COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00191 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KBEZ

Minute N° : 25/00473

JUGEMENT DU 12 Août 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Géraldine MARTINASSO

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. FONCIERE DI 01.2006 représentée par son mandataire [R], SAS immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°B 487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en son agence sise [Adresse 5]

Activité :

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Géraldine MARTINASSO, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [T]

né le 01 Janvier 1973 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 3/6/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2019, la SCI FONCIÈRE DI 01.2006, filiale de l’Association « Foncière Logement », a consenti à Monsieur [Z] [T] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé au sein de la résidence « [Adresse 6], lot n°205 de la copropriété, moyennant un loyer mensuel hors charges de 495,49 euros pour le logement, et 81,24 euros pour le garage.

Le contrat a également prévu un dépôt de garantie du même montant.

A compter du mois de juillet 2023, le loyer n’a plus été réglé dans son intégralité. Un supplément de loyer de solidarité s’est additionné à sa dette locative à compter de septembre 2023.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 28 décembre 2023 pour un montant principal dû de 4 015,36 euros. Par la suite, Monsieur [T] a partiellement résorbé sa dette au cours de l’année 2024. En outre, un virement d’un montant de 8 503,28 euros a été effectué le 30 septembre 2024, correspondant à l’annulation de la quittance de Supplément de Loyer de Solidarité sur l’année 2024, à la suite de la transmission de ses éléments de ressources.

Toutefois, le solde restait excédentaire en raison du SLS appliqué sur l’année 2023, pour laquelle Monsieur [T] n’a versé aucun élément de ressources, malgré plusieurs courriers en ce sens.

C’est dans ces circonstances que, par exploit de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, la SCI FONCIÈRE DI 01.2006 a fait délivrer à Monsieur [T] un second commandement de payer d’un montant dû en principal de 6.171,75 euros selon décompte arrêté au 15 octobre 2024.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SCI FONCIÈRE DI 01.2006, a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, Monsieur [T] par acte de commissaire de justice délivré le 26 mars 2025 aux fins de :

Constater que les causes du commandement de payer datant du 29 octobre 2024 n’ont pas été réglées ;Constater la résiliation du bail à la date du 29 décembre 2024, visant la clause résolutoire ;Prononcer la résiliation du bail de plein droit à cette même date ;Juger que Monsieur [T] est occupant sans droit ni titre depuis le 29 décembre 2024 de son logement actuelPrononcer l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;Ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un lieu choisi par le bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;Condamner Monsieur [T] à payer à la SCI FONCIÈRE DI 01.2006, la somme de 6.927,69 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et avec la capitalisation desdits intérêts. Condamner Monsieur [T] à payer à la SCI FONCIÈRE DI 01.2006, une indemnité d’occupation de 46,29 euros pour la période du 30 au 31 décembre 2024 et, au delà de cette date, une indemnité d’occupation mensuelle de 717,41 euros jusqu’à la libération complète des lieux.Condamner Monsieur [T] à payer à la SCI FONCIÈRE DI 01.2006 la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts et

Condamner Monsieur [T] à payer à la SCI FONCIÈRE DI 01.2006 la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.Condamner Monsieur [T] aux entiers dépens incluant le cout des actes de commissaire de justice et des notifications à la CCAPEXJuger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoireDébouter Monsieur [T] de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

L’affaire est retenue à l’audience du 3 juin 2025 lors de laquelle la société demanderesse comparait représentée. Elle soutient oralement les termes de son assignation, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Au cours de cette audience, Monsieur [T] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 3 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 27 mars 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 3 juin.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 2 janvier 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas :

Le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,L’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 17 juillet 2019 contient en son article III 4) une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

La SCI FONCIÈRE DI 01.2006 a fait délivrer à Monsieur [T], le 29 octobre 2024, un commandement de payer d’un montant dû en principal de 6.171,75 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit que le preneur n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

Monsieur [T] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti (29 décembre 2024).

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer rester infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 30 décembre 2024 au profit de la SCI FONCIÈRE DI 01.2006. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit en l’espèce un dernier décompte arrêté au 31 mai 2025, débiteur à hauteur de 13.834,09 euros. Toutefois, il ne justifie pas de la communication de cette pièce au défendeur, absent à l’audience, de sorte que le tribunal ne pourra le retenir sans méconnaitre le principe de la contradiction.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 30 décembre 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par preneur s’élèvent à cette date à la somme de 6.256,57 euros. Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date seront prises en compte au titre des indemnités d’occupation

En l’espèce, Monsieur [T] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, Monsieur [T] sera condamné à régler au bailleur la somme de 6.256,57 euros, correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 30 décembre 2024 et loyer de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025, date de l’assignation.

La demande de capitalisation des intérêts, non justifiée en l’espèce, sera rejetée.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 30 décembre 2024, Monsieur [T] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de preneur et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [T] constitue une faute et cause un préjudice à loueur qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de loueur.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [T] à verser à la SCI FONCIÈRE DI 01.2006, une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant de la quittance actuelle, loyer et charges compris, et ce à compter du 31 décembre 2024, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Monsieur [T] sera donc condamné à verser à loueur la somme de 717,41 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail pour le logement et le garage, charges comprises, et constituant une indemnité d’occupation.

Sur les dommages et intérêts sollicités

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’alinéa 3 de cet article précise que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur qui sollicite la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts sans toutefois en préciser le fondement, ne prouve pas l’existence d’un préjudice indépendant, ni d’une particulière mauvaise foi du défendeur. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Monsieur [T] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 29 octobre 2024.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner le défendeur à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que le demandeur a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SCI FONCIÈRE DI 01.2006 représentée par la SAS [R] concernant le local à usage d’habitation situé au sein de la résidence « [Adresse 6], lot n°205 de la copropriété, ainsi que le garage sis à la même adresse, loué par [Z] [T] suivant contrat de bail du 17 juillet 2019,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 30 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 30 décembre 2024,

CONDAMNE [Z] [T] à payer à la SCI FONCIÈRE DI 01.2006, la somme de de 6.256,57 euros, correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 30 décembre 2024 et loyer de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025, date de l’assignation.

CONSTATE que [Z] [T] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 30 décembre 2024,

AUTORE l’expulsion de [Z] [T] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [Z] [T] pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 717,41 euros,

CONDAMNE [Z] [T] à régler à la SCI FONCIÈRE DI 01.2006 représentée par la SAS [R] une indemnité d’occupation de 717,41 euros par mois pour le logement et le garage, charges comprises, somme due à compter du 31 décembre 2024 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DIT que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11],

DEBOUTE la SCI FONCIÈRE DI 01.2006 de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [Z] [T] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

CONDAMNE [Z] [T] à régler à la SCI FONCIÈRE DI 01.2006 la somme de 300 euros aux titres des frais irrépétibles, ainsi que le commande l’équité,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 12 août 2025

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, juge chargé du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge