TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Thomas GUYON

Maître Julien BOUZERAND

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Thomas GUYON

Maître Julien BOUZERAND

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01975 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7EOH

N° MINUTE :

JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0570

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01975 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7EOH

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 1985, la SOCLIM, aux droits de laquelle intervient la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), a donné à bail à Monsieur [Z] [K] un appartement à usage d’habitation, avec emplacement de stationnement accessoire, situé [Adresse 3].

Par actes de commissaire de justice du 12 février 2025, la RIVP a fait assigner Monsieur [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires ;

— l’expulsion du locataire des lieux et de tous occupants de son chef et ce, le cas échéant, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et la séquestration du mobilier aux frais et risques du défendeur ;

— sa condamnation à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

— sa condamnation à lui payer 347,45 euros d’arriéré de loyers et de charges au 5 février 2025, somme à parfaire,

— sa condamnation à lui verser 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation et du constat du 12 août 2024.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

La RIVP, représentée par son conseil, a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles elle a réitéré les demandes de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance au titre de l’arriéré de loyers et de charges à la somme de 1513,14 euros au 22 août 2025.

Monsieur [Z] [K] a été représenté par son conseil à l’audience et a fait viser des écritures, développées oralement, par lesquelles il a sollicité de constater l’extinction de l’instance, à défaut, le rejet des prétentions adverses et la condamnation du bailleur à lui verser 5000 euros de dommages et intérêts et 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le respect du délai de placement

Aux termes de l’article 754 du code de procédure civile, la juridiction est saisie, à la diligence de l’une ou l’autre partie, par la remise au greffe d’une copie de l’assignation. Sous réserve que la date de l’audience soit communiquée plus de quinze jours à l’avance, la remise doit être effectuée au moins quinze jours avant cette date. La remise doit avoir lieu dans ce délai sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie.

Il est admis, s’agissant du calcul des délais à rebours, qu’il convient d’exclure le jour de l’audience puis compter le nombre de jours à compter de la veille de l’audience, et c’est le jour suivant le dernier jour du délai qui constitue le dernier jour dans lequel la diligence peut être accomplie utilement (Com., 14 mars 2018, n°16-26.996).

En l’espèce, l’audience initiale a été fixée au 6 mars 2025. la RIVP avait donc jusqu’au 18 février 2025 à 24h pour placer son assignation afin que le délai de 15 jours soit respecté. Le placement ayant eu lieu le 18 février 2025, comme l’indique le tampon du service d’accueil unique du justiciable (SAUJ) du tribunal judiciaire de Paris, il a été fait dans le délai imparti par la loi.

La demande de Monsieur [Z] [K] de caducité de l’assignation sera en conséquence rejetée.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Il a toutefois été jugé que la clause du bail imposant une occupation à caractère strictement personnel, ne saurait avoir pour effet de priver le locataire du droit d’héberger les personnes de son choix découlant de son droit à une vie privée et familiale et qu’une telle clause prohibe seulement, conformément au droit commun, toute cession de bail et toute sous-location (Ccass Civ.3ème 5 mai 1993 n° 91-14.650 ; Civ.3ème 6 mars 1996 n° 93-11.113). Il en va, en revanche, différemment lorsque les personnes hébergées sont des tiers à la famille et que leur hébergement dure depuis plusieurs années (Ccass Civ.3ème 28 juin 1989, n° 88-10255).

Il est admis que la qualification de sous-location interdite, s’agissant d’un local qui demeure occupé par un locataire, se limite à la seule hypothèse des conventions comportant pour le sous-occupant l’obligation d’une contrepartie, qu’elle soit en argent ou en nature (Cass. 3e civ., 5 mai 1999, n°97-15.598).

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. C’est, dès lors, le bailleur qui doit établir que le mode d’occupation des locaux ne correspond pas aux exigences de la loi, cette preuve pouvant être rapportée par tout moyen, par exemple par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d’un autre domicile ou encore un constat d’huissier.

En l’espèce, la RIVP produit un constat de commissaire de justice du 12 août 2024 mettant en évidence une annonce d’échange de bien de courte durée sur la plateforme Exchange.fr, postée par un dénommé « [Z] » qui en est membre depuis 8 ans, et portant sur un appartement à « [Localité 5] » correspondant à la description du logement pris à bail par Monsieur [Z] [K]. Reconnaissant dans ses écritures et à l’audience utile en être l’auteur, celui-ci communique un décompte déclaratif des hébergements qu’il a consenti sur plusieurs années via la plateforme, à savoir « 4 à 5 hébergements à titre gratuit qu’il consent par an, pour des séjours dont la moyenne est de 6 nuits ». Le locataire occupe donc effectivement l’appartement à titre personnel au moins 11 mois par an, la RIVP n’établissant pas par ailleurs que son occupation serait inférieure au seuil de 8 mois sur la période considérée. Toutefois, la mise à disposition de l’appartement objet du litige par Monsieur [Z] [K] comporte pour les tiers sous-occupants une contrepartie en nature, à savoir la mise à disposition de leur propre bien pour permettre à Monsieur [Z] [K] de « partir en vacances » comme il l’admet. La sous-location du bien pris à bail par Monsieur [Z] [K] est dès lors caractérisée.

Sur l’appréciation de la gravité du manquement, il sera relevé que Monsieur [Z] [K] est locataire de l’appartement litigieux depuis près de 40 ans, sans qu’aucune autre violation de ses obligations contractuelles n’ait été mise dans les débats. La démarche de Monsieur [Z] [K] sur la plateforme n’avait pas de but lucratif mais consistait en « une manière plus responsable de voyager », ceci « en supprimant l’argent de l’équation », comme exposé sur la présentation du site Internet Exchange.fr. Les explications apportées par Monsieur [Z] [K] dans ses écritures et à l’audience ainsi que les pièces qu’il a versées aux débats pour expliquer les contours de sa démarche, dont certaines contribuent à caractériser la sous-location illicite et donc le manquement contractuel, sont de nature à étayer de son allégation de bonne foi. Enfin, aucun courrier ni mise en demeure ne lui a été adressé par le bailleur en amont de l’assignation pour faire cesser ses agissements. Dans ces conditions, le manquement constaté de Monsieur [Z] [K] ne paraît pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Il conviendra en conséquence de débouter la bailleresse de sa demande de résiliation du bail aux torts du locataire. Les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation deviennent sans objet.

Un tel précédent serait toutefois évidemment pris en compte pour justifier la résiliation du bail en cas de réitération de violations de ses obligations contractuelles par Monsieur [Z] [K], de quelque nature que ce soit.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le manquement contractuel de Monsieur [Z] [K] est caractérisé tenant à la sous-location illicite de l’appartement pris à bail.

Monsieur [Z] [K] sera en conséquence condamné au paiement de 1000 euros de dommages et intérêts, correspondant au montant de la demande de la RIVP, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Sa demande indemnitaire sera quant à elle rejetée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

L’article R.441-20 du même code précise que le montant mensuel du supplément de loyer de solidarité est égal au produit de la surface habitable du logement par le coefficient de dépassement du plafond de ressources et par le supplément de loyer de référence mensuel par mètre carré habitable.

L’article R. 441-23 du même code ajoute que la modification de la composition du ménage ou de ses ressources telle que prévue à l’article L. 441-3 est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l’événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l’organisme d’habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l’événement. En cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission.

En l’espèce, la RIVP produit un décompte faisant état d’un arriéré de loyers et charges de 1513,14 euros au 22 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse. Monsieur [Z] [K] en conteste le montant au motif qu’il inclut des sommes indûment quittancées au titre du SLS.

Or, l’avis d’impôt transmis par Monsieur [Z] [K] à la RIVP le 2 novembre 2024 faisait apparaître un revenu fiscal de référence qui dépassait d’au moins 20% les plafonds définis pour l’accès à un logement social si bien qu’un SLS lui a été quittancé. Le montant du SLS a été plafonné pour que la somme du loyer principal hors charges augmenté du SLS ne représente pas plus de 30% des revenus mensuels de Monsieur [Z] [K]. Dans ces conditions, ayant sollicité le 23 janvier 2025 souhaiter un recalcul du SLS, ce n’est que le 20 mai suivant que Monsieur [Z] [K] a adressé à la RIVP son ASDIR permettant au bailleur d’effectuer un tel recalcul. Il n’a donc pas demandé dans le délai d’un mois qui lui a été imparti la prise en compte de ses ressources 2024 ni justifié dans le délai de 3 mois qu’elles étaient inférieures d’au moins 10% à celles de l’année de référence 2023. Par conséquent, la transmission par le locataire étant intervenue hors délai, le recalcul du SLS ne pouvait être pris en compte qu’à compter du mois suivant leur transmission.

Monsieur [Z] [K] sera en conséquence condamné à payer à la RIVP la somme de 1513,14 euros d’arriéré de loyers et charges, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [K], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 12 août 2024 et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RIVP les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Monsieur [Z] [K] sera ainsi condamné à lui verser la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, correspondant au montant de la demande du bailleur.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 1000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] à payer à la RIVP la somme de 1513,14 euros d’arriéré de loyers et de charges, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 ;

CONDAMNE la RIVP à verser à Monsieur [Z] [K] la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la RIVP aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du constat du 12 août 2024 et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux

de la protection