TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [T] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08610 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53SN

N° MINUTE : 14

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2024

DEMANDERESSES

S.A.S. NEXITY STUDEA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS,

Toque : C0922

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS,

Toque : C0922

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08610 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53SN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 février 2024, la société Nexity Studea a consenti un bail d’habitation à M.[T] [Z] sur des locaux meublés situés au [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 753,40 euros, outre une provision pour charges.

Un contrat de cautionnement a été conclu auprès de la société Seyna par l’intermédiaire de la société Garantme, le plafond de garantie des loyers étant fixé à 36000 euros pour une location étudiante.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à M.[T] [Z] un commandement de payer la somme principale de 1506,80 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M.[T] [Z] le 14 mai 2024.

Par assignation du 3 septembre 2024, la société Nexity Studea et la société Seyna ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut ordonner la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer, dire que les meubles seront soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, être autorisées à faire procéder à l’expulsion de M.[T] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4210,73 euros sur l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024, à actualiser à la date de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, dont 443,73 euros à la société Nexity Studea et 3767 euros à la société Seyna,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 septembre 2024 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 31 octobre 2024, la société Nexity Studea et la société Seyna ont été représentées par leur conseil. Elles maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er octobre 2024, s’élève désormais à 5717,53 euros. Il est expliqué que la société Seyna a versé en tant que caution la somme de 3767 euros à la société Nexity Studea. Il est indiqué que le paiement du loyer n’a pas repris avant l’audience.

Bien que régulièrement assigné par acte délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M.[T] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société Nexity Studea et la société Seyna justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elles justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire. En l’espèce, le délai prévu au contrat est de deux mois.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a bien été signifié au locataire le 13 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1506,80 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les demanderesses sont donc bien fondées à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 juillet 2024.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Enfin, l’article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la su-broge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La conco-mitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, la société Nexity Studea verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2024, M.[T] [Z] devait la somme de 5717,53 euros. Ce montant correspond aux impayés de loyers ainsi qu’aux indemnités d’occupation échus à cette date.

Il apparaît également que la société Seyna a versé avant l’assignation la somme de 3767 euros à titre de caution de M.[T] [Z] à la société Nexity Studea, cautionnement qui est justifié par les pièces versées en procédure.

M.[T] [Z] ne s’étant pas présenté à l’audience et n’apportant de ce fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme, de 5717,53 euros:

—  3767 euros à la société Seyna, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1950,53 euros à la société Nexity Studea, avec intérêts au taux légal sur la somme de 443,73 euros à compter de l’assignation, et de la signification de la présente décision pour le surplus,

M. [T] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, pour la période courant du 2 octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés à la société Nexity Studea ou son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 février 2024 entre la société Nexity Studea, d’une part, et M. [T] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], est résilié depuis le 14 juillet 2024,

ORDONNE à M. [T] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique au besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [T] [Z] à payer les sommes suivantes:

—  3767 (trois mille sept cent soixante sept) euros à la société Seyna, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1950,53 euros (mille neuf cent cinquante euros et cinquante-trois centimes) à la société Nexity Studea, avec intérêts au taux légal sur la somme de 443,73 euros à compter de l’assignation, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [T] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 2 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société Nexity Studea et la société Seyna de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mai 2024 et celui de l’assignation du 3 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge