TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. L’ALBATROS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Hervé CASSEL

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05839 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FNN

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], dont le siège social est sis SA Cabinet LOISELET [Localité 7] FILS & F. DAIGREMONT – [Adresse 4]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDERESSE

S.C.I. L’ALBATROS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [G] [Y] (Autre)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 13 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05839 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FNN

EXPOSE DU LITIGE

La SCI L’ALBATROS est propriétaire du lot n°15 (emplacement de stationnement) dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré [Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété représentant 20/10018ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet LOISELET [Localité 7] FILS ET F DAIGREMONT en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI L’ALBATROS, par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• 1497,69 euros au titre des charges de copropriété au 1er octobre 2024 (non compris la répartition des charges de l’exercice 2023/2024), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

• 1195,27 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

• 2500 euros de dommages et intérêts,

• 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles il a maintenu ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1612,03 euros au 1er janvier 2025, appel n°2 de l’exercice 2024/2025 inclus.

la SCI L’ALBATROS a été valablement représentée par son gérant Monsieur [G] [Y] à l’audience du 13 janvier 2025. Elle a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles elle a sollicité le rejet des prétentions adverses à titre principal et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer 800 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

• les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

• les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

• le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 15, indiquant la répartition des tantièmes (20/10018èmes), l’extrait Kbis de la SCI, ayant pour gérant Monsieur [G] [Y], ces pièces établissant la qualité de copropriétaire de la SCI L’ALBATROS,

• les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2019 au 1er janvier 2025,

• l’historique du compte du 1er juillet 2019 au 1er janvier 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2807,30 euros (en ce inclus 1195,27 euros de frais),

• les procès-verbaux des assemblées générales des 19 mars 2019, 21 septembre 2020, 4 mai 2021, 5 avril 2022, 27 mars 2023, 21 novembre 2023 et 27 mars 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2018 à 2023,

o vote des budgets prévisionnels 2020 à 2025,

o le fonds travaux 2019 à 2024,

o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux d’économie d’énergie, désignation d’un maître d’œuvre (assemblée générale du 19 mars 2019, résolution 16, 17), installation de caméras de vidéoprotection pour l’accès à l’immeuble, installation de caméras de vidéoprotection au parking, étude sur l’installation d’une borne de recharge de véhicules électriques (assemblée générale du 21 septembre 2020, résolution 20, 21, 28), remplacement du groupe de traction du monte-charge, remplacement de la porte palière du petit ascenseur, remplacement des joints sur l’alimentation en eau (assemblée générale du 4 mai 2021, résolution 12, 16, 20), remplacement de l’interphonie, réfection du mur et du plafond du pallier du 6ème étage (assemblée générale du 5 avril 2022, résolution 19, 20), répartition de 40000 euros à tous les copropriétaires en cas de cession du lot n°164, travaux de rénovation énergétique, remplacement des menuiseries, ravalement, travaux d’étanchéité des toitures, travaux de ventilation (assemblée générale du 27 mars 2023, résolution 18, 19, 21, 22, 23, 24), pose d’une plaque commémorative, rénovation de la colonne montante électrique (assemblée générale du 21 novembre 2023, résolution 16, 17), remplacement des menuiseries, mise en conformité de l’ascenseur (assemblée générale du 27 mars 2024, résolution 30, 37),

• les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

• les mises en demeure des 27 janvier 2020, 27 avril 2020, 27 juillet 2020, 26 octobre 2020, 26 janvier 2021, 26 avril 2021, 26 juillet 2021, sans justificatif d’envoi par courrier avec AR,

• les lettres simples de relance des 27 février 2020, 27 mai 2020, 27 août 2020, 26 novembre 2020, 26 février 2021, 26 mai 2021, 31 août 2021,

• la sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2020 valant mise en demeure sur la somme de 528,82 euros, incluant l’appel n°4 de l’exercice 2019/2020,

• le contrat de syndic,

• les factures de frais de gestion.

Sur le moyen soulevé en défense selon lequel la créance du syndicat des copropriétaires ne serait pas exigibles, il sera observé que l’emprunt ECOPTZ souscrit par la copropriété est un prêt à taux d’intérêt nul qui a pour objectif d’aider à la réalisation de travaux pour améliorer la performance énergétique d’un logement. Comme indiqué par le maître d’œuvre dans un courrier électronique du 9 janvier 2025 versé aux débats, le propriétaire d’un emplacement de stationnement n’y est donc par définition pas éligible.

Dès lors, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2807,30 euros portant sur la période allant du 1e juillet 2019 au 1er janvier 2025, incluant l’appel provisionnel n°2 de l’exercice 2024/2025.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1195,27 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 1612,03 euros, somme à laquelle la SCI L’ALBATROS sera condamnée. Sa demande indemnitaire reconventionnelle pour procédure abusive sera donc rejetée.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 octobre 2024 (et non de la sommation), conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1195,27 euros se décomposant comme suit :

—  275 euros pour l’envoi de 7 mises en demeure,

—  268,80 euros pour l’envoi de 8 relances,

—  800 euros de frais d'« ouverture contentieux »,

—  85,07 euros de frais de sommation de payer par commissaire de justice,

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé que l’envoi d’autant de mises en demeures et lettres de relances avant toute action judiciaire, en sus de la délivrance d’une sommation de payer, est un choix qui appartient au syndicat. Il n’est en outre pas établi que les mises en demeure aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception.

Le coût de la sommation de payer par commissaire de justice intègrera les dépens.

Enfin, la réalité de frais d’ « ouverture contentieux » et de tâches associées n’est pas justifiée.

En conséquence la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI L’ALBATROS présente, de manière récurrente depuis 2019, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SCI L’ALBATROS. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI L’ALBATROS à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet LOISELET [Localité 7] FILS ET F DAIGREMONT :

— la somme de 1612,03 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2019 au 1er janvier 2025 et incluant l’appel provisionnel n°2 de l’exercice 20204/2025 (non compris la répartition des charges de l’exercice 2023/2024), avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024,

— la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement au décompte arrêté au 9 janvier 2025 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE la SCI L’ALBATROS à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet LOISELET [Localité 7] FILS ET F DAIGREMONT, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI L’ALBATROS aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Fait et jugé à [Localité 6] le 13 mars 2025

le greffier le Président