TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/02591 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWIR3

N° MINUTE : 4

Assignation du :

18 Février 2022

Jugement en fixation

JUGEMENT

rendu le 19 Septembre 2024

DEMANDERESSE

SCI LIMO

[Adresse 17]

[Localité 16]

représentée par M^e Aurélie TABUTIAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1416

DEFENDERESSE

S.A.S. ALDOLINO

[Adresse 1]-[Adresse 15]-[Adresse 18]

[Localité 21]

représentée par M^e Fabrice SCHMITT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0021

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 04 Avril 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Suivant acte sous seing privé du 12 décembre 2011, la SCI LIMO a consenti le renouvellement d’un bail commercial à la SAS ALDOLINO, portant sur des locaux sis [Adresse 1], à [Localité 21], pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2011 et pour un loyer annuel de 28.512 € HT et HC.

Par acte extrajudiciaire du 29 octobre 2019, la bailleresse a fait signifier à sa locataire un congé à effet au 30 avril 2020 à minuit, avec offre de renouvellement à compter du 1er mai 2020, moyennant un loyer annuel de 52.000 € HT et HC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 juillet 2021, la société LIMO a adressé à la locataire un mémoire préalable proposant de fixer le loyer annuel à 62.000 € HT et HC.

La bailleresse a saisi le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS par assignation du 18 février 2022.

Par jugement avant dire droit du 02 juin 2022, celui-ci a constaté que le congé avait produit ses effets le 30 avril 2020 et ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux et le montant du loyer plafonné à la date du 1er mai 2020.

L’experte a déposé son rapport le 31 juillet 2023.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er février 2024, la SCI LIMO sollicite du juge des loyers de :

« -déclarer recevable et bien fondée la société LIMO en ses demandes, fins et prétentions,

— juger et ordonner que le déplafonnement sollicité par la société LIMO est justifié,

— PRONONCER ET ORDONNER le renouvellement du bail commercial entre la société LIMO et ALDOLINO portant sur des locaux commerciaux situés au [Adresse 1] est intervenu pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2020,

— fixer la surface pondérée des locaux loués à 72,4 m2,

— ordonner le déplafonnement du loyer de renouvellement du fait de la modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours de la dernière période locative,

— fixer et ordonner que le loyer de renouvellement du bail commercial consenti par la société LIMO à la société ALDOLINO s’élève à la somme de 54.354,30 euros HT/ HC hors charges, hors taxes par an pour une période de 9 années entières et consécutives à compter du 1er mai 2020,

— ordonner que les autres dispositions du bail ne seront pas modifiées, à l’exception de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce, et aux très petites entreprises et à son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

— débouter la société ALDOLINO de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société ALDOLINO à rembourser à la SCI LIMO, les arriérés sur le loyer et le dépôt de garantie depuis la date de renouvellement, soit le 1er mai 2020 et à payer à la SCI LIMO, les intérêts au taux légal sur les arriérés constitués depuis le 1er mai 2020, ainsi que leur capitalisation,

— condamner la société ALDOLINO à payer à la SCI LIMO, la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la société ALDOLINO au paiement des entiers dépens incluant la prise en charge pour moitié des frais de consignation d’expertise soit pour le local du [Adresse 1] pour une somme de 2.100 euros (somme totale réglée par la société LIMO : 4.200 euros) dont distraction au profit de M^e Aurélie TABUTIAUX, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 janvier 2024, la SAS ALDOLINO sollicite du juge des loyers :

« À titre principal,

— le débouté de toutes les demandes de la Société LIMO,

— la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er février 2020 à la somme en principal annuelle de 23.000 € HT/HC par application des dispositions R 145-6 du Code de commerce,

— le remboursement du trop-versé de loyers depuis le 1er février 2020 et le paiement des intérêts au taux légal sur le trop-versé de loyers conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil ainsi que leur capitalisation dans les conditions de l’article 1 154 du même Code,

A titre subsidiaire,

— la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er février 2020 à la somme en principal annuelle de 32.179,89 € HC/HT par application des règles du plafonnement,

En tout état de cause,

— la condamnation de la Société LIMO au paiement de 7.000 € au titre de l’article 700 et aux entiers dépens en ce inclus l’intégralité des frais liés à l’expertise,

— que soit ordonnée l’exécution provisoire. »

L’affaire a été retenue à l’audience du 04 avril 2024 et a été mise en délibéré au 20 juin 2024, prorogé au 20 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est relevé au préalable que la locataire prétend, dans le dispositif de ses écritures, que le renouvellement est intervenu à la date du 1er février 2020, alors qu’il n’est pas contesté ni contestable que ce renouvellement a eu lieu le 1er mai 2020.

Il convient dès lors de rectifier d’office cette erreur d’écriture purement matérielle en traitant d’un renouvellement du bail à la date du 1er mai 2020.

Sur le montant du loyer renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. V. art. R. 145-2 à R. 145-8.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En l’espèce, madame [G] [U] a, aux termes de son rapport d’expertise judiciaire :

— estimé la valeur locative statutaire des locaux loués au 1er mai 2020 à 35.054 € sous réserve de la déduction de l’assurance immeuble, et chiffré le loyer de renouvellement plafonné à cette date à 32.179,89 € HT et HC,

— donné avis que le principe du plafonnement n’était pas susceptible d’être écarté sur le fondement de l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité.

Les locaux sont à destination de « bureaux, restaurant, salon de thé et vente à emporter ».

Il convient, dans un premier temps, d’apprécier la valeur locative des lieux loués, et, seulement si celle-ci s’avère supérieure au loyer plafond, de rechercher, dans un second temps, s’il est justifié d’un motif de déplafonnement.

Sur la valeur locative

*Les caractéristiques des locaux loués

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1°De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2°De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3°De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4°De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5°De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’experte a décrit des locaux dépendant, au numéro [Adresse 1], d’un immeuble ancien, élevé sur sous-sol, de six étages et dont la façade en pierre de taille est en état de ravalement correct.

Les locaux expertisés sont mitoyens à droite de deux autres établissements de restauration respectivement situés au [Adresse 1]/[Adresse 2] et au [Adresse 2]/[Adresse 18], également exploités par la société ALDOLINO et propriété de la société LIMO, et objets de deux autres baux conclus entre ces mêmes parties.

Les trois établissements, indépendants, disposent de surfaces en sous-sol qui communiquent entre elles.

Les locaux situés au [Adresse 1] correspondent, au rez-de-chaussée, à une boutique en légère surélévation, composée d’une salle de restaurant d’environ 25 places assises, d’un bloc sanitaire avec WC et lavabo, d’un dégagement, d’une réserve, d’un bureau et de locaux sociaux comprenant les vestiaires du personnel, avec douche et WC.

Au sous-sol, accessible depuis le dégagement par un escalier décrit comme malcommode, un couloir central dessert une réserve avec deux chambres froides, un local poubelle réfrigéré et un WC. Le sous-sol des locaux communique, par un percement de 0,98 m, avec le sous-sol des locaux voisins situés aux [Adresse 1]-[Adresse 15], objets d’un autre bail.

Les locaux comprennent enfin une terrasse à ciel ouvert de 14 places assises, protégée par un store banne, objet d’une redevance payée à la ville de [Localité 20].

*La surface des locaux à prendre en considération

Il convient, pour l’application de l’article R.145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération.

L’article R.145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface.

L’experte judiciaire explique que, compte tenu des différences de surfaces ressortant des rapports d’expertises privées produits par les parties, elle a fait établir des plans cotés avec un relevé des surfaces par un géomètre-expert afin d’obtenir des superficies incontestables (plans du cabinet CARREAU-COLLOMB du 17 janvier 2023).

La surface totale ainsi mesurée, de 100 m², a été pondérée par l’experte à 57,25 m²B de la façon suivante :

*au rez-de-chaussée :

— surface accessible à la clientèle, zone 1 (profondeur d’environ 5m) : 30 m² x coefficient de 1 = 30 m²B,

— surface accessible à la clientèle, zone 2 (surplus de la salle) : 9 m² x coefficient de 0,85 = 7,65 m²B,

— sanitaires accessibles à la clientèle: 4,20 m² x coefficient de 0,40 = 1,68 m²B,

— annexes non accessibles à la clientèle (bureau, réserve, locaux sociaux, dégagement) : 32,80 m² x coefficient de 0,40 = 13,12 m²B,

*en sous-sol :

— cuisine, réserve et dégagement : 24 m² x coefficient de 0,20 = 4,80 m²B.

Les parties contestent la surface pondérée ainsi retenue.

La locataire, qui se réfère à un rapport amiable établi par M. [K], demande de retenir une surface pondérée de 55,92 m²B, calculée à partir d’une surface totale de 104,4 m².

Néanmoins, la surface totale retenue par cet expert ne correspond pas à celle établie par le géomètre-expert dans le cadre de l’expertise judiciaire et la société ALDOLINO ne fournit aucune explication, ni ne fait aucune critique des coefficients de pondération retenus par Mme [U], justifiant de retenir ceux proposés par M. [K].

