TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/50460 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBPQV

N° : 4

Assignation du :

22 Décembre 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mars 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], Représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet CENTENNIAL, Société par actions simplifiée

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Anne DAUMAS, avocat au barreau de PARIS – #E0532

DEFENDEUR

Monsieur [X] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Anthony REISBERG, avocat au barreau de PARIS – #A600 (avocat postulant), et Maître Antoine DINI, avocat au barreau de CANNES (avocat plaidant)

DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [X] [V] est propriétaire de plusieurs lots dépendants d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3], immeuble soumis au statut de la copropriété.

Il est notamment propriétaire du lot n°123, correspondant à un pavillon situé au fond de la cour.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] s’est plaint de travaux de surélévation réalisés par Monsieur [X] [V] sur le pavillon, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

C’est dans ces conditions que par acte du 22 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a fait assigner Monsieur [X] [V] devant le juge des référés afin de demander de :

— condamner Monsieur [X] [V] à stopper les travaux entrepris, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [X] [V] à faire procéder à la remise en état du lot n° 123, en procédant à la démolition de la surélévation réalisée, à la reconstruction du pavillon R+1 dans son état antérieur aux travaux constaté par procès-verbal de commissaire de justice le 24 septembre 2025, et en replantant un arbre similaire à celui coupé dans la cour commune, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et aux frais du défendeur, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [X] [V] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance comprenant les procès-verbaux de commissaire de justice des 24 septembre et 12 novembre 2025,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

À l’audience du 17 février 2026, le défendeur a sollicité un renvoi auquel s’est opposé le demandeur, et auquel il n’a pas été fait droit puisque les parties avaient pu échanger leurs prétentions et moyens.

Sans déposer de conclusions, le syndicat des copropriétaires :

— s’est opposé à la demande de sursis à statuer et à la fin de non-recevoir soulevées en défense,

— a maintenu les termes de son assignation,

— a sollicité en outre que le syndic de l’immeuble soit autorisé à pénétrer dans la propriété de Monsieur [X] [V] pour pouvoir constater que les travaux sont bien stoppés.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, Monsieur [X] [V] a demandé :

— l’irrecevabilité des demandes sur le principe de l’estoppel,

— à titre principal le rejet des demandes,

— à titre subsidiaire qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision de l’assemblée générale,

— en tout état de cause :

o que l’exécution provisoire de la décision à venir soit écartée,

o la dispense de Monsieur [V] de participer à la dépense commune des frais de procédure,

o la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Antoine DINI.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires :

Monsieur [X] [V] soutient que les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables en raison du principe de l’estoppel, considérant que le demandeur adopte un comportement procédural manifestement contradictoire et déloyal puisqu’il s’était engagé par protocole à autoriser les travaux litigieux dont il demande aujourd’hui la démolition.

Le demandeur s’oppose à cette fin de non-recevoir en indiquant que le protocole portait sur des questions différentes, et qu’à cette occasion le syndicat des copropriétaires avait seulement pris acte du souhait de Monsieur [V] de procéder à des travaux de surélévation, qui devaient être présentés en assemblée générale.

En droit, l’article 122 du code de procédure civile dispose « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Il résulte de cet article que la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions (Civ. 2e, 15 mars 2018, no 17-21.991).

En l’espèce, la question de savoir si la demande présentée dans le cadre de la présente instance contredit un engagement qui aurait été pris dans un protocole antérieur ne peut caractériser la fin de non-recevoir alléguée par le défendeur, puisqu’en tout état de cause, il ne peut être reproché au demandeur d’avoir adopté, au cours de la présente instance, des positions contraires ou incompatibles entre elles.

La fin de non-recevoir sera donc rejetée.

II- Sur la demande principale d’arrêt des travaux et de remise en état :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

Par ailleurs aux termes de l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En vertu de l’article 25 de la même loi, " ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant […] L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ".

En l’espèce, il n’est pas contesté par Monsieur [X] [V] que celui-ci a engagé, à l’automne 2025, d’importants travaux sur le pavillon dont il est propriétaire, constituant le lot n°123.

D’ailleurs Monsieur [V] a écrit au syndic un courrier le 11 septembre 2025 pour lui délivrer une « information préalable de travaux », dans lequel il indique que, conformément aux stipulations du règlement de copropriété, il doit assumer la charge des travaux d’entretien du lot n°123, sous le seul contrôle administratif du syndic, et « sans nécessité de délibération en assemblée générale ».

Cependant, il est également établi, et non contesté, que les travaux entrepris ne peuvent à l’évidence pas être qualifiés de travaux d’entretien, alors qu’ils consistent en des travaux de surélévation et d’extension partielle. Ceci ressort tant de la déclaration préalable de travaux déposée par le défendeur (dans laquelle il détaille la surélévation d’un niveau, la hauteur du faîtage passant de 6,45 mètres à 8,30 mètres, la réalisation d’une toiture mono-pente et d’une toiture végétalisée, et la création de 17,62 m2 de surface de plancher), que de la comparaison du procès-verbal réalisé par commissaire de justice avant les travaux le 24 septembre 2025 avec celui réalisé le 12 novembre 2025 (pendant les travaux).

Il est également établi que ces travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, qui a, au contraire, en visant l’article 25 impliquant la majorité absolue, rejeté le 7 mars 2025 la résolution n°8 portant sur l'« autorisation à donner au propriétaire du lot 123 d’effectuer des travaux affectant les parties communes ».

Pour s’opposer à la demande de remise en état, Monsieur [X] [V] soutient aujourd’hui qu’il bénéficie du droit de surélever son pavillon sans autorisation préalable de l’assemblée générale, comme droit accessoire à son lot privatif, et que par conséquent le trouble illicite allégué en demande n’est pas manifestement établi.

Cependant, la question n’est pas celle de l’existence d’un droit de surélever privatif, mais celle de savoir si les travaux, même dans des parties privatives, nécessitaient l’autorisation préalable de l’assemblée générale.

Or force est de constater, compte-tenu de l’ampleur des travaux, que ceux-ci affectent nécessairement les parties communes et notamment l’aspect extérieur de la copropriété puisque le pavillon érigé dans la cour commune est surélevé de près de deux mètres, outre qu’un arbre planté dans cette cour commune a été coupé.

Dans le protocole d’accord transactionnel signé le 25 avril 2024 entre le demandeur, le défendeur et une autre copropriétaire Madame [Q] [N], les parties convenaient de la nécessité d’une autorisation préalable de l’assemblée générale pour les travaux de surélévation souhaités par Monsieur [V]. En effet en page 9 de ce protocole, il est indiqué que " le syndicat des copropriétaires prend acte du souhait de Monsieur [V] [de surélever le lot °123] qui sera autorisé à effectuer l’ensemble des travaux après approbation d’un projet de résolution inscrit à la prochaine assemblée des copropriétaires ".

C’est bien dans cette logique que Monsieur [V] a saisi le syndic par courrier du 28 mai 2024 pour soumettre plusieurs points à la prochaine assemblée générale, et notamment le projet de résolution relative à l’autorisation des travaux de surélévation, « affectant les parties communes », qui a finalement été rejetée par l’assemblée générale le 7 mars 2025.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur l’interprétation des termes du protocole, et le caractère éventuellement abusif du refus finalement opposé par l’assemblée générale. Mais cette chronologie démontre que Monsieur [V] savait qu’il devait obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour réaliser les travaux de surélévation projetés, et qu’il a décidé, confronté au refus de l’assemblée qu’il considère abusif, de réaliser ces travaux sans autorisation, plutôt que de contester les votes de l’assemblée générale devant le juge du fond.

Les termes de son courrier du 23 septembre 2025 en réponse au syndic sont ainsi révélateurs : " j’ai déjà présenté ce projet à l’Assemblée Générale, et il a été refusé pour des motifs étrangers à l’intérêt collectif de la copropriété. […] ce qui constitue un abus de majorité sanctionné par la jurisprudence. […] Je considère que mes droits de copropriétaire sont entravés abusivement. Je maintiens donc mon intention de lancer les travaux, sous votre contrôle, et me réserve la possibilité de saisir le tribunal pour faire constater l’abus de majorité et obtenir la régularisation de mon projet ".

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le trouble manifestement illicite causé par les travaux entrepris par Monsieur [X] [V] est caractérisé, et une mesure de remise en état doit être ordonnée.

S’il est indéniable que cette mesure de remise en état va causer un tort important au défendeur, puisque celui-ci va devoir démolir la surélévation réalisée, la mesure ne peut être qualifiée de disproportionnée alors que Monsieur [V] a décidé d’engager les travaux sans contester le vote de l’assemblée générale, et alors que le syndic lui a clairement indiqué qu’il s’y opposait. De plus, malgré l’assignation délivrée en décembre 2025 et une date d’audience fixée au 17 février 2026, Monsieur [V] a choisi de ne pas suspendre ses travaux, et au contraire de produire à l’audience une attestation technique de conformité et d’achèvement des travaux de gros œuvre datée du 13 février.

La remise en état comprendra également la plantation d’un arbre, pour remplacer celui coupé dans la cour par Monsieur [X] [V] au démarrage des travaux de surélévation.

Par ailleurs, aux termes de l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Compte tenu des éléments du dossier, le prononcé d’une astreinte apparaît opportun, dont les conditions seront précisées au dispositif.

III – Sur la demande reconventionnelle subsidiaire de sursis à statuer :

Monsieur [X] [V] sollicite, si le trouble manifestement illicite est retenu par le juge des référés, que ce dernier sursoit à statuer en raison de la procédure de régularisation engagée.

L’article 378 du code de procédure civile dispose que « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. »

Cependant, en l’espèce une telle demande n’est pas justifiée alors que le demandeur s’y oppose et qu’en l’état aucune date n’est fixée pour la tenue de l’assemblée générale sollicitée par Monsieur [V] en vue de faire régulariser les travaux réalisés, travaux qui ont déjà été refusés par la précédente assemblée générale.

La demande de sursis à statuer sera rejetée.

IV – Sur la demande d’autorisation d’entrer dans la propriété de Monsieur [X] [V] pour vérifier l’arrêt des travaux :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sollicite d’être autorisé à entrer dans les lots privatifs du défendeur pour s’assurer de l’arrêt des travaux.

Cependant, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, alors que, s’agissant de travaux de surélévation, l’arrêt des travaux et la remise en état antérieur pourront être constatés sans difficulté depuis les parties communes (cf les deux procès-verbaux produits par le demandeur).

La demande sera rejetée.

V- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à « réserver » les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [V], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Il y a lieu de préciser que, s’agissant des frais antérieurs à l’engagement de l’instance, constituent des dépens uniquement les frais qui ont un rapport étroit et nécessaire avec l’instance, comme une sommation ou un commandement légalement obligatoire avant l’introduction d’une instance.

Mais les frais des constats de commissaire de justice exposés avant l’instance par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable, mais seulement des frais non compris dans les dépens, entrant dans le champ de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande visant à inclure les coûts des constats dans les dépens sera donc écartée.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce, il est équitable de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à hauteur de 3.000 euros.

Par ailleurs, les prétentions du défendeur étant déclarées infondées, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il sera rappelé, en application de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, que le juge des référés ne peut écarter l’exécution provisoire de droit attachée à ses décisions.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [X] [V];

Rejetons la demande de sursis à statuer ;

Enjoignons à Monsieur [X] [V] de stopper les travaux de surélévation entrepris sur le lot n°123 ;

Assortissons cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, faute d’exécution dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai maximum de 3 mois ;

Enjoignons à Monsieur [X] [V], sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et à ses frais, de remettre en état les lieux, dans leur état constaté par commissaire de justice le 24 septembre 2025, en démolissant la surélévation réalisée sur le lot n°123, et en replantant un arbre similaire à celui coupé dans la cour ;

Assortissons cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, faute d’exécution dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai maximum de 3 mois ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Monsieur [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [X] [V] aux dépens de l’instance, qui ne comprennent pas le coût des constats réalisés par commissaire de justice ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 19 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Fanny LAINÉ