TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e AUDINEAU

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e PIRAS-MARCET

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/08951

N° Portalis 352J-W-B7H-C2JG3

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 15 Juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [R] [M]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [S], [W] [M]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. NOVADB

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître François PIRAS-MARCET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0085

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/08951 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2JG3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure [X], Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 19 février 2025 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 27 mai 2025, prorogé au 15 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [M] est propriétaire du lot n°3 et M. [R] [M] du lot n°4 dans l’immeuble sis [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par le cabinet NOVADB, en qualité de syndic.

M. et Mme [M] résident ensemble dans ces deux lots.

Le 22 février 2022, à l’occasion de travaux réalisés dans la cuisine de leur logement, les époux [M] ont informé le syndic que des poutres du plancher haut de leur cuisine étaient endommagées en raison d’un dégât des eaux susceptible d’impacter la structure de l’immeuble.

Le 8 mars 2022, la société Pharmabois à la demande du syndic a établi un devis portant sur le remplacement partiel du solivage et prévoyant le début des travaux le 30 mai 2022.

Le 27 mai 2022, la société BMM, également sollicitée pour un devis de replâtrage du plafond des époux [M], a rendu un rapport de visite concluant à l’absence de nécessité de changer les poutres et conseillant la consultation d’un expert ingénieur structure.

Le conseil syndical a donc demandé à la société Pharmabois de suspendre son intervention et a mandaté un bureau structure, la société F&H Etudes laquelle a rendu son rapport le 23 juin 2022.

Le 30 juin 2022, la société Pharmabois a décliné sa mission invoquant un climat hostile.

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Plusieurs entreprises ont été sollicitées à la fois par le syndic et par les époux [M] afin d’établir des devis pour des travaux de renforcement structurel de l’immeuble et pour purger le remplissage plâtre.

Lors de l’assemblée générale du 13 octobre 2022, la société F&H Etudes a été mandatée afin d’établir un cahier des charges, de préciser son étude technique et d’émettre un appel d’offres pour obtenir au moins deux devis supplémentaires devant identifier le périmètre et la nature exacts des travaux à réaliser dans l’appartement des époux [M].

Cependant, la F&H Etudes a décliné la mission. Le syndic a alors mandaté M. [C] [X], architecte lequel a remis son rapport le 27 décembre 2022. Se plaignant de l’inertie de M. [C] [X], le syndic a mandaté un autre architecte, M. [G], qui a rendu son rapport sur l’état de la structure du plafond du 1er étage, le 9 mai 2023.

Suite à un signalement des époux [M], auprès de la Direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de [Localité 7], un rapport a été rendu le 5 juillet 2023 et transmis au nouveau syndic le 28 août 2023.

Par acte d’huissier délivré le 7 juillet 2023, les époux [M] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 11ème aux fins de le voir condamner à faire réaliser les travaux de renforcement du plancher haut de la cuisine de leur appartement et à les indemniser de leurs préjudices.

Lors de l’assemblée générale du 21 novembre 2023, l’ensemble des copropriétaires a voté la réalisation des travaux de réfection de la structure du plancher haut de la cuisine de l’appartement des époux [M] et a retenu le devis de la société Maindron et M. [G], en qualité de maître d’œuvre.

Les travaux ont finalement été réalisés par la société Maindron dès le 29 janvier 2024. Un procès-verbal de réception sans réserve a été signé le 13 février 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, les époux [M] demandent au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à faire réaliser les travaux d’isolation coupe-feu au plafond de la cuisine de l’appartement de Monsieur et Madame [M] selon le devis O GUERRA d’un montant de 1 171,50 € TTC.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 71.772,6 € au titre de leur préjudice de jouissance depuis le 22 février 2022, somme à actualiser jusqu’au parfait achèvement des travaux de renforcement du plancher haut de la cuisine de l’appartement de Monsieur et Madame [M].

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 2.200 € au titre des frais de stockage des meubles de sa cuisine.