La bailleresse, pour sa part, retient la surface totale de 100 m² mais propose des coefficients de pondération différents de ceux appliqués par l’experte, à laquelle elle reproche une suppression de la quasi-moitié de la surface des locaux. Elle expose d’abord que la zone 1 doit être affectée d’un coefficient de 1,30 en conformité avec la Charte de l’expertise, qui impose au moins un coefficient de 1,10 pour la première zone. Elle soutient en outre que la zone 2 doit être affectée d’un coefficient de 1, contestant l’application systématique par l’experte du coefficient minimum. Enfin, elle fait valoir que, contrairement à une boutique, les annexes sont impératives et importantes dans un restaurant, de sorte qu’elles doivent être pondérées d’un coefficient de 0,40.

Toutefois, le juge des loyers rappelle qu’il est constant qu’il est tenu de prendre en compte les recommandations de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, qui comporte une grille de pondération des surfaces commerciales. Il ne doit faire exception aux fourchettes de pondération proposées par la Charte, qui ménagent une part d’appréciation aux experts pour être adaptées à une grande diversité de situations, que dans certains cas particuliers, par une décision motivée.

En l’espèce, pour la zone 1, il y a donc lieu de rejeter le coefficient de 1,30 sollicité par la bailleresse, celui-ci ne pouvant être appliqué, en application de la Charte, qu’aux zones d’angle. Le coefficient de 1 avancé par l’experte sera donc retenu.

Par ailleurs, la méthode de pondération des différentes zones d’un local commercial tend à prendre en compte la configuration et les possibilités d’utilisation de chacune de ces zones afin de permettre d’effectuer des comparaisons avec des locaux différents par une évaluation objective, ce indépendamment de leur destination ou de l’exploitation effective par le preneur, et selon le principe unanimement admis que la meilleure zone est celle à l’entrée, proche de la vitrine, la valeur des autres décroissant au fur et à mesure que l’on s’en éloigne.

Ainsi, la pondération est une méthode purement immobilière qui ne doit pas tenir compte de l’activité exercée dans les locaux donnés à bail, et l’experte a justement appliqué un coefficient de pondération conforme à la grille de la charte précitée pour les différentes annexes sans tenir compte de l’activité de restauration de la preneuse.

Dès lors, la demande de la bailleresse tendant à appliquer aux annexes, dont celles du sous-sol, un coefficient de 0,40 sera rejetée.

En conséquence, la surface pondérée telle que fixée par l’experte judiciaire à 57,25 m²B, qui est justifiée, sera retenue.

*Les facteurs locaux de commercialité

L’article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’experte a relevé que :

— les locaux sont situés à l’extrémité d’une très courte voie pavée sans issue débutant sur la [Adresse 28],

— la commercialité de cette rue est caractérisée par une forte concentration d’établissements de restauration et quelques boutiques et participe du dynamisme commercial de la [Adresse 28], de la [Adresse 24] et de la [Adresse 25], orientées vers l’équipement de la personne et les activités de bar et de restauration,

— les locaux bénéficient donc d’une bonne situation, dans un quartier réputé pour sa commercialité et son attractivité touristique, leur déficit de visibilité étant partiellement compensé par leur situation sur une impasse piétonne et végétalisée, à l’abri du tumulte de la rue,

— ils font l’objet d’un certain éloignement des transports en commun, les stations de métro Saint-Paul et Hôtel de ville se trouvant à environ 490 m et l’arrêt de bus Rue Vieille du Temple – Mairie du 4e, desservi par les lignes de bus n° 67 et n° 72, se trouvant à 180 m.

*Les prix pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, l’experte judiciaire mentionne les éléments de comparaison suivants, correspondant à des activités similaires et alimentaires :

*Loyers en premières locations :

Café, [Adresse 11] (1er juin 2019) : 1 897 €/m²B,Chocolatier, [Adresse 8] (1er décembre 2019) : 2 564 €/m²B (faible superficie),

*Loyer avec versement de droit au bail

Glacier, [Adresse 4] (1er janvier 2019) : 1 110 €/m²B (faible superficie),

*Loyers de renouvellement fixés amiablement :

Restaurant, [Adresse 13] (1er avril 2018) : 525 €/m²B (travaux prescrits par l’administration à la charge du preneur),Boulangerie, [Adresse 5] (29 janvier 2018) : 556 €/m²B,Restaurant, [Adresse 14] (1er janvier 2016) : 625 €/m²B,Restaurant, [Adresse 7] (1er avril 2019) : 684 €/m²B,Restaurant, [Adresse 12]/angle [Adresse 26] (1er janvier 2019) : 691 €/m²B (loyer économique de 626 €/m²B : franchise de loyer de trois mois, travaux de mise en conformité à la charge du preneur),Restaurant, [Adresse 10]/angle [Adresse 27] (28 février 2018) : 787 €/m²B (locaux à trente mètres de ceux sous expertise, bénéficiant d’un emplacement largement visible)

*Loyer fixé judiciairement :

Restaurant, [Adresse 9] (1er août 2014) : 895 €/m²B.

L’experte a retenu, pour les locaux objets de l’expertise, une valeur unitaire de 550 €/m²B/an, en considération des éléments favorables et défavorables suivants :

La bonne situation pour l’activité de restauration, au sein d’un quartier réputé pour sa commercialité et son attrait touristique, avec l’avantage d’une situation en retrait, où le déficit de visibilité est compensé, dans une certaine mesure, par une situation sur une impasse piétonne et végétalisée à l’abri du tumulte de la rue,La belle qualité architecturale de l’immeuble,La présence de store-banne compensant partiellement le déficit de visibilité depuis la [Adresse 28],La configuration relativement rationnelle des surfaces,L’avantage tiré de la communication des surfaces en sous-sol avec celles des établissements mitoyens, dont l’experte explique avoir tenu compte dans le calcul du loyer de renouvellement,

Les activités autorisées par le bail,La bonne adéquation et complémentarité avec les activités représentées sur le secteur,L’éloignement relatif des transports en commun,Le déficit de visibilité, dans une impasse, en retrait d’environ 65 mètres de la [Adresse 28],L’absence de clause d’indivisibilité des baux entre eux,La répartition des surfaces sur deux niveaux reliés.

La bailleresse demande de retenir une valeur unitaire de 650 €/m²B/an, faisant valoir notamment que :

— le prix retenu par l’experte apparaît trop faible par comparaison avec les références de la [Adresse 28], les locaux donnés à bail n’étant qu’à 65 mètres en retrait de cette voie et présentant l’avantage de bénéficier de végétalisation et d’une piétonnisation,

— les termes de comparaison produits par l’experte judiciaire ainsi que par l’expert amiable de la bailleresse sont nettement plus élevés que la valeur finalement retenue par l’experte judiciaire,

— le café-restaurant [19], sis à l’angle de la [Adresse 27] et d’une surface de 85,5 m²B a notamment été renouvelé le 28 février 2018 à hauteur de 787 €/m².

La preneuse demande de retenir une valeur locative de 500 €/m²B/an, faisant valoir notamment plusieurs éléments retenus par l’expert, ainsi que :

La faible importance de la surface de vente par rapport aux surfaces annexes,La clause d’accession sans indemnité,L’interdiction de mise en location-gérance,L’état du marché locatif du secteur et de la baisse du marché locatif des locaux commerciaux après la première vague de covid-19,L’absence d’évolution des facteurs locaux de commercialité.

La bailleresse contestant toute décote au titre de l’éloignement des locaux de la [Adresse 28] et sollicitant une valeur unitaire identique à celle que retient l’experte judiciaire avant prise en compte de cet éloignement de 65 m environ, il convient de relever que, comme le souligne l’experte judiciaire, le calme, la piétonnisation et la végétalisation, bien que ces trois éléments soient effectivement favorables à la situation des locaux loués, ne compensent que partiellement le déficit de visibilité des locaux situés en retrait de la [Adresse 28]. Il y a donc lieu de retenir une valeur unitaire moins élevée du fait de l’éloignement et de la situation sur impasse des locaux étudiés par rapport à cette artère très dynamique commercialement.

À cet égard, il est observé que le café-restaurant [19] bénéficie d’une situation d’angle lui offrant tout à la fois une large visibilité sur la [Adresse 28] et la végétalisation de l’entrée de la [Adresse 27] justifiant d’une valeur locative de 787 €/m².

Par ailleurs, en application de l’article R. 145-7 précité, la valeur locative d’un local doit être déterminée en tenant compte des prix couramment pratiqués dans le voisinage, ce qui suppose une pluralité de termes de comparaison et exclut sa fixation en considération d’une référence locative unique comme le suggère la bailleresse, cette référence unique fut-elle la plus proche des locaux loués.

En conséquence, la valeur unitaire de 650 €/m²B/an sollicitée par la bailleresse, sollicitée par la bailleresse par simple rapprochement avec le café-restaurant [19], et qui ne tient pas suffisamment compte du retrait des locaux donnés à bail et de l’absence de situation d’angle, doit être écartée.

En ce qui concerne la fixation du prix unitaire à 500 €/m²B/an demandée par la locataire, celle-ci n’apparaît pas pertinente, étant donné l’éloignement de ses deux références du [Adresse 6] et du [Adresse 3], lesquelles ne peuvent être prises en compte, et eu égard au fait que les autres références locatives produites par la preneuse ont été analysées par l’experte pour conclure à une valeur unitaire de 550 €/m²B/an.

En conséquence, la valeur unitaire de 550 €/m²B/an estimée par l’experte judiciaire sera retenue.

*Les majorations et abattement applicables

Selon l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, l’experte judiciaire a proposé les majorations suivantes :

— majoration de 5 % au titre du droit d’effectuer des percements au sous-sol vers les cuisines des deux autres établissements également exploités par la société ALDOLINO,

— majoration de 3 % au titre de la terrasse à ciel ouvert de 14 places.

La bailleresse expose que le percement du sous-sol et la création d’une seule et unique cuisine constituent un véritable avantage pour la preneuse, notamment quant à la gestion des stocks et la mutualisation du personnel, et doit donc entraîner une majoration de 10 % et non seulement de 5 %.

Elle ajoute que la terrasse, d’une capacité de 14 places, représente un accroissement de 56 % de la capacité d’accueil, et que les terrasses arborées et calmes sont rares au cœur de [Localité 20], de sorte que la majoration à ce titre doit être portée à 5 %.

La locataire fait valoir qu’un abattement de 20 % serait justifié, pour absence de cuisine, de chauffage et de gaine d’extraction, et indique qu’il convient d’appliquer une majoration de 3 % pour droit de terrasse de dimension moyenne.

Il y a lieu de relever que, si le droit d’effectuer les percements réalisés en sous-sol constitue un avantage incontestable devant entraîner l’application d’une majoration, la bailleresse ne justifie pas de la pertinence d’un taux de 10 %, se limitant à souligner le seul motif tiré de la gestion des stocks et de la mutualisation du personnel, lequel avait déjà été évoqué devant l’experte judiciaire et pris en compte par cette dernière.

L’arrêt de la cour d’appel de PARIS du 29 septembre 2021 qu’elle cite a appliqué, pour une communication avec des locaux adjacents, une majoration de 10%, qui toutefois a été fixée en considération d’éléments propres à d’autres locaux.

Le taux de 5 %, proposé par l’experte et non contesté par la preneuse, sera donc retenu.

Par ailleurs, dès lors qu’il n’est pas contesté que la terrasse, qui dispose d’une capacité de quatorze places, est à ciel ouvert, ce qui ne permet donc pas d’accroître la capacité d’accueil toute l’année, il est pertinent de limiter à 3 % la majoration pratiquée à ce titre.

Quant à l’absence de cuisine, de chauffage et de gaine d’extraction évoquée par la preneuse, il sera relevé d’une part qu’en vertu de l’article 6 du bail unissant les parties la preneuse peut modifier comme bon lui semble la disposition intérieure de ses locaux, d’autre part que la preneuse dispose d’une autorisation de percement lui permettant de mutualiser en sous-sol l’organisation des cuisines de ses différents établissements de la [Adresse 27], qu’enfin la bailleresse produit un procès-verbal d’assemblée générale de copropriété du 1er avril 2016 non contesté par la preneuse et autorisant l’installation d’un conduit d’air.

En conséquence, il n’y a pas lieu de retenir l’abattement sollicité par la preneuse.

Ainsi, la valeur locative du bail renouvelé sera fixée à 550 €/m²B/an x 57,25 m²B + 5 % + 3 % = 34 054 €/an, HT et HC, au 1er mai 2020.

Cette valeur locative étant supérieure au loyer plafonné du bail, de 32 179,89 € par an, il y a lieu de statuer sur la demande de déplafonnement du loyer.

Sur la modification des facteurs locaux de commercialité

L’article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Ces éléments s’apprécient in concreto.

Il incombe au bailleur qui se prévaut d’une ou plusieurs modifications notables des facteurs locaux de commercialité fondant un déplafonnement du loyer d’apporter la preuve, tant de ces modifications, que de leur caractère notable, et de leur incidence favorable pour l’activité exercée par le preneur.

Cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré, soit en l’espèce entre le 1er mai 2011 et le 1er mai 2020.

Pour apprécier une modification des facteurs locaux de commercialité, l’experte a analysé sept points :

*L’évolution de la population

L’experte judiciaire expose que la population du [Localité 21] a augmenté de 4,46 % et constate une évolution similaire pour les six zones IRIS étudiées (îlots regroupés pour l’information statistique), qui, prises dans leur ensemble, ont connu une augmentation de population de 4,42 %.

La bailleresse soutient que l’augmentation de la population de 4,42 % relevée par l’experte constitue, dans un quartier où aucune nouvelle construction n’est possible, un facteur notable favorable au commerce concerné.

Toutefois, il y a lieu d’observer que le chiffre retenu par l’experte n’est pas contesté, et que celui-ci traduit une évolution relativement faible de la population, de sorte qu’il ne peut s’agir d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, peu important que l’absence d’évolution majeure constatée soit justifiée par le caractère historique du quartier ou la taille des surfaces habitables.

*L’évolution de la fiscalité et de l’impôt sur le revenu

L’experte judiciaire relève qu’au sein du [Localité 21] le nombre de foyers fiscaux a connu une augmentation de l’ordre de 3,31 %, tandis que le nombre de foyers fiscaux imposés affiche un léger recul (-0,47 %). Elle indique que ce recul est largement compensé par une forte augmentation du revenu moyen par foyer fiscal imposé, à hauteur de 33,78 %, qui traduit une amélioration significative du pouvoir d’achat de la population résidente, de nature à profiter, en théorie, au commerce considéré.

La bailleresse fait valoir qu’une augmentation de 38,50 % du revenu moyen par foyer fiscal imposé représente nécessairement une évolution favorable notable des facteurs locaux de commercialité pour un commerce de bouche. Elle ajoute que l’experte ne tire pas les conclusions de ses constatations puisqu’elle a indiqué que cette augmentation traduisait une amélioration du pouvoir d’achat de la population résidente de l’arrondissement, amélioration d’autant plus significative qu’elle concerne un niveau de revenu déjà relativement élevé au début du bail.

Il convient de relever que le chiffre de 38,50 % d’augmentation du revenu moyen par foyer fiscal imposé avancé par la bailleresse n’est pas justifié par cette dernière. Le chiffre de 33,78% soumis par l’experte sera donc retenu.

En outre, il est observé que la preneuse exerçant une activité de restauration, sa clientèle n’est pas limitée aux habitants du 4e arrondissement, comme pourrait l’être par exemple une activité d’épicerie de proximité, mais s’étend aux résidents d’arrondissements voisins ainsi qu’aux touristes, que la bailleresse évoque abondamment aux termes de son mémoire et qui fréquentent effectivement en nombre le quartier du Marais.

En conséquence, l’augmentation du revenu moyen par foyer fiscal imposé à hauteur de 33,78%, si elle constitue bien un élément favorable au commerce de la preneuse, ne constitue pas une modification suffisamment notable pour justifier à elle seule un déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

*Les statistiques de fréquentation des stations de métro

L’experte judiciaire fait état d’une légère hausse de fréquentation de la station Saint-Paul (3,78 %) et d’une baisse durable de celle de la station Hôtel de Ville (-3,55 %). Elle retient un solde de fréquentation négatif, qui n’apparaît pas de nature à avoir densifié les flux de chalands auprès des locaux expertisés.

La bailleresse fait valoir que de nombreux habitants et touristes fréquentent le quartier à pied, que les années 2015 et 2016 ont connu une diminution du fait des attentats islamistes ayant fait fuir le tourisme, qu’il conviendrait en outre de ne pas tenir compte des années 2018 et 2019, qui ont subi l’impact des grèves et du mouvement des Gilets jaunes, et que l’experte judiciaire ne tient pas compte des nouvelles mobilités encouragées par la mairie, comme les vélos ou les trottinettes.

Il y a lieu de relever que la fréquentation du quartier par les piétons est une constante prise en considération par l’experte judiciaire, et qu’il n’est pas avéré qu’il s’agisse d’une modification intervenue en cours de bail.

Par ailleurs, les moyens de la bailleresse relatifs aux attentats de 2015, aux grèves et au mouvement des Gilets jaunes ne tendent qu’à justifier une diminution de la fréquentation, pas à démontrer une augmentation de la chalandise, de sorte qu’ils sont également inopérants pour démontrer une modification des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité de sa locataire.

Enfin, si la bailleresse indique regretter l’absence de prise en considération des nouvelles mobilités, c’est sans préciser en quoi elles pourraient permettre de constater une modification favorable et sans apporter de justificatif au soutien de ses prétentions.

En conséquence, c’est à juste titre que l’experte a retenu que l’évolution de la fréquentation des transports en commun ne pouvait caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

*Les constructions nouvelles

L’experte judiciaire constate, au cours du bail expiré, l’achèvement de 276 m² de constructions nouvelles, dont 211 m² à usage d’habitation et 65 m² à usage de bureau, ce qu’elle considère comme insuffisant pour avoir contribué à densifier les flux de chalands.

La bailleresse souligne que le local objet du renouvellement est situé en plein cœur du [Localité 20] historique haussmannien, sauvegardé depuis les années 1960 et sans espace constructible, et qu’il est donc normal qu’il y ait très peu de constructions neuves.

Il sera relevé que la bailleresse apporte des justifications à l’absence de constructions nouvelles sans contredire en rien le constat de l’experte, qu’il y a donc lieu de retenir.

Outre les éléments étudiés par l’experte judiciaire, la bailleresse se prévaut par ailleurs à titre de modification notable des facteurs locaux de commercialité de l’augmentation des prix du marché immobilier et du développement des locations de type Airbnb, mais sans démontrer en quoi de telles évolutions ont pu augmenter le nombre de chalands pour le commerce considéré, de sorte que ces moyens seront écartés.

*L’évolution de la commercialité

L’experte expose que, sur la période considérée, la section de la [Adresse 28] comprise entre la [Adresse 22] et la [Adresse 24] est passée de 52 boutiques, dont 15 enseignes nationales, à 49 boutiques, dont 20 enseignes nationales.

Toutefois, en comparant ces chiffres à ceux de l’année 2008 (47 boutiques, dont 8 enseignes nationales), elle en déduit que la mutation des commerces de la [Adresse 28] s’est effectuée non pas au cours du bail expiré, mais au cours du précédent, de sorte qu’elle ne peut être prise en compte au titre d’une modification des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du bail renouvelé.

La bailleresse expose que de nouvelles enseignes à renommée internationale se sont implantées dans le secteur de la [Adresse 27] depuis 2011, citant notamment à cet égard l’enseigne LA REDOUTE DECORATION arrivée en juillet 2019 dans la [Adresse 27]. Elle cite 13 autres enseignes au sein de la [Adresse 27], de la [Adresse 24], de la [Adresse 28] et de la [Adresse 23].

Cependant, outre le constat que certaines enseignes citées par la bailleresse se sont installées postérieurement à la date de renouvellement, comme SEZANE et ARKET en 2023, la liste fournie par la société LIMO n’invalide pas les observations de l’experte, qui ne nie pas l’installation de nouvelles enseignes, mais tient également compte des départs d’enseignes pour conclure à une stabilité globale de la commercialité du secteur de la [Adresse 28].

En conséquence, il y a lieu de retenir l’avis de l’experte judiciaire.

*Le classement du secteur du Marais en Zone Touristique Internationale

En application de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, des zones touristiques internationales, dont la ZTI du Marais, ont été créées à [Localité 20], favorisant la possibilité d’ouvrir le dimanche et en soirée toute l’année, pour les commerces de ces zones.

L’experte souligne que, pour la [Adresse 27] et la [Adresse 28], les ouvertures nocturnes concernent essentiellement les établissements de restauration, or ces derniers bénéficiaient déjà d’une autorisation d’ouverture sur les plages horaires considérées avant l’instauration de la ZTI. Elle indique également que, dans le secteur du Marais, l’ouverture dominicale était très largement répandue dès avant la mise en place de la ZTI. Elle conclut donc à l’impact relativement limité du classement en ZTI du secteur du Marais.

La bailleresse soutient qu’il est erroné d’affirmer que tous les commerces étaient ouverts dans le Marais antérieurement à 2011, comme l’affirme l’experte, et que l’instauration de la ZTI a permis une forte évolution du nombre de chalands et d’attractivité de la zone tant pour les parisiens que pour les touristes.

Néanmoins, au soutien de ses affirmations, la bailleresse se borne à produire des articles de presse, faisant certes l’éloge de l’attractivité du quartier du Marais, qui n’est pas discutée, mais qui se révèlent insuffisamment précis pour prouver l’incidence de la création de la ZTI du Marais sur le commerce considéré. Certains articles produits relatent d’ailleurs l’ouverture de commerces le dimanche avant la création de la ZTI.

En conséquence, l’analyse de l’experte judiciaire n’apparaît pas sérieusement discutée et sera retenue comme étant pertinente.

*L’opération [Localité 20] Respire

L’experte explique que le dispositif [Localité 20] Respire met en place une interdiction d’accès aux véhicules le premier dimanche de chaque mois de 10 h à 14 h, puis, à compter du 20 avril 2019, jusqu’à 18 h et, à compter du 1er septembre 2019, jusqu’à 20 h.

Elle précise qu’avant l’instauration de ce dispositif le stationnement était déjà particulièrement compliqué, voire impossible, dans le secteur, de sorte que la population y venait et continue d’y venir par les transports en commun ou en se stationnant à l’extérieur du périmètre.

Elle considère que le dispositif a donc eu une portée relativement limitée.

La bailleresse fait valoir que cela fait plusieurs années que les chalands ne se rendent plus dans [Localité 20] en voiture, que peu de voitures circulent dans le quartier même hors du dispositif, que de plus en plus de chalands se déplacent à pied ou à vélo, que l’absence de circulation des voitures au profit des vélos et trottinettes a donc augmenté la chalandise, justifiant le déplafonnement du loyer, et que c’est à tort que l’experte a affirmé que le dispositif [Localité 20] Respire avait eu un impact défavorable.

Cependant, il y a lieu de relever que, contrairement à ce que soutient la bailleresse, l’experte n’a pas analysé l’opération [Localité 20] Respire comme un élément défavorable, mais simplement comme un élément à la portée limitée.

Il convient d’ajouter que la bailleresse produit au soutien de ses prétentions un article de la ville de [Localité 20] se limitant à décrire la mise en place du dispositif [Localité 20] Respire, sans faire état de son incidence sur l’évolution de la chalandise.

Dès lors, il n’est pas démontré que le dispositif [Localité 20] Respire, dont il y a lieu de rappeler qu’il n’est mis en place dans le quartier concerné qu’un dimanche par mois, a pu constituer une modification favorable des facteurs locaux de commercialité.

En conclusion, il convient donc de retenir :

— Une évolution faible de la population, insusceptible d’avoir densifié la chalandise,

— Une augmentation significative du revenu moyen par foyer fiscal imposé constituant une évolution favorable au commerce considéré, par une augmentation du pouvoir d’achat de la population résidente, qui ne constitue cependant qu’une partie de sa clientèle,

— Un solde négatif de la fréquentation des stations de métro, lesquelles sont par ailleurs relativement éloignées des locaux pris à bail, et une absence d’élément permettant de constater une augmentation de la chalandise par l’accès des piétons ou par les nouvelles mobilités,

— Une surface de constructions nouvelles négligeable,

— Une modification de la commercialité par le remplacement du commerce indépendant par le commerce d’enseigne, mais principalement au cours du bail précédant le bail expiré,

— Un impact peu important du classement du secteur du Marais en ZTI, notamment du fait d’une ouverture nocturne et dominicale des commerces largement répandue avant ce classement,

— Une portée limitée du dispositif [Localité 20] Respire.

Compte tenu de l’intérêt que peuvent présenter ces évolutions, considérées dans leur ensemble, pour le commerce de la société ALDOLINO, il y a lieu de constater qu’elles ne sont pas suffisantes pour pour constater un accroissement notable de la clientèle et/ou de sa consommation dans les lieux loués et, ainsi, caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant d’écarter la règle, de principe, du plafonnement du loyer.

En conséquence, il convient de fixer le loyer du bail renouvelé à :

28 512 € (loyer annuel en principal au 1er mai 2011)

x 116,16 (ILC 4e trimestre 2019, dernier indice paru au 1er mai 2020)

÷ 102,92 (ILC 4e trimestre 2010)

= 32 179,89 € au 1er mai 2020.

Il convient de rappeler que la différence entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail devra être remboursée et sera productive d’intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité, ce depuis l’assignation du 18 février 2022 si le différentiel est dû par la locataire, ou depuis le mémoire signifié le 30 juillet 2021 s’il est dû par la bailleresse, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts, de droit en vertu de l’article 1343-2 du même code, sera ordonnée pour ceux produits depuis la présente décision et dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

En application de l’article R. 145-23 du code de commerce, il n’est pas du pouvoir du juge des loyers de prononcer une condamnation au paiement du différentiel de loyers ni de statuer sur les effets du bail renouvelé.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l’expertise judiciaire.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI LIMO et la SAS ALDOLINO, portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 21], à la somme de trente-deux mille cent soixante-dix-neuf euros et quatre-vingt-neuf centimes (32 179,89 €) par an, HT et HC, à compter du 1er mai 2020 ;

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er mai 2020 portera intérêts au taux légal, ce depuis l’assignation du 18 février 2022 si le différentiel est dû par la locataire, ou depuis le mémoire signifié le 30 juillet 2021 s’il est dû par la bailleresse, et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;

DIT que les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés et que les frais de l’expertise judiciaire seront supportés par moitié entre elles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 19 Septembre 2024

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL L. FONTANELLA