TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15729

N° Portalis 352J-W-B7H-C3FJS

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société ORALIA FAY et CIE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Christophe BORÉ

de la SELAR AKPR, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant, vestiaire PC19

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [K]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Francine MEDINA, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15729 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FJS

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [K] est propriétaire des lots n°40, 43, 44, 61, 68, 72 et 73 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 10ème, représenté par son syndic la société ORALIA FAY & CIE, a assigné, devant ce tribunal, M. [K] aux fins de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 43 du décret du 17 mars 1967,

— le dire recevable et bien fondé en son action,

— condamner M. [C] [K] à lui payer :

* la somme de 9.641,93 euros au titre de sa quote-part de charges de copropriété et de charges travaux arrêtée au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* la somme de 926,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

* la somme de 1.500 euros au titre de dommages-intérêts,

* la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens,

— rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement.

***

M. [C] [K], assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 22 janvier 2025.

Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 25 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de M. [K] sur les lots n°40, 44, 61, 68, 72 et 73 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mai 2022 et 28 avril 2023 approuvant les comptes 2022, les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024, les fonds travaux des exercices concernés et certains travaux dont ceux de réfection du soubassement de la façade et de réfection des coffrages gaz,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots du défendeur,

— un décompte faisant apparaître, au 26 octobre 2023, un solde débiteur de 10.568,73 euros, comprenant la somme de 962,80 euros de frais.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire du défendeur est débiteur, déduction faite des divers frais, de la somme de 9.641,93 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 26 octobre 2023, “4ie Ech Charges courantes et 2ie Ech Refec coffrage gaz” compris.

M. [K] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 9.641,93 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023, date de l’assignation.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de la lettre du 23 janvier 2023 intitulée “mise en demeure” et ceux de la lettre de relance du 7 février 2023 seront écartés. En effet, l’accusé de réception du premier envoi n’est pas produit et le deuxième doit, en outre et en tout état de cause, être considéré comme non nécessaire pour avoir été adressé moins de quinze jours après.

De même, les frais de “remise dossier huissier” du 26/04/2023 pour 340 euros et ceux de “remise dossier avocat” du 25/10/2023 pour 340 euros seront rejetés dans la mesure où, conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, lesquelles ne sont ni démontrées ni même alléguées en l’espèce.

Au titre des frais de l’article 10-1 précité, seront admis ceux du commandement de payer en date du 22 mai 2023 à hauteur de 151,80 euros et M. [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires ladite somme.

Le surplus, du chef des frais, sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [K] ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, M. [K] sera condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8]:

— la somme de 9.641,93 euros, au titre de l’arriéré d’appels de charges et de travaux arrêtés au 26 octobre 2023, “4ie Ech Charges courantes et 2ie Ech Refec coffrage gaz” compris, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023,

— la somme de 151,80 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] du surplus de ses demandes au titre des frais et des dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [C] [K] aux dépens,

CONDAMNE M. [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 22 Mai 2025

La Greffière La Présidente