TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 17/10/2025

à : Madame [Z] [L]

Monsieur [F] [L]

Copie exécutoire délivrée

le : 17/10/2025

à : Maître Aurélie POULIGUEN

Pôle civil de proximité

PCP JTJ proxi référé

N° RG 25/04215

N° Portalis 352J-W-B7J-DAT6U

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 octobre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Aurélie POULIGUEN de la SELARL LEXCASE SOCIETE D’AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #J026

DÉFENDEURS

Madame [Z] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 octobre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 17 octobre 2025

PCP JTJ proxi référé – N° RG 25/04215 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAT6U

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [L] sont propriétaires des lots n°45 (parking) et n°74 (appartement) au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes de commissaire de justice du 12 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic la société MALESHERBES GESTION a fait assigner Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [L] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, en paiement à titre provisionnel de la somme de 6 275,24 euros au titre des charges et provisions sur charges impayées pour la période du 1er janvier 2025 (« Prov./Chg courante 01/01/2025 ») au 1er juillet 2025 (« Cotisation fond travaux 01/07/2025 ») ainsi qu’à celle de 2 000 euros de dommages et intérêts outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, auquel il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignés à étude, Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [L] n’ont pas comparu et ne sont pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de provision au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Décision du 17 octobre 2025

PCP JTJ proxi référé – N° RG 25/04215 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAT6U

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [L] sont propriétaires indivis des lots n°45 (parking) et n°74 (appartement) de l’état descriptif de division au sein de l’immeuble en copropriété, ainsi qu’en atteste le relevé de matrice cadastrale.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— l’extrait du compte copropriétaire de Monsieur [F] [L] et de Madame [Z] [L] pour la période du 1er octobre 2022 au 5 août 2025 arrêté à la somme de 6 275,24 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2024 et 15 mai 2025 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets provisionnels, vote du fonds ALUR et des travaux suivants : « travaux complément moquette » (assemblée générale du 15 mai 2025, résolution n° 8), « travaux de réfection verrière » (même assemblée générale, résolution n°9),

— les différents appels de fonds adressés à Monsieur [F] [L] et à Madame [Z] [L] pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2025,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022 à 2024,

— la facture de la société ENTRELIGNE du 20 octobre 2022 pour la pose de plaques avec le nom des défendeurs sur le panneau de l’entrée de l’immeuble,

— la mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception du conseil du syndicat des copropriétaires du 26 juin 2025 (revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé »,

— le règlement de copropriété du 29 janvier 1976,

— le contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du vote en assemblée générale des travaux d’étanchéité du parking (218,89 euros facturés le 9 novembre 2023) et des travaux d’étanchéité suite à des infiltrations (115,97 euros facturés le 15 mai 2025).

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [L] à payer à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires la somme de 5 940,38 euros (6 275,24 euros – 218,89 euros – 115,97 euros) au titre des charges et provisions sur charges impayées du 1er octobre 2022 (Prov./Chg courante 01/10/2022) au 1er juillet 2025 (Cotisation fond travaux 01/07/2025) et de rejeter le surplus des demandes.

Sur la demande de provision au titre des dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur la responsabilité et l’octroi de dommages et intérêts. Il peut néanmoins accorder une provision à valoir sur le préjudice certain. Or, le demandeur ne justifie pas de l’existence d’un préjudice certain.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [L], qui perdent le procès, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant en référé publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONDAMNONS Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic la société MALESHERBES GESTION, la somme provisionnelle de 5 940,38 euros au titre des charges et provisions sur charges impayées du 1er octobre 2022 (Prov./Chg courante 01/10/2022) au 1er juillet 2025 (Cotisation fond travaux 01/07/2025),

DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic la société MALESHERBES GESTION, de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNONS Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic la société MALESHERBES GESTION la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic la société MALESHERBES GESTION, du surplus de ses demandes,

CONDAMNONS Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [L] aux dépens,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Président