1 CCC DOSSIER + 1 CCC M^e BOUCHARD

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 24 JUILLET 2025

Syndic. de copro. CANNES BEACH

c/

[M] [J], [Y] [P] épouse [J]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/02262 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QG2F

Après débats à l’audience publique tenue le 04 Juin 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des Copropriétaires CANNES BEACH, sis à 06150 CANNES LA BOCCA, 11 Rue Pierre Sémard représentée par la SCP EZAVIN-[I], prise en la personne de Maître [E] [I] es qualités d’administrateur

provisoire de l’ensemble immobilier désignée par jugement rendu en la forme des référés le 26 novembre 2020, mission renouvelée par ordonnances des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022 et 24 novembre 2023 et 15 novembre.

C/o la SCP EZAVIN-THOMAS

1 rue Alexandre Mari

06300 NICE

représenté par M^e Jean luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [M] [J]

21 Rue d’Haubourdin

59320 EMMERIN

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [P] épouse [J]

21 Rue d’Haubourdin

59320 EMMERIN

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 04 Juin 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 24 Juillet 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [P] épouse [J] sont copropriétaires (lot 1028) au sein de la résidence CANNES BEACH située 11 rue Pierre Sémard à 06150 CANNES-LA-BOCCA.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, le syndicat des copropriétaires CANNES BEACH, représenté par la SCP Ezavin-[I] prise en la personne de Maître [E] [I] intervenant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété Cannes Beach, désignée par jugement du 26 novembre 2020 et ordonnances de prorogation des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023 et 15 novembre 2024, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [P] épouse [J] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35, 36 et 44 du décret du 17 mars 1967 et 1231-6 du code civil, afin de voir :

— condamner Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [P] épouse [J] au paiement de la somme de globale de 13 218,56 € décomposée comme suit :

2 167,00€ avec intérêts au taux légal à compter la mise en demeure du 4 mars 2025 représentant les provisions échues soit les 3 premiers trimestres de l’exercice 2024/2025 en ce compris le fonds Alur et les travaux non compris dans ce fonds,654,68 € représentant la provision du dernier trimestre de l’exercice 2024-2025 exigible par le mécanisme de la déchéance en ce compris le fonds Alur avec intérêt à compter de l’assignation,3 376,63 € avec intérêts au taux légal à compter la mise en demeure du 4 mars 2025 représentant les charges dues pour l’exercice 2023-2024 dont les comptes ont été approuvés par l’administrateur (aucune provision n’a été payée comme il résulte du relevé en date du 9 avril 2025),3 062,34 € avec intérêts au taux légal à compter la mise en demeure du 4 mars 2025 représentant les charges dues pour l’exercice 2022-2023 dont le comptes ont été approuvés par l’administrateur (aucune provision n’a été payée comme il résulte du relevé en date du 9 avril 2025),780,26 € représentant les régularisations des travaux non compris dans le fonds Alur concernant l’exercice 2022-2023 dont les comptes ont été approuvés par l’administrateur judiciaire (le relevé au 9 avril 2025 démontre qu’aucun versement de provisions n’est intervenu donc que des sommes visées dans les régularisations sont dues dans leur totalité),3 177,65€ pour ce qui concerne les exercices antérieurs à octobre 2022 (3 177,65 € (21 179,36 € – 18 304,65 € (payés suite au commandement de payer valant saisie immobilière) + 302,29 € de solde de charges au 30 septembre 2022),- condamner Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [P] épouse [J] au paiement de la somme de 1 500,00 € au titre de dommages intérêts

— condamner Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [P] épouse [J] au paiement de la somme de 2 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [P] épouse [J] aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires demandeur expose notamment que par jugement en date du 2 septembre 2021, les requis ont été condamnés au paiement des sommes dues au titre des provisions de l’exercice 2020/2021 et des exercices antérieurs, qu’un commandement de payer valant saisie immobilière leur a été signifié par acte du 25 avril 2024, que par jugement en date du 5 décembre 2024, le juge de l’exécution immobilier a fixé au 13 mars 2025 la date de l’audience d’adjudication, sa créance ayant été fixée à hauteur de 18 304,65 €, que Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [P] épouse [J] ont réglé cette somme le 14 février 2025, qu’à la date du 4 mars 2025, ils étaient redevables d’un arriéré de 12 266,20 € incluant les provisions, le fonds Alur et les provisions sur travaux dus entre le 1er octobre 2024 et le 31 mars 2025, que la mise en demeure visant l’article 19-2 du 4 mars 2025 est restée infructueuse et qu’ils seront condamnés à lui verser la somme globale de 13.218,56 € outre des dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 4 juin 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière CANNES BEACH, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens du syndicat, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignés par procès-verbal de remise à domicile pour Monsieur [M] [J] et à personne pour Madame [Y] [P] épouse [J], ces derniers n’ont pas constitué avocat ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Y] [P] épouse [J] a valablement été assignée à personne.

De son côté, Monsieur [M] [J] a valablement été assigné à domicile selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile. L’acte introductif d’instance fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire, des circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification (absence momentanée) et des vérifications faites par le commissaire de justice que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée (avis de passage laissé à Madame [Y] [P] épouse [J] ).

Les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 29 avril 2025 et l’audience du 4 juin 2025.

Un délai suffisant s’est écoulé entre l’assignation et l’audience.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit aux débats:

— l’acte authentique de vente du 7 octobre 2009 aux termes duquel Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [P] épouse [J] sont devenus propriétaires du lot 1028 au sein de la résidence CANNES BEACH,

— l’ordonnance en date du 15 novembre 2024 prorogeant la mission de l’administrateur judiciaire pour une durée d’un an à compter du 26 novembre 2024, prise à la suite des précédentes ordonnances en date des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022 et 24 novembre 2023 prolongeant sa mission d’un an.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er octobre au 30 septembre de l’année suivante et que les provisions sont appelées trimestriellement pour chaque exercice le 1er octobre, le 1er janvier, le 1er avril et le 1er juillet.

Le syndicat des copropriétaires requérant produit aux débats les pièces suivantes :

— le PV sur résolutions de l’administrateur provisoire du 8 décembre 2021 ayant adopté le budget du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 pour un montant 1.800.000 €,

— le PV sur résolutions de l’administrateur provisoire du 15 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2020/2021,

— le PV sur résolutions de l’administrateur provisoire du 9 août 2022 approuvant le devis pour la vidéo-protection,

— le PV sur résolutions de l’administrateur provisoire du 22 septembre 2022 approuvant le budget du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 pour un montant de 1.800.000 €,

— le PV sur résolutions de l’administrateur provisoire du 16 mai 2023 approuvant la modification à la hausse du budget 2022/2023 à la somme de 1.950.000 €,

— le PV sur résolutions de l’administrateur provisoire du 28 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2021/2022,

— le PV sur résolutions de l’administrateur provisoire du 26 septembre 2023 approuvant le budget prévisionnel du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 pour un montant de 2.000.000€,

— le PV sur résolutions de l’administrateur provisoire du 9 août 2024 approuvant le devis d’installation des câbles spéciaux dans les ascenseurs,

— le PV sur résolutions de l’administrateur provisoire du 12 septembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2022/2023,

— le PV sur résolutions de l’administrateur provisoire du 27 septembre 2024 approuvant le budget prévisionnel du 30 septembre 2024 au 1er octobre 2025,

— le PV sur résolutions de l’administrateur provisoire du 19 novembre 2024 approuvant notamment le devis de purge des façades,

— le PV sur résolutions de l’administrateur provisoire du 14 mars 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2023/2024.

Il résulte de ces pièces que les comptes des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024 ont été approuvés, de même que les budgets prévisionnels des exercices 2023/2024 et 2024/2025, correspondant à l’exercice en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou une cotisation fonds travaux due au titre de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Selon le décompte arrêté au 9 avril2025 (pièce n°23), au moins une provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 (période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025) n’a pas été versée à sa date d’exigibilité.

Le syndic produit le courrier RAR adressée par son conseil à Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [P] épouse [J] le 4 mars 2025 (reçue en mains propres le 7 mars 2025), les mettant en demeure d’avoir à régler sous 30 jours la somme globale de 12.266,20 € comprenant les provisions, le fonds Alur et les provisions sur travaux dus entre le 1er octobre 2024 et le 31 mars 2025 (1.444,25 €) et les montants dus au titre des exercices antérieurs à octobre 2022 (3.177,65 €) mais également des exercices 2022/2023 (3.434,31 €) et 2023/2024 (4.275,06 €) et leur précisant qu’à défaut de règlement dans le délai précité, il avait pour instruction de saisir la juridiction compétente pour obtenir leur condamnation au paiement des autres provisions non encore échues de l’exercice 2024/2025 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents.

Force est de constater que cette mise en demeure vise la totalité des charges et provisions impayées arrêtées au 31 mars 2025 (exercice en cours et exercices antérieurs).

Or, ce n’est pas le défaut de paiement dans les trente jours de la totalité des charges et provisions restant dues qui permet la mise en oeuvre de l’article 19-2 mais uniquement le défaut de paiement dans les trente jours des provisions trimestrielles dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours (2024/2025).

La mise en demeure ne permet donc pas au copropriétaire requis de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite dès lors que seul le défaut de paiement de la somme de 1.444,25 € et non de celle 12.266,20 € dans le délai 30 jours permettait au syndicat requérant de réunir les conditions requises pour mettre en oeuvre la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour l’ensemble de ces raisons, le syndicat des copropriétaires CANNES BEACH, représenté par la SCP Ezavin-[I] prise en la personne de Maître [E] [I] intervenant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété Cannes Beach, désignée par jugement du 26 novembre 2020 et ordonnances de prorogation des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023 et 15 novembre 2024, sera déclaré irrecevable en toutes ses demandes.

2/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires CANNES BEACH, dont les demandes ont été déclarées irrecevables, supportera les entiers dépens et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Dit n’y avoir lieu à mettre en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déclare le syndicat des copropriétaires CANNES BEACH, représenté par la SCP Ezavin-[I] prise en la personne de Maître [E] [I] intervenant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété Cannes Beach, désignée par jugement du 26 novembre 2020 et ordonnances de prorogation des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023 et 15 novembre 2024, irrecevable en toutes ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires CANNES BEACH, représenté par la SCP Ezavin-[I] prise en la personne de Maître [E] [I] intervenant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété Cannes Beach, désignée par jugement du 26 novembre 2020 et ordonnances de prorogation des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023 et 15 novembre 2024, aux entiers dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires CANNES BEACH, représenté par la SCP Ezavin-[I] prise en la personne de Maître [E] [I] intervenant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété Cannes Beach, désignée par jugement du 26 novembre 2020 et ordonnances de prorogation des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023 et 15 novembre 2024, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge délégué statuant selon la

procédure accélérée au fond