TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le:

■

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/11380

N° Portalis 352J-W-B7H-C2EY7

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 21 Octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [D] [U] [N] [B]

[Adresse 3],

[Localité 1] BELGIQUE

représentée par Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON-LEBRUN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0479

DÉFENDERESSE

SCI 91 JDA,

au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de Paris, sous le n°849 079 462, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT de la SELAS LPA Law, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0238

Décision du 21 Octobre 2025

2ème chambre

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Camille CHAUMONT, Greffière, lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 23 Septembre 2025 tenue en audience publique

avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 21 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS

La Sci 91 JDA était propriétaire des lots numéros 3, 335 et 404 dans un immeuble en copropriété sis, [Adresse 5], correspondant à un appartement de six pièces et à une cave.

Le 20 avril 2023, [D] [B] a formulé auprès de la Sci 91 JDA une offre au prix de 2 910 000 euros frais d’agence inclus, précisant ne pas conditionner son offre à l’obtention d’un financement. Cette offre mentionnait le recours à un avant-contrat, à savoir une promesse de vente.

Le 11 mai 2023, il a été transmis à la Sci 91 JDA un projet de promesse de vente établi par le notaire d'[D] [B], prévoyant une faculté de substitution en démembrement de propriété pour l’acquéreur, et une condition suspensive de l’accord du juge de paix en Belgique.

Le 22 mai 2023, le notaire de la Sci 91 JDA a informé le notaire d'[D] [B] du souhait de sa cliente de ne pas poursuivre le processus de promesse de vente.

Le 30 mai 2023, le conseil d'[D] [B] a adressé à la Sci 91 JDA une mise en demeure de confirmer sous quarante-huit heures qu’elle acceptait de signer la promesse de vente.

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Par courrier du 7 juin 2023, le conseil de la Sci 91 JDA indiquait notamment à [D] [B] ne pas souhaiter donner suite à l’offre faite à des conditions différentes de sa volonté initiale.

Se prévalant du caractère parfait de la vente dès le 20 avril 2023 du bien précité, et par exploit d’huissier en date du 27 juin 2023, [D] [B] a fait assigner la Sci 91 JDA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir sa vente forcée

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er août 2024, [D] [B] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1113 et 1583 et suivants du Code Civil, 1231-1 et s.du même code

— DEBOUTER la SCI 91 JDA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

— CONSTATER que les parties sont convenues de la nature du contrat, de la chose et du prix le 20 avril 2023,

— CONDAMNER la SCI 91 JDA au paiement au profit de Madame [D] [U] [N] [B] d’une somme de 341.000 € en réparation du préjudice subi en raison du refus de la SCI 91 JDA de régulariser la vente,

Subsidiairement, Dire que le préjudice de Madame [N] [B] ne saurait être inférieur à la somme de 145.500 euros

En conséquence,

— CONDAMNER la SCI 91 JDA au paiement au profit de Madame [D] [U] [N] [B] d’une somme de 145.500 € en réparation de l’ensemble des préjudices subis en raison du refus de la SCI 91 JDA de régulariser la vente,

— CONDAMNER la SCI 91 JDA au paiement d’une somme de

20.000 € sur le fondement des dispositions l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens dont les frais de publication de l’assignation et du jugement à intervenir, »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 octobre 2024, la Sci 91 JDA demande au tribunal de :

« Vu les articles 1113, 1118, 1146, 1240 et 1583 du Code civil

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

A TITRE PRINCIPAL :

— DEBOUTER Madame [D] [N] [B] de l’ensemble de ses demandes

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A TITRE RECONVENTIONNEL :

— CONDAMNER Madame [D] [U] [N] [B] au paiement de dommages et intérêts pour un montant de 65.181,22 €.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER la partie succombant à payer à la SCI 91 JDA

10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du Code de procédure civile dont distraction au bénéfice de LPA-CGR avocats, »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 décembre 2024.

A l’audience du 23 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d'[D] [B] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la Sci 91 JDA

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Aux termes de l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix.

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En l’espèce, [D] [B] sollicite de la Sci 91 JDA le paiement d’une somme de 341 000 euros de dommages et intérêts en raison du préjudice résultant selon elle du refus de la Sci 91 JDA de régulariser la vente. Elle se fonde à titre principal sur la responsabilité contractuelle, et à titre subsidiaire sur la responsabilité extra-contractuelle.

La demanderesse reprochant à la défenderesse un refus fautif de régulariser la vente, il est donc nécessaire de déterminer si la vente était parfaite.

D’abord, il est précisé que les moyens de la défenderesse tenant au fait que l’offre d'[D] [B] n’était valable que jusqu’au 8 mai 2023 sont inopérants, dès lors qu’il est soutenu par cette dernière que la vente était parfaite dès le 20 avril 2023.

Il apparaît que les parties ont entendu soumettre la vente à la réalisation d’un avant-contrat, auquel il est fait mention dans l’offre et son acceptation. Il s’agit d’un premier élément de nature à corroborer la thèse selon laquelle il s’agissait d’une invitation à entrer en pourparlers, et non d’une offre ferme et définitive.

L’offre en date du 20 avril 2023 notait par ailleurs qu’elle était formulée « SANS AUCUNE condition suspensive ».

Pourtant, le projet de promesse de vente ensuite établi par le notaire d'[D] [B] prévoyait, outre des conditions suspensives usuelles, une condition suspensive tenant à l’accord du juge de paix, en Belgique, devant être obtenu aux termes d’une ordonnance devenue définitive préalablement à la vente. Par ailleurs, ce projet de promesse de vente du notaire d'[D] [B] prévoyait une clause de substitution en démembrement de propriété. Manifestement, c’est cette clause de substitution permettant l’acquisition par la demanderesse du bien avec ses enfants qui a motivé l’ajout de cette condition suspensive tenant à l’autorisation du juge de paix belge de passer la vente pour un enfant mineur.

A eux seuls, ces éléments démontrent que l’offre acceptée n’était pas une offre d’achat, mais une invitation à entrer en pourparlers, puisqu’il restait à déterminer des éléments essentiels sur la chose vendue, en l’occurrence les modalités de la vente. Le fait que la demanderesse elle-même ait proposé, aux termes du projet de promesse de vente, l’ajout d’une clause de substitution et d’une condition suspensive ne présentant pas un caractère usuel montre qu’elle n’entendait en réalité pas être liée fermement par l’offre du 20 avril 2023, laquelle ne faisait pas mention de la clause de substitution ni de l’accord du juge de paix belge. Or, il s’agit d’un élément de la chose sur lequel aucun accord n’est intervenu, s’agissant au surplus d’un élément essentiel dès lors qu’il est tout à fait différent pour un pollicitant d’accepter une offre ferme permettant la réalisation immédiate de la vente, que d’accepter une offre avec une condition suspensive tenant à la survenance d’une décision de justice d’un pays étranger. De la même façon, l’identité de l’acquéreur est elle aussi une condition déterminante, le contrat de vente immobilière présentant un fort intuitu personae, et le souhait d’ajouter une clause de substitution de nature à changer l’acquéreur montre également qu’il n’y avait en réalité pas d’accord au sens de l’article 1583 du code civil. Si la demanderesse se prévaut d’une renonciation à l’ajout de ces clauses, et donc que la vente serait parfaite sur la seule

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base de cette offre, le seul fait qu’elle ait proposé l’ajout de ces clauses établit qu’elle ne s’estimait manifestement pas définitivement liée par son offre, et qu’elle a poursuivi les négociations.

Par conséquent, et sans qu’il ne soit besoin de répondre au surplus des moyens des parties, en l’absence d’accord sur la chose et le prix, mais uniquement quant au fait d’entrer en pourparlers, la vente n’était pas parfaite.

Le refus de la Sci 91 JDA d’avoir réalisé la vente n’est donc pas fautif. [D] [B] ne se prévalant d’aucune autre faute de la Sci 91 JDA, et sans qu’il n’y ait lieu à examiner plus avant le préjudice allégué, sa demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.