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CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront les honoraires de Me [H] [B] au titre des deux procès-verbaux de constats qu’elle a établis les 21 avril 2022 et 5 mars 2024. "

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967, de :

«  RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] en ses arguments et demandes et de l’y DIRE bien fondé ;

En conséquence,

DEBOUTER Madame [S] [M] et Monsieur [R] [M] de l’intégralité de leurs demandes et les y DIRE mal fondés ;

CONDAMNER solidairement Madame [S] [M] et Monsieur [R] [M] à verser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 4.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Les CONDAMNER solidairement aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de Greffe et de signification de la décision à intervenir. "

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 14 octobre 2024. L’affaire, appelée à l’audience du 19 février 2025, a été mise en délibéré au 27 mai 2025 prorogée au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation aux travaux sous astreinte

A l’appui de leur demande, les époux [M] se fondent sur les articles 3, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. Ils font ainsi valoir que les travaux de reprise structurelle ont été réalisés sans que l’isolation coupe-feu, qui existait avant les travaux, n’ait été reprise par l’entreprise Maindron en violation de l’article 16 de l’arrêté du 31 janvier 1986 qui prévoit une protection thermique d’au moins 30 minutes pour les immeubles d’habitation.

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Ils soutiennent que l’isolation coupe-feu a une fonction de sécurité au profit de tous les copropriétaires et doit par conséquent être considérée comme partie commune conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Ils relèvent que le règlement de copropriété ne fait pas référence à l’isolation coupe-feu.

Ils indiquent avoir pris l’initiative de faire poser à leurs frais le coupe-feu par l’entreprise O GUERRA, ce qui a été constaté par le commissaire de justice, Maître [B] en date du 5 mars 2024 et demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires à prendre en charge la facture de l’entreprise O GUERRA d’un montant de 1.171,50 euros TTC.

En réponse, le syndicat des copropriétaires réplique que :

— il existe une incohérence dans les écritures adverses puisque dans le dispositif des conclusions, il est demandé au syndicat de faire réaliser les travaux litigieux, alors que dans le corps des mêmes écritures, il lui est demandé de prendre en charge le coût desdits travaux qui ont été réalisés en mars 2024 ; la demande des époux [M] est caduque et par conséquent irrecevable ;

— ce plafond constitue une partie privative et les travaux y afférents, qu’ils soient obligatoires ou non, incombent uniquement aux époux [M].

— l’article 4 du règlement de copropriété dispose que les parties communes ne comprennent pas les revêtements superficiels, tels que le lattis et tous autre matériaux (plâtre, …) formant plafond.

*

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, " Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. "

Sur ce,

Il ressort des conclusions des demandeurs qu’aux termes du dispositif, ces derniers sollicitent la réalisation de travaux de pose d’isolation coupe-feu sous astreinte alors qu’ils indiquent dans le corps de leurs conclusions avoir réalisé ces mêmes travaux et en demander le paiement au syndicat.

Or, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif conformément à l’article 768 du code de procédure civile ; il n’est donc en l’état saisi que d’une demande de travaux sous astreinte, qui doit être déclarée sans objet et sera rejetée.

Au surplus, aux termes du règlement de copropriété, sont désignés comme parties communes, le gros œuvre des planchers mais non compris les revêtements superficiels : lambourdes, parquets ou tous autres revêtements formant sol, ni le lattis et tous autres matériaux (plâtres, enduits etc.) formant plafond.

Il s’évince des devis de l’entreprise O Guerra que son intervention réfère à des travaux de plâtrerie coupe-feu lesquels doivent être considérés comme faisant partie du revêtement superficiel du plafond, partie privative et par conséquent, incomber en tout état de cause, aux époux [M].

Sur la demande en paiement des époux [M]

Sur les désordres et leurs origines

Il ressort du courriel des époux [M] du 22 février 2022 que le plafond de leur cuisine contenait des poutres endommagées en raison de dégâts des eaux datant de plusieurs années.

Ce constat est corroboré par le rapport du 9 mai 2023 de l’architecte de M. [G] qui relève " Poutre d’enchevêtrure vermoulue

Assemblages gauche et droite inopérants

On constate la présence d’une ancienne reprise d’ossature métallique

Celle-ci est obsolète, la poutre permettant l’appui des solives rapportées est assise sur une cloison sans ancrage véritable ".

En outre, le rapport du 5 juillet 2023 de l’architecte de la préfecture de police indique également que " les désordres concernent la sous-face du plancher haut de la cuisine, située côté cour, en surplomb de l’accès de l’immeuble.

Cette sous-face du plancher a fait l’objet d’une dépose partielle de l’enduit plâtre sur bacula de sa sous-face, qui laisse apercevoir la structure du plancher haut réalisée en solivage bois (avec lattis de bois fixé entre les solives) servant de support au remplissage du hourdis.

Après dépose de la protection en contreplaqué bois : l’ancien plafond suspendu en plaques de plâtre sur ossature métal apparaît déposé :

— Le lattis support du hourdis apparait décomposé et menace de tomber sur une portion d’environ 1m² côté gauche de la cuisine; il y a insécurité.

— Le solivage bois partiellement affaibli au droit d’un chevêtre a été anciennement renforcé en sous-face par 2 IPN, et appuyés en rive sur un profil en U ; le solivage ne menace pas de tomber dans les parties visibles :

— La sous-face de la chape en ciment est visible par en dessous et laisse apparaitre une portion de canalisation d’évacuation en PVC ;

— Le linteau de la fenêtre côté cour est partiellement dégarni et localement vermoulu mais il reste solide à ce jour (l’enduit en façade cour ne présente pas de fissure caractérisant un affaissement du linteau) :

— La sous-face du plancher haut, réalisée en plâtre sur bacula, apparait affaissée en partie centrale de la cuisine -du côté de la hotte – sans toutefois présenter de fissures notables. Il convient de vérifier la solidité du solivage bois et de la cohésion de la sous-face en plâtre sur bacula. "

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Les époux [M] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en faisant valoir que :

— les désordres trouvent leur origine dans l’état ou l’entretien des parties communes ;

— le syndicat des copropriétaires a fait preuve d’inertie alors qu’il était urgent de réaliser les travaux d’ordre structurel ;

— l’accord préalable de l’assemblée générale n’était pas nécessaire dans une situation d’urgence.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité en opposant que :

— l’obligation de faire réaliser des travaux qui incombe au syndicat des copropriétaires n’est pas contestée puisque lesdits travaux ont été réalisés et réceptionnés le 13 février 2024 ;

— si la responsabilité de plein droit du syndicat peut être invoquée par un copropriétaire se plaignant d’un dommage, c’est à la condition que son propre comportement fautif ne soit pas à l’origine du dommage dont il se prévaut ;

— il a toujours été diligent ainsi que le syndic dans la gestion du sinistre puisque dès février 2022, des mesures ont été immédiatement prises ;

— le caractère urgent des travaux à réaliser dont se prévalent les époux [M] n’est pas justifié dès lors qu’aucun des intervenants, qu’il s’agisse des entreprises ayant établi des devis ou des bureaux d’études et des architectes, n’a retenu une quelconque urgence à intervenir ou la mise en place de mesures conservatoires ;

— les délais consécutifs à l’organisation d’assemblées générales ne peuvent être reprochés au syndicat des copropriétaires dès lors que la tenue d’une telle assemblée est impérative dans le cadre de travaux de reprise ne revêtant d’aucun caractère d’urgence ;

— le syndic n’avait donc pas compétence pour décider, seul, de la réalisation de ces travaux, sauf à engager sa responsabilité ;

— les époux [M] ont commis une faute, en s’opposant dès mars 2022, à toute mise en concurrence préalable aux travaux et ont tenté d’imposer l’intervention de la société Pharmabois sans consultation d’un architecte ;

