TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [A] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pierre-Bruno GENON CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10103 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6G2N

N° MINUTE :

4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 01 juillet 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7]

ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre-Bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [B]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 01 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10103 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6G2N

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2022, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (ci-après, la RIVP) et M. [A] [B] ont conclu une convention de relogement portant sur un appartement de quatre pièces situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 510 euros outre un forait de charges de 120 euros, jusqu’à la date indicative de fin de travaux concernant son logement initial, prévue pour le 1er mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, la RIVP a fait délivrer à M. [A] [B] un commandement de payer la somme principale de 7112,80 euros au titre de l’arriéré de redevances et de charges dans un délai d’un mois, visant la clause résolutoire contenue à la convention.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [A] [B] le 30 juillet 2024.

Par assignation du 18 octobre 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [A] [B] de l’appartement du [Adresse 6], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

8 415,46 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif outre les intérêts au taux légal,

400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 30 avril 2025, la RIVP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 16 avril 2025, s’élève désormais à 12 323,44 euros. Elle indique que la convention de relogement n’est pas soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et fait savoir que les travaux dans le logement initialement pris à bail ne sont pas terminés.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [A] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dans le cours du délibéré, la RIVP a transmis le contrat de bail initialement conclu le 21 juillet 1999 entre M. [A] [B] et la SCI du [Adresse 2] portant sur l’appartement du [Adresse 3], l’acte de vente de l’immeuble survenue postérieurement entre la SCI du [Adresse 2] et la Ville de PARIS et le bail emphytéotique consenti par cette dernière à la RIVP sur l’immeuble en question le 16 juillet 2015.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, quant à lui, prévoit que

I.Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (…).

II. Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. (…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience,

En l’espèce, la RIVP indique que la convention de relogement provisoire conclue avec M. [A] [B] n’est pas soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 justifiant ainsi, notamment, que le délai imparti à M. [A] [B] pour s’acquitter des sommes visées au commandement de payer soit d’un mois seulement.

S’il est en effet indiqué dans la convention que le droit de jouissance dans cet appartement provisoire ne confère à l’occupant aucun droit ni titre locatif, de même qu’il est prévu que l’occupant s’acquitte, en contrepartie d’une indemnité et non d’un loyer, l’application de la loi du 6 juillet 1989 n’est cependant pas expressément écartée.

En outre il résulte des pièces versées au débat que la RIVP a accompli les diligences imposées par l’article 24 de cette loi, puisqu’elle a fait délivrer un commandement de payer, qu’elle a saisi la CCAPEX et qu’elle a dénoncé l’assignation à la préfecture de [Localité 7] dans les délais imposés. Elle fait d’ailleurs mention à plusieurs reprises aux termes de son acte introductif d’instance, de l’accomplissement de ces formalités « conformément à l’article 24 de la loi °89-462 du 06/07/1989 ».

Elle semble ainsi s’être volontairement soumise à cette loi dont l’application ne saurait être exclue dès lors que la convention conclue entre les parties n’a lieu d’être que parce qu’elle se rattache au contrat de bail initial, lequel est lui bien soumis à la loi du 6 juillet 1989 et parce qu’elle résulte de la seule volonté du bailleur d’exécuter des travaux dans le logement pris à bail par M. [A] [B] et qui ne saurait ainsi imposer unilatéralement à son locataire des règles moins protectrices que celles qui sont prévues par la loi d’ordre public susmentionnée en cas de défaillance de sa part dans l’exécution de ses obligations.

A cet égard, le caractère temporaire, qui seul pourrait justifier le caractère dérogatoire d’une telle convention à ces règles, est sujet à discussion s’agissant d’une occupation depuis trois ans maintenant.

Dès lors, la demande de la RIVP de constater l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à la question de la loi applicable dont la requérante échoue à rapporter, avec l’évidence requise en référé, qu’il ne s’agit pas de la loi du 6 juillet 1989.

De plus, il doit être relevé que dans l’hypothèse où la résolution de la présente convention serait prononcée, M. [A] [B] disposerait encore d’un droit sur le logement initialement pris à bail faute pour la RIVP d’avoir formé une demande à ce titre ( à l’instar d’une demande de constater par exemple, que le droit de retour dans le logement initial est annulé, voir CA [Localité 7] , pôle 1 chambre 2, 7 Mars 2024 n°23/12627) et qu’ainsi, l’expulsion de M. [A] [B] de son logement actuel aboutirait à une expulsion de fait de son logement initial en l’absence de toute garantie de réintégration à une date qui demeure inconnue faute de visibilité sur la fin des travaux prévue .

Ces éléments font donc obstacle à ce que le juge des référés, juge de l’évidence, se prononce sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux termes de la convention de relogement provisoire.

Non-lieu à référé sera donc prononcée s’agissant de cette demande et des demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont formés.

M. [A] [B] est, en application de la convention de relogement temporaire qu’il a signée le 20 juillet 2022, incontestablement redevable d’une contrepartie financière à l’occupation du logement ainsi mis à sa disposition.

Or la RIVP verse au débat un décompte démontrant qu’à la date du 16 avril 2025, M. [A] [B] lui devait la somme de 12 323,44 euros. En l’absence du défendeur toutefois, et faute de lui avoir fait signifier des conclusions avant l’audience conformément à l’article 68 alinéa 2 du code de procédure civile, le montant de la créance sera limité à la somme visée dans l’assignation à savoir, 8 415,46 euros.

M. [A] [B], qui ne comparaît pas à l’audience ne forme, par définition, aucune contestation relative au principe et au quantum de la dette et sera donc condamné à verser cette somme de 8 415,46 euros à la RIVP à titre de provision, terme du mois de septembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024, date du commandement de payer sur 7112,80 et à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [A] [B],partie partiellement perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion cependant du coût du commandement de payer compte-tenu de l’issue du litige.

L’équité commande, par ailleurs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la demande de la RIVP formée à ce titre sera rejetée.

La présente décision est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond,

CONDAMNE M. [A] [B] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) la somme provisionnelle de 8 415,46 euros au titre de l’exécution de la convention de relogement signée entre les parties le 20 juillet 2022, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024, date du commandement de payer sur 7112,80 et à compter de la présente décision.

DÉBOUTE la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [A] [B] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge