TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Olivia ZAHEDI ; Monsieur [R] [Z]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10044 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GHS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 11 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [J] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivia ZAHEDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2025

Délibéré le 11 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 avril 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 11 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10044 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GHS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 février 2022, M. [R] [Z] a donné en location à M. [J] [V] un appartement meublé sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial de 850 €, un forfait de charges de 100 euros, outre un dépôt de garantie de 850 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 25 février 2022.

M. [J] [V] a donné congé et un état des lieux de sortie a été réalisé le 10 juillet 2022.

Se plaignant de l’indécence du logement, M. [J] [V] a, par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, assigné M. [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de condamnation en paiement des sommes suivantes :

2174,57 euros en réparation de son préjudice matériel,3800 euros en réparation de son préjudice de jouissance,3000 euros en réparation de son préjudice moral,850 euros en restitution de son dépôt de garantie,3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024, à laquelle M. [J] [V], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif instance.

Au visa des article 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il expose que M. [R] [Z] n’a pas satisfait pas à son obligation de lui délivrer un logement décent du fait de l’infestation de son logement par des punaises de lit, d’une installation électrique vétuste et d’une humidité constante. Il ajoute avoir dû faire changer la serrure de l’appartement, à ses frais, suite à une tentative de cambriolage.

M. [R] [Z], comparant en personne, a demandé la stricte application de l’avis de la commission de conciliation par lui saisie s’agissant du préjudice matériel et du dépôt de garantie, soit la restitution, par le locataire, de la somme de 333,50 euros, correspondante, selon la commission, à la somme de 1392 euros correspondante à l’arriéré locatif de M. [J] [V], dont sont déduites la somme de 227 euros au titre du remplacement de la serrure, et la somme de 731,50 euros au titre d’une intervention de désinsectisation, que le bailleur a accepté de prendre en charge.

M. [R] [Z] a par ailleurs, à l’audience, sollicité le rejet des autres demandes formées par M. [J] [V].

Au soutien de ses prétentions, le bailleur a fait état de dégradations locatives constatées après le départ du locataire ainsi que d’un arriéré de loyers. Il a par ailleurs déploré que M. [J] [V] ne se soit pas présenté ni n’ait été représenté devant la commission départementale de conciliation.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 janvier 2025.

Par courrier reçu au tribunal le 6 novembre 2024, mais transmis au greffe compétent postérieurement à l’audience, M. [R] [Z] a indiqué demander la stricte application de l’avis de la commission de conciliation, ainsi que la condamnation de M. [J] [V] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Par jugement du 14 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, aux fins de :

Production d’un décompte locatif ou de toute preuve permettant d’établir l’arriéré locatif, Recueil des observations du locataire sur l’existence et le montant arriéré locatif,Formulation de toutes les demandes, notamment celle formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, par le bailleur, de façon contradictoire ;Communication de ses pièces par M. [R] [Z] au conseil de M. [J] [V],Recueil des observations du bailleur sur les inexactitudes contenues dans l’avis de la commission de conciliation ;Clarification du positionnement du bailleur quant à la restitution du dépôt de garantie.

L’affaire a été réexaminée à l’audience du 28 janvier 2025, à laquelle M. [J] [V] a été représenté par son conseil, lequel a indiqué :

— avoir eu connaissance de l’intégralité des demandes et pièces contenues dans le courrier adressé par M. [R] [Z] le 6 novembre 2024,

— s’opposer à toutes les demandes qu’il contient,

— reconnaitre devoir la somme de 1392 euros au titre des loyers impayés.

M. [R] [Z] n’a pas comparu, ni personne pour lui, de sorte qu’il sera tenu compte des demandes par lui formulées à l’audience du 6 novembre 2024, complétées par celles contenues dans les écritures adressées au greffe à la même date.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS

Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le locataire est, pour sa part, tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1104 du code civil, principe en application duquel, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires. À défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire. En cas de méconnaissance de cette obligation par le bailleur, le locataire dispose de l’action d’exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

L’obligation du bailleur de garantir d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ 3ème, 23 mai 2019, n°18-10.034).

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Enfin, aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

La charge de la preuve du défaut de délivrance incombe au preneur.

En l’espèce, M. [J] [V] soutient que M. [R] [Z] n’a pas satisfait à son obligation de délivrer un logement décent en ce que :

le logement aurait fait l’objet d’une infestation par des punaises de lit, ayant nécessité l’intervention d’une entreprise de désinsectisation à deux reprises, affirmation au soutien de laquelle il produit deux factures établies par l’entreprise « Derat Expert », de montants respectifs de 731,50 euros et 365,75 euros, respectivement datées du 26 mai 2022 et du 30 juin 2022 ; Ces opérations l’aurait contraint à dormir à l’hôtel, ce qu’il démontre en produisant deux factures émanant de l’hôtel IBIS, datées du 26 mai 2022 et 30 juin 2022, de montants respectifs de 261,88 euros et 465,56 euros ;le logement aurait fait l’objet d’une tentative de cambriolage, ce qui l’aurait contraint à remplacer la serrure, affirmation au soutien de laquelle il produit une facture établie le 6 mai 2022 par l’entreprise Securyhome, d’un montant de 349,80 euros ;le logement était affecté d’humidité et son installation électrique vétuste, mettant sa sécurité en péril, affirmation au soutien de laquelle il produit un constat de commissaire de justice réalisé le 15 juin 2020 relevant :dans l’entrée : une ampoule nue passant par un trou circulaire directement creusé dans une plaque de mélaminé, dans la pièce principale / le coin cuisine: un revêtement se craquelant, un encrassement du ballon d’eau chaude, des prises électriques d’aspect ancien, dans la salle de bain : de l’eau stagnante dans le lavabo, l’absence de fenêtre dans la salle de bain, éclairée par une ampoule à nu, elle-même maintenue par des fils visibles, ainsi que l’absence de VMC, dans la chambre : une peinture s’écaillant, certains fils électriques qui ne sont pas protégés par des goulottes ;

Il est en outre produit un courrier émanant de la Direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de [Localité 4], dans lequel l’inspecteur de la salubrité relève, à l’occasion d’une visite effectuée dans les lieux le 20 juin 2022, « une humidité de condensation en raison d’une aération permanente inexistante dans la chambre et inefficace dans la salle d’eau, le moteur de la VMC ne fonctionnant pas », ainsi qu’ « une alimentation électrique vétuste, qui n’est pas mise en sécurité, avec des fils visibles en cuisine, dans la salle de bain notamment à proximité de la douche ainsi que dans des goulottes électriques ouvertes ».

Il convient d’examiner la responsabilité du bailleur pour chacun des désordres allégués.

Sur la responsabilité du bailleur s’agissant de l’infestation du logement par des punaises de lit

Il convient à ce stade de rappeler que la demande de dommages et intérêts, qu’elle soit présentée sur un fondement contractuel ou délictuel nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute mais également d’un préjudice, certain, personnel et légitime, en lien de causalité directe avec la faute.

Il est constant que si une invasion de punaise de lit est attentatoire à la décence du logement, elle ne peut être reprochée au bailleur que si elle provient du logement lui-même et n’a pas été importée par le locataire.

En effet, l’apparition de punaise de lit est irrésistible – l’origine des punaises de lit pouvant être liée à diverses actions du locataire ou de ses visiteurs, tel que leur présence dans un lieu contaminé – et imprévisible.

Il appartient donc au locataire de démontrer que la présence des insectes était concomitante à son entrée dans les lieux.

En l’espèce, M. [J] [V] a emménagé le 25 février 2022, et il n’est pas établi que la présence de punaises de lit aurait été constatée avant le 26 mai 2022, la seule pièce permettant d’étayer la présence de ces insectes dans le logement litigieux étant une facture datée du 26 mai 2022.

Dès lors, l’invasion de punaises de lit étant constitutive d’un cas de force majeure, il ne saurait être reproché à M. [R] [Z] un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent de ce seul fait.

M. [R] [Z] ayant toutefois, devant la commission de conciliation, accepté la prise en charge de la première intervention de désinsectisation, il y a lieu de lui donner acte de son accord, s’agissant du paiement, à M. [J] [V], de la somme de 731,50 euros, en règlement de la facture du 26 mai 2022.

Les demandes formées au titre de la seconde intervention de désinsectisation, de la prise en charge, par le bailleur, des frais d’hôtel, étant rappelé qu’il est constant qu’à supposer qu’un logement soit indécent, le bailleur n’est pas tenu à une obligation de relogement, et de réparation de son préjudice de jouissance en lien avec la présence de punaises de lit, seront donc rejetées.

Sur la responsabilité du bailleur s’agissant de l’humidité et de la vétusté de l’installation électrique

Le manquement du bailleur à l’obligation de fournir un logement permettant « une aération suffisante, des dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements en bon état et permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements », prévus par le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002, est établi par le constat d’huissier et le courrier émanant de l’inspecteur de la salubrité de la Ville de [Localité 4].

Ce manquement a nécessairement causé un préjudice de jouissance au locataire, qu’il convient toutefois de ramener à de plus justes proportions, en ce qu’il n’a pas empêché le locataire de jouir de 80% du logement ainsi qu’il le prétend, le préjudice de jouissance du locataire étant essentiellement, aux termes de ses écritures, motivé par l’infestation de son logement par des punaises de lit.

Il y a donc lieu de considérer que le préjudice de jouissance dont il se prévaut, égal selon lui à 80% de la valeur locative du logement, n’est imputable au problème d’humidité et à la vétusté de l’installation électrique qu’à hauteur de 10% de la valeur locative du logement.

Il sera par ailleurs noté que M. [J] [V] ne démontre pas avoir jamais sollicité le bailleur aux fins de réaliser les travaux nécessaires, le constat d’huissier étant daté du 15 juin 2022 et le rapport de l’inspecteur de la salubrité du 30 juin 2022, le locataire ayant quitté les lieux le 10 juillet 2022;

Il y a donc lieu de condamner M. [R] [Z] à indemniser le locataire à hauteur de 10% du montant du loyer hors charges, soit, pour la période du 25 février 2022 au 10 juillet 2022, à hauteur de 382,50 euros (850 x 10% x 4,5 mois).

Sur la responsabilité du bailleur s’agissant du remplacement de la serrure

M. [J] [V] expose avoir été victime d’une tentative de cambriolage, et sollicite le remboursement de la somme de 349,88 euros, pour les frais de remplacement de la serrure.

Si, en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut être tenu responsable d’un vol, encore faut-il qu’il soit démontré qu’il aurait manqué à son obligation d’assurer « le clos ».

En effet, aux termes de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, il n’est nullement démontré par M. [J] [V] que la tentative de cambriolage dont il a été victime résulterait d’un manquement du bailleur à son obligation de fournir un logement équipé d’une porte et d’une serrure fonctionnant correctement.

En conséquence, M. [R] [Z] ne saurait être tenu, sur le fondement de l’article 6 de la loi précitée ou des articles 1719 et 1720 du code civil, pour responsable du préjudice subi par le locataire.

M. [R] [Z] ayant toutefois proposé devant la commission de conciliation la prise en charge du remplacement de la serrure à hauteur de 227 euros, il lui en sera donné acte, et son accord sur ce point sera constaté.

Sur le préjudice moral

M. [J] [V] sollicite la réparation d’un préjudice moral qu’il estime à 3000 euros, en raison des nombreuses diligences qu’il a dû entreprendre, notamment l’intervention d’entreprises de désinsectisation et de recherches de solutions alternatives de relogement. Il évoque un important stress lié à la désinsectisation de son logement, à l’angoisse de s’assurer du bon fonctionnement ou du traitement, au risque éventuellement encouru pour sa santé si les traitements ne fonctionnaient pas, et à l’anxiété de devoir recommencer l’ensemble de ces diligences.

Il a précédemment été établi qu’en l’état, l’infestation de l’appartement par des punaises de lit ne pouvait être imputée au bailleur, celles-ci étant manifestement apparues au mois de mai 2022, soit plus de deux mois après l’emménagement de M. [J] [V] dans le logement.

S’agissant des seuls manquements établis, il est démontré que M. [J] [V] a eu recours aux services d’un commissaire de justice et de l’inspecteur de la salubrité de la Ville de [Localité 4], qui a, au mois de juin 2022, 10 jours avant que le locataire ne donne congé, mis le bailleur en demeure d’exécuter des travaux de mise en conformité sous trois mois.

M. [J] [V] ne produit aucun courrier ou message qu’il aurait adressés à son bailleur démontrant qu’il se serait plaint de l’installation électrique ou de l’humidité, de sorte qu’il peut être considéré qu’il a contribué à son propre préjudice.

Aucun préjudice distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé, n’étant démontré, M. [J] [V] sera débouté de sa demande formée au titre de l’indemnisation de son préjudice moral.

Sur l’arriéré locatif et le dépôt de garantie

En application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 rendu applicable aux contrats de location meublée en vertu des dispositions de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Il appartient au bailleur ou à son mandataire de justifier des sommes lui restant dues, afin de pouvoir les déduire du montant de la somme restituée.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, la mention « IDEM » étant mentionné dans la colonne « état de sortie », située à gauche de la colonne « état d’entrée », de sorte que le dépôt de garantie aurait dû être restitué dans son intégralité.

Le bailleur expose toutefois que le montant des impayés de loyers du locataire s’élève à 1392 euros, ce qu’a confirmé le locataire lors de l’audience de réouverture.

Le bailleur étant, en application des dispositions précitées, autorisé à retenir sur le dépôt de garantie les sommes dont le paiement constitue des obligations locatives, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées, M. [R] [Z] était bien fondé à conserver la somme de 850 euros, au regard de l’arriéré locatif existant, d’un montant de 1392 euros, qui n’est pas contesté.

M. [J] [V] demeure donc débiteur de la somme de 542 euros au titre de son arriéré locatif.

Sur la compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

M. [R] [Z] ayant sollicité l’application de l’avis de la commission de conciliation du 8 février 2023, laquelle opère une compensation entre les sommes respectivement dues par le bailleur et le locataire, et les obligations réciproques étant fongibles, certaines, liquides et exigibles, il y a lieu d’opérer une compensation entre :

— les obligations de M. [R] [Z] :

731,50 euros au titre de la prise en charge de la première opération de désinsectisation,227 euros au titre de la prise en charge du remplacement de la serrure,382,50 euros en indemnisation du préjudice de jouissance du locataireEt les obligations de M. [J] [V] :

542 euros au titre de son arriéré locatif.

En conséquence, après compensation entre les obligations réciproques des parties, M. [R] [Z] est redevable envers M. [J] [V] de la somme de 799 euros.

Il sera condamné à lui payer cette somme.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

Compte-tenu des succombances réciproques des parties, chacune conservera la charge de ses propres dépens.

Il y a en outre lieu de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe:

DEBOUTE M. [J] [V] de sa demande d’indemnisation de son préjudice matériel,

CONSTATE que M. [R] [Z] a accepté de verser à M. [J] [V] la somme de 731,50 euros au titre de la première opération de désinsectisation,

CONSTATE que M. [R] [Z] a accepté de verser à M. [J] [V] la somme de 227 euros au titre du remplacement de la serrure,

CONSTATE que M. [R] [Z] est redevable envers M. [J] [V] de la somme de 382,50 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

CONSTATE que M. [J] [V] est redevable envers M. [R] [Z] de la somme de 542 euros au titre de son arriéré locatif, après déduction du dépôt de garantie, retenu à bon droit par le bailleur,

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties,

CONDAMNE en conséquence M. [R] [Z] à verser à M. [J] [V] la somme de 799 euros,

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens,

REJETTE les demandes formées en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi dit et jugé les jour mois et année précités par le Tribunal judiciaire de PARIS.

LE GREFFIER LE JUGE