De manière surabondante, il est observé que le préjudice de la demanderesse n’est absolument pas justifié, celle-ci se limitant à soutenir avoir dû retrouver très rapidement un logement pour elle et ses enfants qu’alors qu’elle espérait selon elle s’installer dans ce bien. Force est de constater que la demanderesse se contente de procéder par affirmations, sans préciser la nature de son préjudice, ni viser de pièces permettant de le caractériser, aucun élément n’étant produit sur l’éventuelle. préjudice financier qu’aurait entraîné ce relogement. La somme de 291 000 euros qui est sollicitée à titre principal et celle de 145.000 euros sollicitée à titre subsidiaire sont calculées sur la base de 10 % et de 5 % du prix de vente, s’agissant selon la demanderesse

« d’un pourcentage qui sanctionne de manière usuelle la rétractation fautive dans le cas des ventes immobilières ». Toutefois, [D] [B] fait manifestement référence à une clause pénale qui est inexistante. Alors que la réparation d’un préjudice ne peut être forfaitaire, hors le cas non prévu en l’espèce d’une clause pénale, et que sont prohibés les dommages et intérêts punitifs, force est de constater qu'[D] [B] ne démontre pas non plus avoir subi un quelconque préjudice.

Sur la demande de la Sci 91 JDA en paiement de dommages et intérêts

Selon les termes de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, la Sci 91 JDA sollicite reconventionnellement la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 65 181,22 euros.

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Elle lui reproche :

— d’avoir délibérément caché, de façon déloyale la nécessité d’une condition suspensive et l’identité réelle des acquéreurs qu’elle connaissait nécessairement depuis le début,

— son action en réalisation forcée de la vente qui n’avait pas lieu d’être.

Sur la première de ces fautes, il apparaît qu’après une offre d'[D] [B], analysée en une offre d’entrée en pourparlers, du 20 avril 2023, la Sci 91 JDA a été avertie le 11 mai 2023 du souhait de celle-ci de prévoir une condition suspensive tenant à l’autorisation du juge de paix belge, ainsi qu’une clause de substitution. Alors que le déroulé et la rupture des négociations précontractuelles sont libres, il n’est pas démontré que cette proposition a nécessairement été faite de mauvaise foi ou de façon abusive et caractériserait une faute dans les négociations, dès lors qu’aucun élément n’établit qu'[D] [B] entendait, dès le 20 avril 2023, prévoir cette clause de substitution et cette condition suspensive, ayant tout aussi bien pu réfléchir entre le 20 avril et le 11 mai 2023 à la possibilité que le bien soit acquis avec ses enfants dans le cadre d’un démembrement de propriété. Par ailleurs, il est relevé que cette intention a été communiquée dans le cadre des pourparlers environ vingt jours après l’offre du 20 avril 2023, ce qui ne caractérise pas non plus un délai excessif. Il n’est donc pas démontré qu'[D] [B] a commis une faute dans le cadre des négociations.

Sur la seconde de ces fautes, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l’article 1240 qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable. Or, il ne résulte en l’espèce d’aucun élément que la demanderesse, qui a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, ait agi à l’encontre de la Sci 91 JDA avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire. Cette faute ne peut donc pas non plus être imputée à [D] [B].

En l’absence de faute, et sans qu’il n’y ait lieu à examiner plus avant le préjudice allégué par la Sci 91 JDA, sa demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner [D] [B], qui a introduit l’instance en vente forcée et dont la demande en paiement de dommages et intérêts a été rejetée, aux dépens.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la distraction des dépens sera ordonnée au profit de LPA-CGR avocats.

La demande formée par [D] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il est justifié de condamner [D] [B] à payer à la Sci 91 JDA la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande principale d'[D] [B] dirigée contre la Sci 91 JDA en paiement d’une somme de 341 000 euros de dommages et intérêts et sa demande subsidiaire dirigée contre la Sci 91 JDA en paiement d’une somme de 145 500 euros de dommages et intérêts « en réparation de l’ensemble des préjudices subis en raison du refus de la SCI 91 JDA de régulariser la vente » ;

REJETTE la demande de la Sci 91 JDA en paiement d’une somme de

65 181,22 euros de dommages et intérêts dirigée contre [D] [B] ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE [D] [B] aux dépens ;

ORDONNE la distraction des dépens au profit de LPA-CGR avocats;

REJETTE la demande formée par [D] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [D] [B] à payer à la Sci 91 JDA la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 21 Octobre 2025

La Greffière Le Président

Fabienne CLODINE-FLORENT Robin VIRGILE