— les époux [M] ont sollicité des devis auprès de diverses entreprises, au mépris des règles de copropriété et des prérogatives du syndicat des copropriétaires et du conseil syndical ;

— les époux [M] ont fait obstacle à la réalisation des travaux en refusant l’accès à leur logement aux entreprises qui allaient réaliser les travaux préconisés par le rapport de M. [G] ;

— la résistance abusive des époux [M] a retardé de trois mois les travaux ;

— les époux [M] ont fait un signalement auprès de la Direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de [Localité 7] en juin 2023 sans en informer le syndic ;

— le comportement agressif des époux [M] est rapporté par des attestations rédigées par 10 copropriétaires sur 16 (en ce inclus les deux époux [M]) en sus des violations répétées du règlement de copropriété et des dégradations sur les installations collectives dont ils sont responsables.

*

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage.

Sur ce,

Aux termes du règlement de copropriété, sont désignés comme parties communes, " le gros œuvre des planchers (Poutres, solives et hourdis, dalle) mais non compris les revêtements superficiels : lambourdes, parquets pu tous autres revêtements formant sol, ni le lattis et tous autres matériaux (plâtres, enduits etc…) formant plafond ".

Il ressort des différents rapports susvisés et sans que cela ne soit contesté par les parties que les désordres trouvent leur cause dans la dégradation des poutres du plafond haut de l’appartement des époux [M] lesquels constituent des parties communes.

Si le syndicat des copropriétaires affirme que la faute des époux [M] doit l’exonérer de sa responsabilité, il n’est cependant pas établi que ces derniers aient commis une quelconque faute contribuant en tout ou partie à la dégradation des poutres.

Dès lors et sans qu’il ne soit besoin d’établir l’existence d’une faute du syndicat des copropriétaires, la responsabilité de plein droit de celui-ci est engagée à l’égard des époux [M].

Sur les préjudices

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices, à les supposer caractérisés.

Il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

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Sur le préjudice de jouissance

Au soutien de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance, les époux [M] font valoir que :

— l’inertie du syndicat des copropriétaires et du syndic sont à l’origine de leur préjudice de jouissance alors que la nature des désordres et les solutions réparatoires ont rapidement été identifiées ;

— les lots n°3 et 4 ont été réunis et constituent un seul et même appartement ce que les syndics ne pouvaient ignorer puisque les appels de fonds ont toujours été établis à M. et Mme [M] et non séparément ;

— aucun syndic ne les a avertis de l’obligation de faire établir un modificatif de l’état descriptif de division actant cette réunion ;

— les désordres se situant dans la cuisine, l’appartement était alors inhabitable,

— jusqu’à la réalisation des travaux, les équipements étaient limités à une plaque de cuisson et un évier posés sur des tréteaux, les meubles de cuisine ayant été déposés à la demande de l’entreprise qui a réalisé les travaux comme le mentionne le devis de l’entreprise Maindron intervenue le 29 janvier 2024 ;

— la valeur locative de l’appartement litigieux est estimée à 2.282 euros par mois, ou à 1.565 euros si le préjudice de jouissance est réduit au seul lot n°3 dans lequel se situe la cuisine litigieuse ;

— les désordres datant du 22 février 2022 au 14 octobre 2024 soit 31 mois et 22 jours, le préjudice de jouissance s’élève à 72.415,50 euros, à parfaire jusqu’au parfait achèvement des travaux de renforcement du plancher haut de la cuisine.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que :

— les travaux de réparation de la structure ont été réalisés en mars 2024 de sorte qu’à le supposer avéré, le préjudice de jouissance ne pourrait courir au-delà du 6 mars 2024 ;

— le prétendu préjudice de jouissance des époux [M] n’est pas opposable au syndicat, compte tenu de leur comportement fautif, lequel a retardé les travaux de reprise des désordres, qui auraient pu être réalisés dès 2022 ;

— les deux attestations de valeur locative produites par les époux [M] quant à leur préjudice de jouissance sont contestables dès lors qu’elles portent sur un montant semblable à l’euro près ;

— les époux [M] font valoir un préjudice pour la totalité de la surface de leur appartement, soit 70m2 alors qu’il s’agit de deux lots distincts (n°3 et 4) qui n’ont jamais été juridiquement réunis, l’état de descriptif de division n’ayant jamais été modifié ;

— les désordres ont été identifiés au niveau du plafond de la cuisine du seul lot n°3, qui appartient à Mme [M] ;

— M. [M] n’étant pas propriétaire du lot n°3, mais uniquement du lot n°4, ne pourra qu’être débouté de ses demandes, étant rappelé qu’à l’état descriptif de division et des plans annexés au règlement de copropriété, il dispose lui-même d’une cuisine dans son logement ;

— seule Mme [M] serait fondée à faire valoir un préjudice de jouissance fondé sur la valeur locative de son lot n°3, d’une superficie de 48m2 ;

— à cet égard, le préjudice de jouissance ne peut correspondre à la valeur locative de la totalité du logement dès lors que la cuisine ne représente qu’une surface marginale par rapport à la surface totale de

l’appartement ;

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— en sus, les époux [M] soutiennent qu’ils ne peuvent plus jouir de leur logement depuis le 22 février 2022 ; or, ils ne justifient pas avoir dû se reloger ni qu’ils aient eu l’intention de donner à bail leur appartement ;

— aucun élément ne permet de connaître l’état de la cuisine avant la découverte des désordres, avant la réalisation des travaux de réfection et avant de procéder à la commande d’une nouvelle cuisine ;

— les photographies versées par les demandeurs exposent une cuisine certes rudimentaire mais fonctionnelle ;

— quant aux désordres, ils ne concernaient que le plafond de la cuisine ce qui n’empêchait pas l’aménagement et le bon fonctionnement de la cuisine laquelle était raccordée à l’eau, au gaz et à l’électricité.

Sur ce,

En premier lieu, il convient de relever que les désordres se situent effectivement uniquement dans le lot n°3 appartenant à Mme [M]. Cependant, si la réunion des lots n°3 et 4 n’a pas fait l’objet d’un modificatif de l’état descriptif de division, il n’est pas contesté que M. et Mme [M] ont physiquement réuni ses lots en un appartement et qu’ils y résident tous les deux de sorte que, si le préjudice de jouissance doit être limitée au lot n°3, M. [M] est cependant fondé à s’en prévaloir.

Il ressort des pièces versées au débat que suite à la révélation des désordres le 22 février 2022, les travaux structurels n’ont pu être achevés que le 13 février 2024 et que ce délai est justifié par plusieurs éléments. En premier lieu, si le syndicat des copropriétaires impute ce délai aux agissements des époux [M], force est de constater qu’il a lui-même accepté dans un premier temps de recourir à la société Pharmabois sans faire appel à un architecte puis qu’il a effectivement changé d’avis pour faire réaliser une étude structure.

En outre, aucune société ni bureau d’étude ni même l’architecte de la Préfecture de [Localité 7] n’ont concluent à une situation d’urgence ou à la nécessité de recourir à des mesures conservatoires de sorte que le syndic ne pouvait prendre l’initiative de lancer des travaux sans l’autorisation de l’assemblée générale et sans mise en concurrence préalable.

De plus, au cours de l’assemblée générale du 13 octobre 2022, les copropriétaires y compris les époux [M] ont voté la réalisation d’une étude technique par la société F&H Etudes, d’un cahier des charges et d’un appel d’offre auprès d’au moins deux entreprises. Ces démarches ont manifestement pris du retard du fait du refus de la société F&H structures de sa mission, puis de l’inertie d’un autre architecte, M. [X] puis du recours en dernier lieu à M. [G], architecte lequel n’a rendu un rapport que le 9 mai 2023.

Si effectivement, les époux [M] n’ont pu être disponibles le 16 juin 2023 pour la visite des entreprises et durant un mois en période estivale, cette visite a néanmoins pu se tenir le 8 septembre 2023 de sorte que l’assemblée générale du 21 novembre 2023 a pu voter les travaux confiés à l’entreprise Maindron avec M. [G] en qualité de maître d’œuvre. Ses travaux ont eu lieu du 29 janvier au 13 février 2024. Dès lors, il y a lieu de considérer que le préjudice de jouissance s’est arrêté à la réception des travaux et non au 14 octobre 2024.

Décision du 15 Juillet 2025

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Au vu de la chronologie des faits, il ne ressort pas que les désaccords ou les initiatives et démarches personnelles y compris le signalement à la Préfecture de [Localité 7], des époux [M] aient contribué à retarder les travaux sauf durant un mois au cours de l’été 2023. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires lequel est responsable d’un désordre trouvant sa source dans une partie commune, ne justifie pas d’une quelconque faute des époux [M] dans le délai de traitement de ce sinistre de près de deux ans.

Cependant, il s’évince des différents rapports et photographies produites que le plafond de la cuisine du lot n°3 comportait un trou exposant les poutres endommagées sans toutefois présenter de caractère dangereux ni urgent ni nécessiter de mesures conservatoires.

Si les époux [M] affirment que leur appartement était devenu inhabitable en raison de l’impossibilité d’utiliser la cuisine, ils versent pourtant des photographies exposant que la cuisine disposait d’une plaque de cuisson et d’un évier posés sur des tréteaux.

En outre, ils ne démontrent pas que cette cuisine était inutilisable en dehors des travaux de l’entreprise Maindron du 29 janvier 2024 au 13 février 2024 soit 15 jours. Enfin, si la cuisine est un élément essentiel d’un appartement, ils ne justifient pas pour autant avoir dû se reloger ou avoir eu l’intention de mettre ce logement en location.

Par conséquent, compte tenu de l’ensemble de ces éléments alors que les désordres n’ont eu lieu que dans le lot n°3, les époux [M] justifient d’un préjudice de jouissance du 22 février 2022 au 13 février 2024 que le tribunal estime devoir fixer à 10.000 euros, étant précisé que cette somme ne nécessite pas d’actualisation, les travaux ayant été achevés au 13 février 2024.

Sur le préjudice matériel

A l’appui de leur demande, les époux [M] font valoir que :

— le bon de commande de la facture cuisine du 25 avril 2022 avait été signé après que le conseil syndical ait validé le devis de la société Pharmabois en date du 10 avril 2022, pour ensuite l’annuler ;

— les frais de stockage sont justifiés par l’impossibilité de monter cette nouvelle cuisine dans un appartement en plein travaux ;

— lors de l’installation de leur cuisine en date du 23 avril 2024, la somme des frais de stockage s’élève à 2.200 euros à raison de 110 euros par mois.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté et affirme que :

— les époux [M] ne justifient ni de la commande effective de leur nouvelle cuisine, ni de sa livraison au 1er octobre 2022, et ni de son stockage,

— ils ne justifient pas de la date de pose de la cuisine,

— ils ne peuvent demander le paiement de frais de stockage postérieurement à la date d’achèvement des travaux ;

— les époux [M] ne justifient pas du règlement de la somme mensuelle de 220 euros pour les frais de stockage ;

— le comportement des époux [M] a entraîné un retard conséquent des travaux, qui auraient pu être réalisés en 2022 ;

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/08951 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2JG3

— les époux [M] ont fait preuve d’imprudence en commandant une cuisine en dépit des désordres constatés dans le plafond de la cuisine imposant des travaux de réfection ;

— les travaux à réaliser portaient sur une partie marginale du plafond de la cuisine et n’empêchaient nullement la pose d’une nouvelle cuisine.

Sur ce,

Le bon de commande produit par les époux [M] expose une commande en date du 25 avril 2024 soit après que le syndicat des copropriétaires ait accepté l’intervention de la société Pharmabois et avant son annulation.

En outre, il ressort du document « demande de règlement » établi par la société Notre Dame Décoration Cuisine le 10 octobre 2022 que les frais de stockage pour la cuisine pendant deux mois s’élèvaient à 220 euros TTC. Enfin, un courriel de la même société indique un montant de 1.980 euros correspondant aux frais de stockage d’octobre 2022 à avril 2024.

S’il ne ressort pas des différents rapports et devis que l’aménagement de la cuisine et la pose de nouveaux meubles étaient impossibles en raison des désordres, il sera néanmoins considéré au vu de la valeur de ladite cuisine commandée et des aléas inhérents à toute intervention sur structure que les époux [M] étaient fondés à stocker ces meubles jusqu’à l’achèvement des travaux. En outre, il ne peut être reproché aux époux [M] une quelconque imprudence puisque la commande de cette cuisine a été passée le 25 avril 2022 après que le devis de la société Pharmabois ait été validé et que ces travaux étaient prévus pour le 30 mai 2022. Par conséquent, ces derniers sont fondés à solliciter le remboursement des frais de stockage de septembre 2022 à février 2024 soit 18 mois pour une somme totale de 1.980 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

A l’appui de leur demande de dommages et intérêt de 10.000 euros, les époux [M] invoquent l’attitude dilatoire du syndicat des copropriétaires et son inertie.

Le syndicat des copropriétaires prétend n’avoir commis aucune faute et qu’il s’est montré aussi prudent que réactif dans la gestion de cette affaire malgré les difficultés auxquelles il a été confronté, notamment en raison du comportement des époux [M], ayant fortement entravé le bon fonctionnement de la copropriété.

*

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

Sur ce,

Les époux [M] qui forment une demande indemnitaire à l’égard du syndicat des copropriétaires ne visent aucun fondement. Ils reprochent toutefois au syndicat des copropriétaires des agissements dilatoires et une inertie qui leur a été préjudiciable justifiant que leur demande soit examinée à l’aune de l’article 1240 du code civil.

Bien que les travaux de réfection des parties communes dans l’appartement des époux ont été réalisés qu’à l’issue d’un délai de deux ans, les demandeurs ne prouvent pas que le syndicat des copropriétaires ait commis de faute, ce dernier étant tenu par les délais d’organisation des assemblées générales et ayant essuyé plusieurs refus de professionnels. En outre, ils ne démontrent pas davantage l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les frais irrépétibles. Leur demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les époux [M] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens incluant les honoraires de Maître [B], huissier ayant dressé les deux procès-verbaux des 21 avril 2022 et 5 mars 2024 ainsi que 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires qui demande la condamnation des époux [M] aux dépens, conteste en tout état de cause les frais d’huissier réclamés par ces derniers en affirmant qu’il a déjà réglé les frais du procès-verbal du 21 avril 2022 et que ceux relatifs au procès-verbal du 5 mars 2024 ne doivent lui être imputés puisqu’ils relèvent d’une initiative personnelle des demandeurs. Enfin, il sollicite la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant au litige, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens lesquels n’inclueront pas les frais d’huissier du 21 avril 2022 lesquels ont été d’ores et déjà pris en charge par ce dernier ni ceux du 5 mars 2024 qui relèvent d’une initiative des époux [M].

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/08951 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2JG3

Il sera également condamné à payer aux époux [M] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice à payer à M. [R] [M] et Mme [S] [M] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice à payer à M. [R] [M] et Mme [S] [M] la somme de 1.980 euros au titre des frais de stockage des meubles de la cuisine ;

DEBOUTE M. [R] [M] et Mme [S] [M] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice à faire réaliser les travaux d’isolation coupe-feu ;

DEBOUTE M. [R] [M] et Mme [S] [M] de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens ;

DEBOUTE M. [R] [M] et Mme [S] [M] de leur demande en paiement des honoraires de Maître [H] [B], huissier, relatifs aux procès-verbaux des 21 avril 2022 et 5 mars 2024 au titre des dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice à payer à M. [R] [M] et Mme [S] [M] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes et de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 15 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente