d’une clé de porte d’entrée, ce qui justifie le changement de barillet de la porte d’entrée pour des raisons de sécurité . Une facture est justifiée pour la somme de 24,90 euros.

Mme [B] [E] et M. [O] [U] sont ainsi redevables de la somme de 24,90 euros à ce titre.

Concernant la cuisine, l’état des lieux d’entrée note un état neuf.

L’état des lieux de sortie note que la colonne de rangement n’est pas en bon état, la couche de finition en bois se décolle et le bois sous-jacent est boursouflé au niveau de l’étagère située au dessus de la porte du placard en partie basse de la colonne. Il est également indiqué que la couche de finition est également décollée à l’extrémité supérieure de l’ouvrant de la porte de placard en partie basse de la colonne et que l’étagère a été retirée.

L’existence de la dégradation de la colonne de rangement est ainsi établie et Mme [B] [E] et M. [O] [U] ne contestent pas à l’audience les éléments endommagés, mais sont seulement en opposition sur l’évaluation du dommage.

La SCI [N] justifient d’une facture du 21/02/2025 de 959,69 euros pour la commande d’un meuble cuisine qui a été rééditée le 16/05/2025 afin d’être mise au nom de la SCI [N] et non de sa gérante.

Mme [B] [E] et M. [O] [U] contestent être redevables d’une quelconque somme au motif que la colonne de rangement n’a pas été remplacée dans le logement, ce qu’ils ont été vérifiés auprès des locataires actuels.

Il sera rappelé que l’existence de la dégradation locative donne droit au bailleur à son indemnisation sans qu’il n’ait à justifier de la réparation effective.

Il importe donc peu de savoir si la colonne de rangement a été effectivement remplacée.

Sur l’évaluation du dommage, le bailleur sollicite le remplacement de l’intégralité de la colonne de rangement alors que seule une tablette et une porte de placard est endommagée, ce qui sera évaluée à la somme de 150 euros.

Les dégradations locatives sont ainsi évaluées à la somme de 174,90 euros.

La créance de la SCI [N] contre Mme [B] [E] et M. [O] [U] au titre des dégradations locatives sera ainsi fixée à la somme de 174,90 euros.

Au total, les comptes s’établissent comme suit :

— créance de la SCI [N] contre Mme [B] [E] et M. [O] [U] au titre des loyers et charges :2044,27 euros

— créance de la SCI [N] contre Mme [B] [E] et M. [O] [U] au titre des dégradations locatives : 174,90 euros

SOUS-TOTAL : 2219,17 euros

à déduire le dépôt de garantie versé de 950 euros

soit un solde dû par Mme [B] [E] et M. [O] [U] de 1269,17 euros.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Mme [B] [E] et M. [O] [U] seront ainsi condamnés solidairement à verser à la SCI [N] la somme de 1269,17 euros au titre des loyers , charges et dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 04/04/2025 valant mise en demeure, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En application de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Mme [B] [E] et M. [O] [U] seront déboutés de leur demande visant à la restitution intégrale du dépôt de garantie et à l’application de pénalités puisque le bailleur était en droit de ne pas restituer le dépôt de garantie au regard des loyers impayés et des dégradations locatives.

— Sur la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

L’article A444-27 du code de commerce modifié par l’arrêté du 28 février 2024 prévoit que l’établissement d’un état des lieux à frais partagés entre le bailleur et le locataire figurant au numéro 112 du tableau 3-1 donne lieu à la perception d’un émolument fonction de la superficie du bien locatif, selon le barème suivant : 128,95 euros pour un logement supérieure à 50 m2 et inférieure ou égale à 150 m2 . S’ y ajoute la TVA à 20%, soit 154,74 euros, une indemnité pour frais de déplacement de 11,28 euros et les frais liés à la convocation de 18,06 euros, soit un total de 184,08 euros TTC.

En l’espèce, les parties n’ont pas réussi à convenir aimablement d’une date pour établir un état des lieux de sortie.

L’état des lieux de sortie a été établi dans les conditions de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, à la demande du bailleur, suite au départ des preneurs sans état des lieux. Le tarif réglementé est donc applicable, soit 184,08 euros et le constat est à frais partagés, soit 92,04 euros à la charge de Mme [B] [E] et M. [O] [U].

Il ne peut donc être mis à la charge de Mme [B] [E] et M. [O] [U] les honoraires libres indûment pratiqués par le commissaire de justice.

Mme [B] [E] et M. [O] [U] seront ainsi condamnés solidairement au paiement de la somme de 92,04 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie.

Mme [B] [E] et M. [O] [U] seront déboutés de leur demande de remboursement des frais d’état des lieux, frais dont ils ne peuvent demander le remboursement puisqu’ils ne s’en sont pas acquittés.

— sur la demande de dommages et intérêts pour l’engagement de la procédure judiciaire

Il résulte des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

La SCI [N] sollicite la somme de 300 euros de dommages et intérêts pour avoir dû recourir à une procédure judiciaire pour recouvrer ses créances.

Elle ne justfiie pas de la mauvaise foi de Mme [B] [E] et M. [O] [U], ni d’un préjudice découlant de l’action en justice engagée, de sorte qu’elle sera déboutée de cette demande.

II- Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil exige pour engager la responsabilité contractuelle de son cocontractant la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Mme [B] [E] et M. [O] [U] évoquent un préjudice financier en raison de la non restitution du dépôt de garantie et un préjudice moral caractérisé par le stress prolongé pour faire valoir leurs droits.

Il n’est pas rapporté la preuve d’une faute de la SCI [N] qui a pu légitimement conserver le dépôt de garantie compte tenu de loyers impayés et dégradations locatives.

En outre, aucun préjudice n’est démontré.

Mme [B] [E] et M. [O] [U] seront ainsi déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

III- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [B] [E] et M. [O] [U], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [N], Mme [B] [E] et M. [O] [U] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [B] [E] et M. [O] [U] seront déboutés de leur demande à ce même titre, ainsi que leur demande de remboursement des frais d’huissiers, frais dont ils n’ont pas fait l’avance.

● Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DIT que le contrat de bail liant d’une part la SCI [N] et d’autre part Mme [B] [E] et M. [O] [U] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] a été résilié le 06 février 2025 ;

FIXE la créance de la SCI [N] contre Mme [B] [E] et M. [O] [U] au titre des loyers à la somme de 2090 euros ;

FIXE la créance de Mme [B] [E] et M. [O] [U] contre la SCI [N] à la somme de 45,73 euros au titre du trop perçu de charges locatives ;

FIXE la créance de la SCI [N] contre Mme [B] [E] et M. [O] [U] à la somme de 174,90 euros au titre des dégradations locatives ;

DIT que le dépôt de garantie de 950 euros doit s’imputer sur les sommes dues par Mme [B] [E] et M. [O] [U] à la SCI [N] ;

CONDAMNE solidairement Mme [B] [E] et M. [O] [U] à verser à la SCI [N] la somme de 1269,17 euros au titre des loyers , charges et dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 04/04/2025 valant mise en demeure. ;

CONDAMNE solidairement Mme [B] [E] et M. [O] [U] à verser à la SCI [N] la somme de 92,04 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

DEBOUTE la SCI [N] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [B] [E] et M. [O] [U] de l’ensemble de leur demande en paiement et de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme [B] [E] et M. [O] [U] à verser à la SCI [N] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [B] [E] et M. [O] [U] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE solidairement Mme [B] [E] et M. [O] [U] aux dépens;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 05 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection