Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr référé, 17 février 2025, n° 24/07108

TJ Paris 17 février 2025

Arguments

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Accepté
Notification régulière de l'assignation
La cour a estimé que l'action du bailleur était recevable au regard des dispositions légales en vigueur.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant l'expulsion des locataires.
Accepté
Existence d'une dette locative
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas contesté le montant de la dette, justifiant ainsi la demande de provision.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation du bail
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens, conformément aux dispositions légales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr référé, 17 févr. 2025, n° 24/07108
Numéro(s) :	24/07108
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien MENDES GIL
Cabinet(s) :	CLOIX & MENDES GIL
Parties :	Etablissement Public Industriel et Commercial dont le siège social est situé [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X] [W]

Madame [Y] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sébastien MENDES-GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07108 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PGQ

N° MINUTE :

3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 février 2025

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT- OPH

Etablissement Public Industriel et Commercial dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par Maître Sébastien MENDES-GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P173

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [W]

Madame [Y] [W]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 février 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07108 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PGQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 février 2001, l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH (anciennement OPAC de [Localité 4]) a consenti un bail d’habitation à M. [X] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] (bâtiment A1, escalier 54, 5ème étage, porte 1015, une cave), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 787,05 francs.

Monsieur et Madame [W] se sont mariés.

Par actes de commissaire de justice du 19 février 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 045,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [W] et Mme [Y] [W] le 22 février 2024.

Par assignations du 5 juillet 2024, l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [W] et Mme [Y] [W], la séquestration de leurs meubles et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 954,57 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 juin 2024,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 11 décembre 2024, l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 décembre 2024, s’élève désormais à 3 083,57 euros. Il considère par ailleurs qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [X] [W] et Mme [Y] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [X] [W] et Mme [Y] [W].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 19 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 045,40 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, M. [X] [W] et Mme [Y] [W] lui devaient la somme de 3 083,57 euros.

M. [X] [W] et Mme [Y] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 625,56 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [W] et Mme [Y] [W], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 février 2001 entre l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [X] [W] et Mme [Y] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (bâtiment A1, escalier 54, 5ème étage, porte 1015, une cave) est résilié depuis le 20 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [X] [W] et Mme [Y] [W], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [X] [W] et Mme [Y] [W] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] (bâtiment A1, escalier 54, 5ème étage, porte 1015, une cave) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [X] [W] et Mme [Y] [W] au paiement à l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 625,56 euros (six cent vingt-cinq euros et cinquante-six centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [X] [W] et Mme [Y] [W] à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 3 083,57 euros (trois mille quatre-vingt-trois euros et cinquante-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [X] [W] et Mme [Y] [W] à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [W] et Mme [Y] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 février 2024 et celui des assignations du 5 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge