TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Carine SMADJA

Monsieur [X] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Carine SMADJA

Monsieur [X] [E]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01413 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AS5

N° MINUTE :

4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [Y] [J] épouse [D]

es qualité d’usufruitière,

demeurant [Adresse 7]

Monsieur [M] [D]

es qualité de nu-proprietaire,

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [O] [D]

es qualité de nu-proprietaire,

demeurant [Adresse 1]

ayant pour mandataire de gestion, la société FONCIA [Localité 9] RIVE DROITE, Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentés par Maître Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1434

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [E]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 juillet 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01413 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AS5

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 29/09/2016 à effet au 3/10/2016, Mme [J] épouse [D] [Y] ayant pour mandataire FONCIA LAPORTE a donné à bail à M. [E] [X] un appartement pour 3 ans à usage d’habitation, situé [Adresse 4] , avec deux caves n°10 et 12, pour un loyer 1255 euros et 95 euros de provision sur charges.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [E] [X] le 5/11/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 6273,39 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 15/01/2025, Mme [J] épouse [D] [Y] en qualité d’usufruitière ,et M. [D] [M], M. [D] [O] en qualité de nus-propriétaires ont fait assigner M. [E] [X] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, et en conséquence voir prononcer la résiliation du bail du 05/01/2025

— voir ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [E] [X] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout local de leur choix aux frais, risques de M. [E] [X]

— voir condamner M. [E] [X] au paiement à titre provisionnel :

— D’une somme de 6918,77 euros au titre de l’arriéré au 6/01/2025, janvier 2025 inclus , à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure

— D’une indemnité d’occupation égale à 1523.63 euros à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ,

— Voir dire n’y avoir lieu à octroi de délais au profit de M. [E] [X] , tant pour se libérer de sa dette que pour retrouver un appartement

— Voir condamner M. [E] [X] à payer à Mme [J] épouse [D] [Y] en qualité d’usufruitière ,et M. [D] [M], M. [D] [O] en qualité de nus-propriétaires d’une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens

— voir dire n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 9] le 20/01/ 2025.

A l’audience du 20/05/2025, Mme [J] épouse [D] [Y] exposent que la dette est de 524.22 euros au 16/05/2025 après le paiement de 2500 euros du 16/05/2025 .

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01413 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AS5

Ils expliquent que trois commandmeents de payer ont été signifiés en 2022, 2023 et 2024 pour des impayés avant le dernier commandement du 05/11/2024 .

Ils soutiennent que M. [E] [X] fait part pour des motifs dilatoires de travaux à mener dans les parties communes ou dans les lieux , ou en raison du DPE qui montrerait des consommations élevées d’énergie , sans preuve des demandes antérieures au gestionnaire .

Ils s’opposent à la demande de travaux et maintiennent toutes leurs demandes ,en s’opposant à la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [E] [X] a comparu ;Il sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise qu’il a réclamé des travaux dans les parties communes à FONCIA en vain pour des câbles électriques non protégés, sans réponse, qu’il a effectué une relance en octobre 2024 et a retardé ses paiements de loyer , faute de réponse . Il précise qu’une partie des travaux demandés ont été effectués en février 2025, qu’il a repris des paiements , mais que l’ensemble des parties communes dégradées n’est pas intégralement réparé.

Il indique avoir des revenus de 5585 euros /mois , depuis un nouvel emploi en 2024 , après des difficultés financières les années 2021, 2022 et 2023.

Il sollicite de se voir communiquer le DPE du logement , et demande des travaux d’isolation et un changement de système de chauffage, outre la peinture du plafond signalée abîmée depuis l’état des lieux d’entrée, et non refaite.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

En délibéré sur autorisation, le bailleur a confirmé l’encaissement de la somme de 2500 euros payée le 16/05/2025. Pour le DPE sollicité, ils notent que celui réalisé est valable jusqu’en août 2025 , sans nécessité d’y reprocéder .

Les demandeurs soutiennent que M. [E] [X] n’a pas apporté de preuve du caractère inhabitable des lieux qui justifierait de ne pas régler les loyers par exception d’inexécution. Ils ajoutent que les traces d’humidité lors de l’état des lieux d’entrée en 2015 ne démontrent pas qu’ elles demeurent actuelles, M. [E] [X] n’en ayant jamais fait état .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Dans la présente situation de démembrement de propriété , seule Mme [J] épouse [D] [Y] en qualité d’usufruitière est recevable à agir en ACR , les nus-propriétaires ne diposant pas de l’administration des biens et du droit de percevoir les loyers en application de l’article 595 du code civil . Ainsi M. [D] [M], M. [D] [O] en qualité de nus-propriétaires sont irrecevables en leur action .

Par ailleurs , le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 13/11/2024. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L’assignation a été en outre dénoncée au Préfet de [Localité 9] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi , si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 5/11/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 03/10/2016 (date d’effet) et stipule une durée de 3 ans. Il a été reconduit le 03/10/2022 après l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 05/11/2024, il était donc soumis à la loi en vigueur lors de sa conclusion . Le délai au commandement était bien de deux mois.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de janvier 2025.

M. [E] [X] fait valoir que les lieux ou les parties communes nécessitent des travaux non réalisés, ce qui constitue un manquement du bailleur à ses obligations.

Cependant l’exception d’inexécution n’est possible que lors que les lieux sont indécents et que cette indécence rend totalement impossible la jouissance des lieux ; aucune preuve n’est rapportée en ce sens et M. [E] [X] ne pouvait donc suspendre le paiement de ses loyers et charges .

Par ailleurs, le commandement pour une somme inexacte n’est pas nul, mais valide à concurrence des sommes dues . Dans le décompte , figurent des frais de commandement de payer en janvier 2021, des frais d’huissier en septembre 2022 ( sans précision) , et des frais d’huissier en février 2023, avril 2023 , juillet 2023, qui constituent des frais de recouvrement, ne s’agissant pas des actes de la présente action en référé en ACR. Ils sont à déduire de la créance réclamée . Les frais de saisie conservatoire entrent dans les dépens.

Les frais de l’article 700 du code de procédure civile d’un jugement mois d’octobre 2024 ne sont pas non plus une créance locative.

Ainsi le commandement de payer était valide à concurrence de 6273.39- 1393.32 euros , soit une somme due de 4880.07 euros.

M. [E] [X] n’ayant pas réglé la dette intégralement dans les deux mois du commandement du 05/11/2024 , le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 05/01/2025 à minuit soit à compter du 06/01/2025, ses paiements étant de 2874 euros.

M. [E] [X] dispose de revenus qui ont permis de réduire notablement la dette , même s’il a été très irrégulier dans ses paiements.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

En application de l’article 1353 du code civil le créancier apporte la preuve de sa créance et le débiteur la preuve de son paiement ou du fait qui a éteint son obligation.

Les sommes demandées à titre de provision , en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile , sont dues au titre des loyers et provisions sur charges ou charges ou assurances si le contrat l’a prévu.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [E] [X] ne reste plus devoir de sommes à ce titre au 16/05/2025 , un crédit de 1410.57 euros existant, après déduction des sommes précitées , outre frais de saisie conservatoire de décembre 2024, qui entrent dans les dépens , de commandement de payer du 05/11/2024 qui entrent dans les dépens , de 416.97 euros de frais de contentieux , qui ne sont pas inclus dans les sommes dues.

Lors de l’assignation du 15/01/2025, il restait du une somme de 5295.93 euros .

Il convient en conséquence de débouter Mme [J] épouse [D] [Y] de sa demande au titre des loyers et charges au 16/05/2025.

La clause résolutoire sera suspendue , sans délai de paiement à fixer , cette demande étant sans objet.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [E] [X] :

Le bailleur a une obligation d’entretien des lieux conforme à leur usage d’habitation en application de l’article 6 de la loi du 06/07/89 et de délivrance d’un logement décent pendant toute la durée du bail .

La demande de travaux dans les parties communes est motivée par un état d’entretien inadapté, mais il n’est pas démontré le statut de l’immeuble , si bien que la demande envers Mme [J] épouse [D] [Y] souffre de difficulté sérieuse.

Pour les travaux demandés de peinture dans les lieux loués, le bailleur indique que rien n’indique que les plafonds selon état des lieux d’entrée sont demeurés non peints pendant le bail ; cependant il n’est pas rapporté de preuve de travaux à ce titre alors que les photos produites manifestent un plafond toujours abîmé.

Si le bailleur doit délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation en application de l’article 6 a de la loi du 06/07/89, il n’est pas nécessaire qu’il soit remis à neuf. Mais dans le cas d’un dégât des eaux non réparé, Mme [J] épouse [D] [Y] sera condamnée à effectuer les travaux de peinture du plafond de la chambre, dans le mois de la signification de la décision .

Le DPE produit par Mme [J] épouse [D] [Y] date du 26/08/2015. Selon la loi Climat et Résilience du 22/08/2021 , le délai de validité des DPE est fixé par l’article D. 126-19 du code de la construction et de l’habitation :

— pour une durée de 10 années s’ils sont réalisés après le 1er juillet 2021

— jusqu’au 31 décembre 2024 pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021

— jusqu’au 31 décembre 2022 pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017.

Par conséquent , il n’est pas actuellement valide . Il convient de faire droit à la demande de réalisation d’un nouveau DPE , selon l’ensemble des textes en vigueur , par un diagnostiqueur agréé, dans les deux mois de la signification de la décision.

Mais les éléments versés par M. [E] [X] pour sa consommation d’énergie ou d’estimation par Engie sont insuffisants à caractériser une indécence des lieux au sens de l’article 6 de la loi du 06/07/89 ou un manquement à l’obligation d’entretien des lieux conformes à leur usage d’habitation . La demande de travaux d’isolation ou changement de système de chauffage de M. [E] [X] souffre donc de difficulté sérieuse en référé , en l’absence de preuve d’une indécence des lieux au regard de l’article 6 et 20-1 de la loi du 06/07/89 et des règles en tout état de cause d’application dans le temps de la loi du 06/07/89 modifiée le 22/08/2021, à compter du 01/01/2025, ou encore de manquement à l’obligation d’entretien des lieux conformes à leur usage d’habitation.

Sur l’exécution provisoire :

En référé , l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [E] [X] aux dépens incluant les frais de commandement du 05/11/2024 , de saisie conservatoire, de l’assignation, de signification de la décision, les autres commandements n’entrant pas dans les dépens .

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il convient de condamner M. [E] [X] à payer à Mme [J] épouse [D] [Y] en qualité d’usufruitière la somme de 1334.73 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, tenant compte de partie des frais de recouvrement en équité .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE Mme [J] épouse [D] [Y] recevable à agir

DECLARE M. [D] [M], M. [D] [O] en qualité de nus-propriétaires irrecevables à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 06/01/2025 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 4] , avec deux caves n°10 et 12.

DEBOUTE Mme [J] épouse [D] [Y] en qualité d’usufruitière de sa demande provisionnelle au titre des loyers et charges dus au 16/05/2025, mai 2025 inclus,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire, sans délai de paiement ,

ORDONNE à Mme [J] épouse [D] [Y] de faire réaliser les travaux de peinture du plafond de la chambre dans un délai d’un mois suivant la signification de la décision

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [E] [X] de travaux dans les parties communes

ORDONNE à Mme [J] épouse [D] [Y] de faire réaliser un DPE selon l’ensemble des textes en vigueur, par un diagnostiqueur agréé, dans les deux mois de la signification de la décision

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [E] [X] de travaux d’isolation ou de changement de système de chauffage

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [E] [X] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 05/11/2024, de saisie conservatoire, de l’assignation, de signification de la décision, les autres commandements n’entrant pas dans les dépens

CONDAMNE M. [E] [X] à payer à Mme [J] épouse [D] [Y] en qualité d’usufruitière la somme de 1334.73 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT