TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1]

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BENOIS, M^e VIGOUROUX, M^e ZOUAOUI, M^e HERMET [Localité 13]

■

Charges de copropriété

N° RG 21/14587 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVQOA

N° MINUTE :

Assignation du :

9 Novembre 2021

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 13 novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet MANDA ex-Hello Syndic, pris en la personne de son représentant légal

[Localité 8]

Représenté par Maître Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0684

DEFENDEURS

Monsieur [C] [B]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représenté par Maître Marie-Laure VIGOUROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1346

Monsieur [H] [Z]

[Adresse 11]

[Localité 12]

Représenté par Maître Djamel ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0671

Madame [T] [N]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par Maître Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0716

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, assisté de Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 11 Septembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 13 novembre 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [N] est devenue, à la suite d’un acte de partage, usufruitière et M. [C] [B] nu-propriétaire du lot n°73 (un appartement) et du lot n°144 (une cave) dans l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] [Localité 14] [Adresse 4].

M. et Mme [I], créanciers de Mme [N] ont fait procéder à la saisie de son usufruit qui a été, suivant jugement du 7 juin 2018, adjugé à M. [H] [Z].

Le 18 juin 2018, M. [B] a surenchéri et M. [Z] a engagé une procédure judiciaire aux fins d’irrecevabilité de ladite surenchère.

Par jugement du 8 novembre 2018, le juge de l’exécution a déclaré irrecevable la déclaration de surenchère.

Par arrêt du 4 juillet 2019, la cour d’appel de [Localité 14] a confirmé le jugement entrepris.

Par arrêt du 10 juin 2021, la Cour de cassation, saisie d’un pourvoi par M. [B], a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt précité.

Par actes d’huissier de justice des 9, 10 et 19 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 5] à Paris 17ème, représenté par son syndic le cabinet Hello Syndic, a assigné, devant ce tribunal, M. [C] [B], M. [H] [Z] et Mme [T] [N] en paiement in solidum des charges de copropriété dues au 2 novembre 2021 et des frais. C’est la présente procédure.

Par arrêt du 14 avril 2022, la Cour d’appel de renvoi de [Localité 14] a infirmé le jugement rendu par le Juge de l’exécution du 8 novembre 2018 et a déclaré recevable la déclaration de surenchère formée par M. [B] le 18 juin 2018.

Par jugement du 21 septembre 2023, le Juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a constaté la péremption du commandement de saisie immobilière du 8 août 2017.

Mme [N] a réintégré l’appartement et M. [B] a repris le paiement des charges.

Dans le cadre de la présente procédure, par conclusions récapitulatives n°2 au fond notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé de :

— condamner in solidum Mme [N] et M. [B] à lui payer une somme de 2.453,83 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er décembre 2024 inclus, ces sommes étant augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter du 4 mai 2020, et sur le surplus à compter de l’assignation,

— condamner in solidum MM. [B] et [Z] à lui payer une somme de 318,26 euros au titre du remboursement des frais,

— condamner in solidum Mme [N], MM. [B] et [Z] à lui payer une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— les condamner in solidum à lui payer une somme de 3.621,20 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que les frais liés à la présente procédure resteront, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à la charge exclusive de Mme [N], MM. [B] et [Z],

— condamner in solidum Mme [N], MM. [B] et [Z] aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

***

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, M. [H] [Z] a soulevé l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires.

Dans le dernier état de ses conclusions d’incident devant le juge de la mise en état, notifiées par voie électronique le 7 septembre 2025, M. [H] [Z] demande :

Vu les articles R 322-50 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 789 du code de procédure civile,

Vu les articles 32 et 122 du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre,

— le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M. [H] [Z] expose que la surenchère a, notamment, pour effet de substituer à l’adjudicataire initial le surenchérisseur et ce rétroactivement au jour de l’adjudication initiale. Il fait valoir que, du fait de la surenchère effectuée par M. [B], il n’est plus adjudicataire et ce rétroactivement du jour de l’adjudication initiale.

Il considère que n’étant plus propriétaire rétroactivement, il n’est plus redevable d’une quelconque somme à l’égard du syndicat des copropriétaires. Il ajoute que le juge de l’exécution a constaté la péremption du commandement de saisie immobilière du 8 août 2017 et a rappelé dans son jugement l’effet nécessairement rétroactif de la surenchère.

Il soutient que le syndicat des copropriétaires n’a ni qualité ni intérêt à agir contre lui dès lors que, du fait des décisions de justice, il n’a jamais été considéré comme copropriétaire à quelque moment que ce soit. Il ajoute qu’il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation que du seul fait de la surenchère, le saisi redevient propriétaire de son bien, qui n’est jamais sorti de son patrimoine, et que dès lors, et jusqu’à la date de l’adjudication sur surenchère, l’immeuble demeure aux risques du saisi.

Il en conclut que le syndicat des copropriétaires est infondé à prétendre qu’il était propriétaire des lots à la date de l’assignation.

Il remarque que celui-ci, s’il ne lui réclame plus le paiement des charges de copropriété, persiste à lui demander les frais, des dommages et intérêts et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il estime le syndicat des copropriétaires de mauvaise foi alors que s’il avait accepté, à titre conservatoire le paiement des charges qu’il avait proposé, la situation aurait été différente. Il précise avoir consigné à la CARPA la somme de 3.000 euros dans l’attente des décisions à intervenir et en conclut que la copropriété est responsable du préjudice qu’elle invoque.

Il fait référence à la procédure en expulsion qui l’a opposé à Mme [N] et aux frais qu’il a dû exposer pour l’ensemble des litiges.

Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires est également irrecevable en ses demandes à son encontre dans la mesure où, au pire, il peut être qualifié d’occupant sans droit ni titre. Il objecte que le syndicat n’a, en tout état de cause, pas l’accord de l’assemblée générale pour lui réclamer des frais.

***

Dans ses dernières conclusions en réponse sur incident notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 15], représenté par son syndic le cabinet Manda ex-Hello Syndic, demande au juge de la mise en état :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu le règlement de copropriété,

Vu les dispositions des articles 514 et suivants, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 1231-5 et 1240 du code civil,

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le syndicat des copropriétaires, sur la base des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, rappelle qu’il a nécessairement qualité à agir en recouvrement des charges de copropriété. Il ajoute que l’intérêt à agir est apprécié à la date de l’introduction de la demande en justice.

Il souligne qu’il ne réclame plus, au fond, les charges de copropriété à M. [Z], lequel n’est plus propriétaire des lots depuis 2023. Il considère qu’il l’était, toutefois, de 2018 à 2023, et donc à la date de l’assignation en 2021. Il ajoute que, sur la période, M. [Z] n’a jamais payé les charges de copropriété ni même, comme il le prétend, proposé de les payer à titre conservatoire, de sorte que cette carence a entraîné, pour le syndicat, des frais de recouvrement, d’huissier et d’avocat qu’il est fondé à recouvrer contre l’ensemble des défendeurs au fond.

Il précise qu’aucune autorisation d’assemblée générale n’est nécessaire pour assigner un copropriétaire en paiement de ses charges, pas plus qu’un tiers.

Il considère que l’incident est dilatoire et le contraint à engager de nouveaux frais de défense.

***

M. [C] [B] et Mme [T] [N] n’ont pas régularisé de conclusions devant le juge de la mise en état. Ils ont précisé, par messages de leurs avocats du 10 septembre 2025, qu’aucune demande n’était dirigée à leur encontre.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions de M. [Z] et du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

Les parties ont été dûment convoquées à l’audience du juge de la mise en état du 11 septembre 2025.

MOTIFS

Sur les irrecevabilités soulevées par M. [Z] :

Conformément aux dispositions de l’article 789-6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour, notamment, statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article 32 ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Il est constant que l’intérêt au succès ou au rejet d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [Z] le 10 novembre 2021 en paiement, notamment, de charges de copropriété et de frais de recouvrement.

Il est constant qu’à la date de cette assignation, l’arrêt de la cour d’appel du 4 juillet 2019, ayant confirmé l’irrecevabilité de la surenchère de M. [B], avait été cassé et annulé par l’arrêt de la Cour de cassation du 10 juin 2021.

Mais, les parties étaient, alors, remises dans l’état dans lesquelles elles étaient avant l’arrêt d’appel censuré soit celui issu du jugement du Juge de l’exécution du 8 novembre 2018, lequel avait déclaré irrecevable la déclaration de surenchère. Aussi, à la date de l’assignation du 10 novembre 2021, M. [Z] était considéré comme usufruitier des lots et potentiel débiteur des charges de copropriété.

Ce n’est que postérieurement, que d’une part, par arrêt du 14 avril 2022, la cour d’appel de renvoi a infirmé le jugement du 8 novembre 2018 et déclaré recevable la déclaration de surenchère formée par M. [B], puis, d’autre part, que, par jugement du 21 septembre 2023, le Juge de l’exécution a constaté la péremption du commandement de saisie immobilière du 8 août 2017.

Aussi, à la date de l’assignation le syndicat des copropriétaires avait qualité et intérêt à agir contre M. [Z]. L’analyse des conditions dans lesquelles, rétroactivement, il a pu perdre sa qualité de copropriétaire et de ses conséquences relève du fond et n’a pas d’incidence sur la qualité et l’intérêt initial du syndicat des copropriétaires à poursuivre M. [H] [Z] en paiement, sachant que les prétentions au fond de la copropriété à son encontre ne concerne plus les appels de fonds mais, notamment, les frais de recouvrement antérieurs à l’assignation.

De plus, l’absence d’acceptation du règlement, à titre conservatoire, des charges que M. [Z] expose avoir proposé au syndicat des copropriétaires et les conséquences qu’il en déduit sur la responsabilité de celui-ci relève de l’examen du juge du fond.

Enfin, aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans ces conditions, les exceptions d’irrecevabilité soulevées par M. [Z] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’incident.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, et en équité, les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

***

Sachant qu’ont conclu au fond, le syndicat des copropriétaires le 3 décembre 2024, M. [B] le 9 décembre 2024 et M. [Z] le 18 mars 2025, l’affaire sera renvoyée à l’audience du 8 avril 2026 à 13h35 pour clôture et fixation de la date de plaidoirie avec le calendrier procédural préalable suivant :

— conclusions de Mme [N] avant le 9 janvier 2026,

— conclusions en réplique du syndicat des copropriétaires avant le 20 février 2026,

— dernières écritures avant le 18 mars 2026.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile,

REJETONS les exceptions d’irrecevabilité soulevées par M. [H] [Z],

CONDAMNONS M. [H] [Z] aux dépens de l’incident,

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS les plus amples demandes des parties,

RENVOYONS l’affaire au fond à l’audience de mise en état du mercredi 8 avril 2026 à 13h35 pour clôture et fixation de la date de plaidoiries avec le calendrier procédural préalable suivant :

— conclusions de Mme [T] [N] avant le 9 janvier 2026,

— conclusions en réplique du syndicat des copropriétaires avant le 20 février 2026,

— dernières écritures avant le 18 mars 2026.

Faite et rendue à [Localité 14] le 13 novembre 2025.

La greffière La juge de la mise en état