RÉFÉRÉ

Min N° 26/00145

N° RG 25/00952 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFIH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 14 Avril 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 10 Mars 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 juillet 2023, la société Trois Moulins Habitat a donné à bail à Mme [I] [D] un logement situé au [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 457,68 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, la société Trois Moulins Habitat a fait signifier à Mme [I] [D] un commandement de payer la somme principale de 1 883 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 27 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 octobre 2025, la société Trois Moulins Habitat a fait assigner Mme [I] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Mme [I] [D] à lui payer la somme de 3 879,82 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 1 883 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; condamner Mme [I] [D] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner Mme [I] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;condamner Mme [I] [D] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 23 octobre 2025.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 09 décembre 2025. La société Trois Moulins Habitat, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4 282,58 euros, arrêtée au 02 décembre 2025, loyer du mois de novembre inclus. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement compte tenu du caractère irrégulier des versements.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que la locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Mme [I] [D] a comparu en personne, et n’a pas contesté le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Elle indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 100 euros au titre de la dette. Elle a expliqué vivre seule et percevoir la somme mensuelle de 1 850 euros au titre de son travail. S’agissant de ses charges, elle a indiqué devoir faire face à deux crédits, dont un crédit voiture de 350 euros par mois.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

Par décision du 13 janvier 2026, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 10 mars 2026, afin de vérifier la reprise éventuelle du versement du loyer courant, le décompte faisant état d’un prélèvement correspondant au montant du loyer le 1er décembre 2025, les prélèvements automatiques antérieurs revenant toutefois systématiquement « rejetés ».

1/5

A l’audience du 10 mars 2026, la société Trois Moulins Habitat, représenté par son conseil, a indiqué que le versement du loyer courant n’était pas repris, les prélèvements des mois de janvier et février 2026 étant revenus « rejetés ».

Mme [I] [D] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société Trois Moulins Habitat verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 10 juillet 2023 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 27 juin 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de novembre inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [I] [D] reste devoir à la société Trois Moulins Habitat la somme de 4 148,41 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 02 décembre 2025, échéance du mois de novembre incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire.

Mme [I] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, reconnue d’ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de la condamner à payer à la société Trois Moulins Habitat, à titre provisionnel, cette somme assortie, comme demandé, des intérêts au taux légal, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, à compter du 27 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 883 euros.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société Trois Moulins Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

2/5

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la société Trois Moulins Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 27 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 1 883 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme [I] [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 100 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Elle indique que ses ressources s’élèvent environ à 1 850 euros pour des charges, loyer compris d’environ 1 000 euros. Il s’en déduit que sa situation financière est fragile.

Surtout, il ressort du décompte actualisé sollicité que le versement du loyer courant n’est pas repris.

Les conditions légales n’étant pas réunies, la demande de délai formée par Mme [I] [D] sera rejetée.

Mme [I] [D] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail intervenue le 28 août 2025.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

3/5

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ces textes, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, Mme [I] [D] est occupante sans droit ni titre depuis le 28 août 2025. Il convient donc la condamner au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 28 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre inclus.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [I] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la société Trois Moulins Habitat formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la société Trois Moulins Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 juillet 2023 entre la société Trois Moulins Habitat d’une part, et Mme [I] [D] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6], sont réunies à la date du 28 août 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [I] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [I] [D] à payer, à titre provisionnel, à la société Trois Moulins Habitat, la somme de 4 148,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 02 décembre 2025 échéance de novembre incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025 sur la somme de 1 883 euros ;

REJETONS la demande de délai suspensifs de la résiliation du bail pour s’acquitter de ces sommes ;

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CONDAMNONS Mme [I] [D] à payer à la société Trois Moulins Habitat, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Mme [I] [D] aux dépens de l’instance ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTONS la société Trois Moulins Habitat de sa demande à ce titre ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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