TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/58457

N° Portalis 352J-W-B7I-C6OBQ

N° : 1

Assignation du :

03 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 mai 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

SCI OFI IMMO 4

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Alain CONFINO, avocat au barreau de PARIS – #K0182

DEFENDERESSE

S.A.S. NODYA GROUP

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Richard ARBIB, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE – #PC320

DÉBATS

A l’audience du 11 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Vu l’assignation délivrée, par acte du 3 décembre 2024, par la SCI OFI IMMO 4, bailleur, à la société Nodya Group, preneur à bail, par acte du 1er avril 2019, de locaux à usage de bureaux sis [Adresse 5], aux fins de condamnation de cette dernière au paiement par provision de la somme de 536.760,25 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus en vertu du bail et arrêtée au 31 décembre 2024, augmentée des intérêts conventionnels, la somme étant ainsi composée :

264.321,79 euros TTC au titre des loyers des bureaux et parkings dus pour les 2e, 3e et 4e trimestres 2024, 72.524,90 euros TTC au titre des provisions pour charges afférentes aux bureaux et appelées pour les 2e, 3e et 4e trimestre 2024, 81.382,29 euros TTC au titre des taxes foncières des années 2022, 2023 et 2024, 11.654,82 euros TTC au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2022, 2023 et 2024, 22.293,05 euros TTC au titre de la taxe bureau 2024, 3.665,01 euros au titre de l’indexation du dépôt de garantie prévu au bail portant sur les bureaux ainsi qu’au complément de dépôt de garantie dû en vertu de l’avenant n°2 au bail et de son indexation, 80.918, 39 euros TTC au titre de la reddition des charges 2023.”

Vu les conclusions soutenues oralement par la société Nodya Group à l’audience du 11 avril 2025, aux termes desquelles, elle sollicite de voir constater l’existence de contestations sérieuses, dire n’y avoir lieu à référé et subsidiairement, lui octroyer des délais de paiement sur 24 mensualités, outre la condamnation du demandeur aux entiers dépens et à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 11 avril 2025, la SCI OFI IMMO 4 a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation, sollicitant de voir écarter les contestations sérieuses soulevées par le preneur, et s’opposant à la demande de délais, exposant que le preneur ne paye ni le montant non contesté de la dette, ni aucun loyer depuis qu’il a donné congé.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample information quant aux prétentions et moyens des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, la société défenderesse fait valoir des contestations à l’encontre des différentes sommes demandées.

Sur les contestations soulevées par la société Nodya Group

Les erreurs sur la surface du bail

La société Nodya Group fait valoir des erreurs entre la surface stipulée au bail et la surface réelle exploitée alors que l’article L.145-40-2, alinéa 2 du code de commerce dispose que la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupants l’immeuble s’opère en fonction de la surface exploitée, et que les articles 6.1.2 et 6.2.1 du bail stipulent également que les impôts taxes et redevances mais également les travaux incombant au preneur sont remboursés à concurrence de la quote-part affectée aux locaux loués. Au soutien de cette contestation, la défenderesse produit un échange de courriels avec le gestionnaire faisant valoir cette revendication (pièce n°2), un mail du 28 octobre 2022 du gérant de la société Nodya Group, exposant avoir procédé aux mesures des locaux au laser et avoir trouvé un différentiel de 7 m2 avec la surface stipulée au bail, auquel le gestionnaire répond que la bonne surface est celle mesurée par le géomètre soit 284,30 m2 incluant la quote-part de surfaces des parties communes ( pièce n°3) et un plan des locaux (pièce n°4).

En l’espèce, aux termes du bail initial, les surfaces de certains locaux sont indiquées avec le terme « environ » tandis que les surfaces des parkings ne sont pas précisées. Aux termes de l’avenant n°2 conclu le 6 août 2020, la surface stipulée des bureaux est de 741 m2 environ outre les douze emplacements de parking.

Aux termes des plans produits par le défendeur lui-même au soutien de sa contestation, il ressort que la surface totale, terrasse comprise est de 749,3m2, les tablettes n’étant pas comptabilisées. Le preneur affirme que les rebords de fenêtre sont comptabilisés sans exposer sur quelle pièce il fonde cette affirmation.

Enfin, il résulte des relevés de charges locatives que la surface de 749 m2 a été retenue pour calculer les charges de l’année 2022 puis qu’en 2023 et 2024, la surface utilisée était de 741 m2. Ainsi l’éventuelle contestation sur l’erreur sur la surface retenue pour calculer les charges n’est valable que pour l’année 2022.

En tout état de cause, contrairement à ce qu’affirme le défendeur, si le bail stipule aux articles 6.1.2 et 6.2.1 que les impôts, taxes et redevances ainsi que les travaux sont refacturés au prorata de la quote-part des locaux loués, le loyer n’est pas stipulé au prorata des surfaces et au contraire l’article 1 du bail initial précise que « toute différence entre ledit tableau de surfaces annexé aux présentes et les dimensions réelles des locaux loués ne peut justifier ni réduction ni augmentation du loyer ».

Par conséquent la contestation soulevée ne peut concerner que les charges au titre de l’année 2022.

Le bail ne peut faire foi concernant les surfaces réelles dès lors que ces dernières sont stipulées aux bail et avenants de manière indicative avec le terme « environ ».

En l’état des pièces produites, il ressort que le plan produit aux débats par le défendeur fait apparaître une surface totale de 749m2 pour les locaux des 5ème, 6ème et 7ème étage et non de 741m2, aucun élément technique ou rapport contraire d’un géomètre ne venant remettre en cause cette mesure.

Par conséquent, la contestation ainsi soulevée n’apparaît pas sérieuse au regard des pièces produites aux débats.

Par ailleurs, cette contestation n’est en tout état de cause pas opposable aux sommes demandées au titre des loyers, ces dernières n’étant pas calculée en fonction de la surface.

Par conséquent, cette contestation soulevée par la société Nodya Group doit être écartée.

La contestation des régularisations sur charges en l’absence de justificatifs

La société Nodya Group fait valoir que les justificatifs de la reddition de charges pour l’année 2023 n’ont pas été communiqués, le relevé individuel de charges versé aux débats n’indiquant pas avec précision à quoi correspondent « les travaux de rénovation contrôle d’accès », ni les « travaux de rénovation divers », imputés à la société Nodya Group. Par conséquent, faute de communiquer les justificatifs, le bailleur n’établit pas la réalité de sa créance au titre des provisions pour charges pour l’année 2024 et au titre de la reddition des charges pour l’année 2023. La créance du bailleur n’est donc pas certaine et en tout de cause non fondée eu égard à la nature des travaux imputés au locataire.

A titre liminaire, il sera relevé que la reddition de charges 2024 n’est pas encore intervenue et qu’il n’y a donc pas lieu de remettre en question au jour de la décision l’exigibilité des sommes demandées au titre des provisions sur charges qui sont expressément stipulées par le bail. Seule la reddition des charges et l’absence de justificatifs peut permettre au locataire de contester le bien fondé des provisions sur charges demandées. Toute contestation au titre des provisions sur charges 2024 est donc écartée.

Au titre des redditions sur charges 2023, le bailleur produit aux débats une pièce n°30 constituée d’un courrier de réponse au courrier du locataire du 21 octobre 2024, par le biais duquel sont transmis les justificatifs concernant les charges contestées par la société Nodya Group correspondant aux « travaux de rénovation de contrôle d’accès » et aux « travaux de rénovation divers ». Il résulte donc de cette pièce que contrairement à ce qui est soutenu par la société Nodya Group, les justificatifs correspondants lui ont été communiqués.

Ce moyen de contestation est donc écarté.

La contestation de l’imputabilité des travaux

La société Nodya Group conteste également l’imputabilité même des travaux relatifs à l’immeuble mis à sa charge par le bailleur, à savoir les travaux relatifs au remplacement de la façade d’entrée du bâtiment, les travaux de peinture du hall et du carrelage de sol, le remplacement de toutes les fenêtres, la reprise de l’étanchéité de la terrasse ainsi que les travaux de rénovation divers et les honoraires y afférents facturés dans la reddition de charges 2023. Elle expose que ces travaux incombaient au bailleur en application de l’article 606 du code civil et de l’article 6.2.1 du contrat de bail, qui énumère limitativement les travaux devant être remboursés par le preneur.

Aux termes de l’article 6.2.1 du bail, le preneur doit rembourser les travaux et honoraires, les frais d’entretien, de réparation, de réfection, de remplacement, de renouvellement, de contrôle de mise aux normes, notamment pour les équipements collectifs ou communs afférents à l’immeuble, les revêtements de sols et muraux et peinture, les frais de ravalement de l’immeuble, à l’exclusion des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

Aux termes de la pièce n°10 produite par Nodya Group apportant des éclaircissements sur les différents travaux entrepris et au regard des stipulations du bail, il ressort des débats que les travaux de remplacement de la façade d’entrée, de peinture et de carrelage du sol du hall ainsi que les travaux de rénovation divers portant sur l’installation d’un local poubelle conforme à la réglementation en vigueur sont légitimement imputés au locataire à hauteur de sa quote-part tel que stipulé au bail. Aux termes de cette même pièce n°10, la reprise d’étanchéité de la terrasse est réalisée en application du Décret Tertiaire et doit donc s’analyser comme une mise aux normes, conformément à la législation en vigueur, qui est selon le bail imputable au locataire.

Enfin, concernant le remplacement des fenêtres de l’ensemble de l’immeuble, rien ne permet d’affirmer qu’il s’agit de travaux affectant l’immeuble « dans sa structure et sa solidité générale ». Par conséquent, ces travaux ne peuvent être qualifiés de « grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et ont été légitimement imputés au locataire.

Toutes les contestations soulevées par la société Nodya Group sont donc rejetées.

Sur la demande de provision

La SCI OFI IMMO 4 sollicite le paiement de la somme de 536.760,25 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus en vertu du bail et arrêtée au 31 décembre 2024, augmentée des intérêts conventionnels, la somme étant ainsi composée :

264.321,79 euros TTC au titre des loyers des bureaux et parkings dus pour les 2e, 3e et 4e trimestres 2024, 72.524,90 euros TTC au titre des provisions pour charges afférentes aux bureaux et appelées pour les 2e, 3e et 4e trimestre 2024, 81.382,29 euros TTC au titre des taxes foncières des années 2022, 2023 et 2024, 11.654,82 euros TTC au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2022, 2023 et 2024, 22.293,05 euros TTC au titre de la taxe bureau 2024, 3.665,01 euros au titre de l’indexation du dépôt de garantie prévu au bail portant sur les bureaux ainsi qu’au complément de dépôt de garantie dû en vertu de l’avenant n°2 au bail et de son indexation, 80.918, 39 euros TTC au titre de la reddition des charges 2023.

L’intégralité de la somme est détaillée sur le décompte produit en pièce n°29 produite par la demanderesse, accompagnée des factures correspondantes et des justificatifs y afférents.

L’ensemble des contestations soulevées par la société Nodya Group ne revêtent pas de caractère sérieux au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI OFI IMMO 4 et de condamner la société Nodya Group à lui payer la somme de 536.760,25 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus en vertu du bail et arrêtée au 31 décembre 2024.

La clause 5.5 du bail stipule une clause d’intérêts de retard, qui apparaît suffisamment explicite pour être appliquée par le juge des référés. La condamnation est donc assortie des intérêts conventionnels à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2024.

Sur la demande de délais de paiement

La société Nodya Group sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois faisant valoir que sa situation financière ne lui permet pas de régler l’intégralité de la somme en un seul versement.

La SCI OFI IMMO 4 est opposé à la demande de délais faisant valoir qu’aucune suite n’a été donnée aux différentes mises en demeure et que la défenderesse n’a pas payé la part de la somme demandée et non contestée.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société Nodya Group se contente d’affirmer qu’elle n’est pas en capacité de payer la somme en un seul versement, sans produire aucun élément financier et comptable pour étayer ses affirmations, ni démontrer sa capacité financière à faire face aux délais sollicités.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement, sa capacité à y faire face n’étant pas démontrée.

Sur les demandes accessoires

La société Nodya Group, partie succombante, sera condamnée aux dépens et à payer à la SCI OFI IMMO 4 la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

ECARTONS les contestations soulevées par la société Nodya Group,

CONDAMNONS la société Nodya Group à payer à la SCI OFI IMMO 4 la somme de 536.760,25 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus en vertu du bail et arrêtée au 31 décembre 2024, augmentée des intérêts conventionnels à compter du 17 octobre 2024, la somme étant ainsi composée :

264.321,79 euros TTC au titre des loyers des bureaux et parkings dus pour les 2e, 3e et 4e trimestres 2024, 72.524,90 euros TTC au titre des provisions pour charges afférentes aux bureaux et appelées pour les 2e, 3e et 4e trimestre 2024, 81.382,29 euros TTC au titre des taxes foncières des années 2022, 2023 et 2024, 11.654,82 euros TTC au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2022, 2023 et 2024, 22.293,05 euros TTC au titre de la taxe bureau 2024, 3.665,01 euros au titre de l’indexation du dépôt de garantie prévu au bail portant sur les bureaux ainsi qu’au complément de dépôt de garantie dû en vertu de l’avenant n°2 au bail et de son indexation, 80.918, 39 euros TTC au titre de la reddition des charges 2023, REJETONS la demande de délais de paiement de la société Nodya Group,

CONDAMNONS la société Nodya Group à payer à la SCI OFI IMMO 4 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société Nodya Group aux entiers dépens,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 6] le 23 mai 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Pauline LESTERLIN