TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Carole BERNARDINI

M^e Paul BUISSON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Isabelle DUQUESNE CLERC

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/07015 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OSY

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 03 février 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z] [B], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0895

DÉFENDERESSES

Société [Localité 6] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

S.A. AALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Paul BUISSON, avocat au barreau de VAL D’OISE [Adresse 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Audrey BELTOU, Greffier d’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 février 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré

Décision du 03 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07015 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OSY

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 8 mars 1999, [Localité 6] HABITAT, venant aux droits de l’OPAC de [Localité 6], a donné à bail à Madame [Z] [B] un appartement à usage d’habitation meublé, situé [Adresse 5].

La compagnie ALLIANZ IARD est l’assureur de la société bailleresse.

Par acte d’huissier en date du 13 juin 2024, Madame [Z] [B] fait assigner [Localité 6] HABITAT et la société ALLIANZ IARD devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de condamnation in solidum à lui verser la somme de 5070 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, la somme de 1500 euros au titre du préjudice moral, 5940 au titre des honoraires de l’expert judiciaire, 3000 euros au titre de la procédure en référé et l’assistance à l’expertise, les dépens du référé, les condamner à la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens, assortir les condamnations des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ordonner la capitalisation des intérêts.

A l’audience du 25 novembre 2024, Madame [Z] [B], représentée par son conseil, a déposé des écritures, reprenant les mêmes demandes et sollicitant le rejet des demandes des sociétés défenderesses. Au soutien de ses prétentions, Madame [Z] [B] fait valoir l’existence de multiples désordres, faisant suite à un dégât des eaux survenu le 15 novembre 2017, déclaré à son assureur, la MAIF. Elle indique que les relances sont restées vaines, les fuites perdurant malgré l’intervention d’une entreprise par la société bailleresse. Elle ajoute avoir signalé une nouvelle fuite le 9 février 2021, le sinistre s’étant déclaré le 31 janvier 2021. Elle précise qu’une expertise amiable relativement au sinistre de 2021 a été tentée en convoquant les parties, les sociétés défenderesses ne se présentant pas, les désordres perdurant, se manifestant par des odeurs nauséabondes, des moisissures, des infiltrations, des champignons et de l’humidité condensée sur les murs. Elle relève que l’expert amiable a néanmoins pu accéder à l’appartement situé au-dessus de celle qu’elle occupe et a constaté une fuite non réparée de la pipe encastrée en dalle des WC et une suspicion de fuite au droit des évacuations communes côté cuisine. Elle mentionne que, malgré plusieurs courriers de relance, les causes des désordres n’ont pas été supprimés, la contraignant à signaler la situation au service d’hygiène et a mandaté un commissaire de justice le 26 octobre 2021, qui a dressé un PV de constat des dégâts dans 4 pièces, [Localité 6] HABITAT se prévalant d’une réparation dans l’appartement situé au-dessus en septembre 2021. Devant l’inaction de la société bailleresse, une expertise judiciaire a été ordonnée le 21 avril 2022, faisant suite à une assignation en référé, l’expert déposant son rapport le 10 févier 2023.

L’EPIC [Localité 6] HABITAT, représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il sollicite que l’intégralité des demandes formées soient déboutées, et à titre subsidiaire, ramenées à de plus justes proportions. Il demande également de condamner la société ALLIANZ à relever et garantir de toutes condamnations à son encontre, en principal, intérêts et accessoires, outre une condamnation de la demanderesse à payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles. Au soutien de ses prétentions, il estime qu’il est intervenu dès la survenance des désordres signalés par la locataire. Il indique, d’une part, que le premier sinistre n’a été signalé à [Localité 6] Habitat que le 23 avril 2018 et non le 15 novembre 2017 comme la demanderesse le prétend, la recherche de fuite ayant été effectuée le 28 mai 2018 et les travaux, le 24 octobre 2018, et d’autre part, que le second sinistre a été réparé en date du 10 septembre 2021, après avoir été signalé le 31 janvier 2021, un contrôle des réparations étant réalisé le 18 janvier 2022 dans le domicile de la voisine du-dessus, la première cause désordre étant une fuite sur chute de canalisation des WC de la voisine. Il précise avoir, également, fait procéder le 15 décembre 2022 à la réparation de la chute des eaux usées entre les deux étages au droit des cuisines et salle de bains, supprimant ainsi la deuxième cause de désordre. Il conteste le montant des réparations préconisées par l’expert judiciaire qui envisage le préjudice de jouissance globalement, alors que les causes des dégâts de 2021 sont doubles et ont été réparés séparément à des dates différentes. Il conteste également la période d’indemnisation et les pourcentages retenus, et demande le rejet du préjudice moral non démontré, ainsi que des demandes au titre des frais irrépétibles. A titre subsidiaire, il fait valoir l’acte d’engagement de la société d’assurance du 25 novembre 2016.

La société ALLIANZ IARD dépose des écritures, sollicitant que la demanderesse soit déboutée de l’intégralité de ses demandes à titre principal, de limiter à la somme de 4800 euros le préjudice de jouissance sur une période restreinte du 29 janvier 2018 au 15 décembre 2022, de limiter les autres demandes à la somme de 1800 euros, de rejeter la demande au titre du préjudice moral, condamner tout succombant à payer les frais irrépétibles à hauteur de 2000 euros, et les entiers dépens, en écartant l’exécution provisoire du jugement. Elle énonce que [Localité 6] HABITAT a fait preuve de diligences et est intervenu dès la survenance des sinistres, aucune inertie ne pouvant lui être reproché engageant sa responsabilité. Elle rappelle que les clauses du contrat limite l’indemnisation à la somme de 50 000 euros, avec une franchise de 1600 euros à la charge de l’assuré et demande de juger que l’appel en garantie se limitera aux clauses de sa police d’assurance.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les sinistres constatés

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la réfection complète des murs et sols endommagés à la suite d’un dégât des eaux ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Il est rappelé que ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail et que de telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent, ainsi, pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences, comme le soutiennent, à tort, à la fois la société bailleresse et la société ALLIANZ.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, Madame [Z] [B] indique avoir averti [Localité 6] HABITAT du sinistre du 15 novembre 2017 dès sa survenance. Or, il sera relevé que le constat envoyé à la MAIF n’est pas signé de la société bailleresse. En revanche, la société bailleresse a transmis le 29 janvier 2018 un courrier indiquant qu’elle a été tenue informée ce sinistre ce jour par un appel téléphonique. Elle transmet le document justifiant de la recherche des causes de la fuite en date du 28 mai 2018 et le bon de commande ainsi que la facture du 31 décembre 2018, pour des travaux effectués le 6 novembre 2018 mettant fin à ce dégât des eaux. Seuls les courriers de la locataire sont versés pour justifier du fait que les désordres ont continué au-delà de cette date, ces courriers étant toutefois transmis en lettre simple, aucun élément ne permet de vérifier qu’ils ont effectivement été reçus par la société bailleresse.

Si le principe du préjudice de jouissance est acquis, il sera fait référence, d’une part à la date, informant le bailleur des troubles, comme date de début des troubles, soit le 29 janvier 2018, d’autre part, la date du 6 novembre 2018, date de fin de travaux, comme date de fin, aucun autre élément ne permettant de justifier que les troubles causés par ce sinistre ont perduré.

Sur le deuxième sinistre constaté le 31 janvier 2021, la locataire a effectivement transmis à la MAIF son assurance une déclaration de sinistre signée par l’occupante de l’appartement situé au-dessus, son assureur proposant une expertise amiable, les convocations n’étant pas versées aux débats. Pour autant dès le 6 avril 2021 et à l’issue de 7 courriers transmis en 2021, l’expert a relevé que les fuites venaient, pour l’une d’entre elles, de la pipe encastrée en dalle des WC de l’appartement situé au-dessus, et pour la deuxième, d’une suspicion de fuite active du droit d’évacuation communes côté cuisine. Force est de relever que la société [Localité 6] HABITAT démontre être intervenue sur la première cause identifiée le 10 septembre 2021, et a effectué un contrôle sur ce point dans l’appartement concerné le 18 janvier 2022.

Il n’est pas contesté que les causes des sinistres ont été réparées à la date de l’audience, l’expert judiciaire mentionnant que les travaux devaient être effectivement réalisés au plus tard le 31 janvier 2023 pour les travaux de peintures et revêtements du couloir, WC et chambre, et, par la suite, pour les travaux dans la cuisine et la salle de bain, qui nécessitent un temps de séchage. Les travaux ont été achevés le 6 avril 2023.

Si le principe du préjudice de jouissance est acquis, il sera fait référence, d’une part à la date, informant le bailleur des troubles, comme date de début des troubles, soit le 6 avril 2021, d’autre part, la date du 6 avril 2023, date de fin des travaux, le temps de séchage paraissant effectivement justifié en plein hiver.

Le préjudice de jouissance Madame [Z] [B] pourra en conséquence être réparé, globalement, les désordres ne pouvant pas être associés ex post à chacun des deux sinistres, à hauteur de 80 euros chaque mois, tel que le propose l’expert judiciaire, après avoir détaillé avec précision les dégâts et leurs conséquences dans chacune des pièces concernées, les dégâts étant déjà constatés et détaillés par le commissaire de justice le 26 octobre 2021.

Conformément aux dates retenues, la société bailleresse sera condamnée à verser la somme de 2660 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Force est de relever que la locataire a tenté de procéder dans un premier temps à une expertise amiable, transmettant par le bais de son assurance 7 relances, puis a été contrainte d’avoir recours à un commissaire de justice, avant de saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir réparation, entraînant inévitablement du stress. Elle sera indemnisée à hauteur de 1500 euros, comme elle le sollicite.

Sur la garantie de l’assurance

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

La société bailleresse demande que son assurance, au moment du sinistre, le relève et garantisse indemne de toutes condamnations à son encontre.

Conformément aux dispositions de l’article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré. L’article L. 113-1 du code des assurances dispose, par ailleurs, que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

L’assureur a vocation à prendre en charge la dette de son assuré, tant des dommages matériels qu’immatériels conformément aux garanties.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

Les entiers dépens de l’ensemble de la procédure, y compris la demande d’expertise judiciaire, seront à la charge de la société bailleresse, [Localité 6] HABITAT, les dépens comprenant l’intégralité des frais d’expertise.

Il y a lieu de faire droit à la demande relative aux frais irrépétibles à hauteur de 3000 euros, globalement.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, sans écarter l’exécution provisoire, la société ALLIANZ IARD ne le justifiant pas.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société [Localité 6] HABITAT à verser à Madame [Z] [B] la somme de 2660 euros au titre du préjudice de jouissance et 1500 euros au titre de son préjudice moral.

ORDONNE la capitalisation des intérêts

CONDAMNE la société [Localité 6] HABITAT aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise.

CONDAMNE la société [Localité 6] HABITAT à verser à Madame [Z] [B] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société ALLIANZ IARD à relever et garantir la société [Localité 6] HABITAT de ces condamnations, conformément aux clauses de la police d’assurance.

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

DEBOUTE la société ALLIANZ IARD de sa demande tendant à l’écarter

Le greffier Le juge des contentieux

de la protection