TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/51892 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GZ3

N° : 5/JJ

Assignation du :

04 Mars 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 septembre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [P] [N] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Pascale BEDDOK, avocat au barreau de PARIS – #D1826

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 30 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu le conseil de la partie représentée, avons rendu la décision suivante ;

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 1er août 2022, Madame [P] [N], épouse [L], a consenti à la société Galerie des Multiples (ci-après gdm) un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 31 200 euros.

Des loyers étant demeuré impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte d’huissier du 24 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 8220 euros au titre des loyers échus à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Madame [P] [N], épouse [L], a, par exploit délivré le 4 mars 2025, fait citer la Sarl gdm devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 25 janvier 2024,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,

— la condamner au paiement, à titre de provision, de la somme de 16 440€ au titre des sommes dues, outre d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges jusqu’à libération définitive des locaux,

— juger que le dépôt de garantie restera acquis à Mme [N],

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 4 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin que la défenderesse constitue avocat. A l’audience du 30 juillet suivant, la requérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société défenderesse n’a pas constitué avocat à cette date.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 11 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance exacte, de tout ou partie d’un seul terme de loyer, arriérés de loyers dus après fixation judiciaire ou conventionnelle du loyer révisé ou renouvelé, indemnité d’occupation ou des charges, taxes et remboursements divers ou de toutes sommes qui en constituent l’accessoire, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux contenant l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement délivré le 24 décembre 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est précisé permettant au locataire d’en contester la régularité.

La défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, ne justifie pas avoir soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 25 janvier 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

En outre, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 25 janvier 2025, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En conséquence, la créance n’apparaît pas sérieusement contestable, chaque terme, charge comprise s’élevant à la somme de 2740€ et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 16 440 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 4 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

L’article 11.4 du contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, le dépôt de garantie et les loyers et charges payés d’avance, demeureront acquis au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de tous autres droits et actions du bailleur.

Cette clause est insérée dans le chapitre relatif à la clause résolutoire, et sanctionne donc une inexécution du cocontractant à ses obligations résultant de la non régularisation des causes d’un commandement de payer.

Au contraire de ce que soutient la requérante, la jurisprudence invoquée portant sur une résiliation sans notion d’inexécution, elle s’analyse donc bien en une clause pénale susceptible de conférer au créancier un avantage excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil et d’être modérée par le seul juge du fond.

Cette demande apparaît dès lors sérieusement contestable et il n’y a pas lieu à référé.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1800 euros au titre des frais non compris dans les dépens engagés par la partie requérante, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, au titre de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Disons que la Sarl gdm devra libérer les locaux situés [Adresse 3], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la Sarl gdm à payer à Madame [P] [N], épouse [L], :

* à compter du 25 janvier 2025, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l’exécution, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* en conséquence, et d’ores et déjà, la somme de 16 440 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 4 mars 2025, terme de mars 2025 inclus ;

* la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la Sarl gdm au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 24 septembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Anne-Charlotte MEIGNAN