Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 23 juin 2025, n° 24/58109

TJ Paris 23 juin 2025

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des loyers
La cour a constaté que le commandement de payer était régulier et que les causes du commandement n'avaient pas été réglées dans le délai d'un mois, entraînant l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion de la société défenderesse en raison de son occupation sans droit ni titre suite à la résiliation du bail.
Accepté
Montant des loyers dus
La cour a condamné la société défenderesse à payer les arriérés de loyers, provisions sur charges et TVA, établis par le décompte locatif.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel, en raison de l'occupation illégale des locaux par la société défenderesse.
Accepté
Succès de la demande
La cour a condamné la société défenderesse aux dépens, conformément aux règles de droit.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné la société défenderesse à verser une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en raison de la nature de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 23 juin 2025, n° 24/58109
Numéro(s) :	24/58109
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent FREUDLEric BENJAMIN
Cabinet(s) :	SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES SOCIETE CIVILE PROFESSIONELLE D AVOCATS INTERBARREAUX
Parties :	La S.A.S. COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [ Localité 16 ] c/ COMMERCIAL INVESTMENT GROUP

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

■

N° RG 24/58109 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JNR

N° : 14

Assignation du :

19 Novembre 2024

[1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 juin 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A.S. COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 16]

[Adresse 7]

[Localité 13]

représentée par M^e Sofia FERREIRA, avocat au barreau de PARIS – #D1433, avocat postulant et par M^e Laurent FREUDL, avocat au barreau de STRASBOURG, [Adresse 4], avocat plaidant

INTERVENANTES VOLONTAIRES

La S.C.P. [W] [H] agissant par Me [B] [W] ès qualités d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS dans la procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce de Paris du 14 octobre 2024

[Adresse 5]

[Localité 11]

La S.E.L.A.R.L. 2M ET ASSOCIES agissant par Me [L] [I] ès qualités d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS dans la procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce de Paris du 14 octobre 2024

[Adresse 3]

[Localité 11]

La S.C.P. BTSG agissant par Me [S] [E] ès qualités de mandataire judiciaire de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS dans la procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce de Paris du 14 octobre 2024

[Adresse 2]

[Localité 15]

La S.E.L.A.F.A. M. J.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES agissant par Me [F] [O] ès qualités de mandataire judiciaire de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS dans la procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce de Paris du 14 octobre 2024

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentées par M^e Sofia FERREIRA, avocat au barreau de PARIS – #D1433, avocat postulant et par M^e Laurent FREUDL, avocat au barreau de STRASBOURG, [Adresse 4], avocat plaidant

DEFENDERESSE

La S.A.S. TRITEX RECYCLING

[Adresse 8]

[Localité 1]

prise en son établissement secondaire

[Adresse 9]

[Localité 14]

représentée par Maître Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0378

DÉBATS

A l’audience du 19 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé en date du 30 novembre 2023, la société Commercial Investment Group [Localité 16] a donné à bail commercial à la société Tritex Recycling pour une durée de 3, 6, 9 années à compter du 1er septembre 2018, un local situé [Adresse 9] à [Localité 17] moyennant un loyer annuel de base hors charges et hors TVA de 72.000 euros, payable trimestriellement et à terme d’avance le 1er jour ouvable de chaque trimestre civil, soit 18.000 euros par trimestre.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, la société Commercial Investment Group [Localité 16] a fait délivrer à la société Tritex un commandement de payer la somme en principal de 37.600 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges visant la clause résolutoire figurant au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, la société Commercial Investment Group Paris a assigné la société Tritex Recycling en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir :

A titre principal,

— la condamnation de la société Tritex Recycling à lui payer la somme de 59 793,60 euros au titre de l’arriéré de de loyers, provisions sur charges et TVA au 1 er octobre 2024

— la condamnation de la société Tritex Recycling à lui payer la pénalité de 10% prévue au bail, soit 5 979,36 euros

— juger que l’application de la clause résolutoire de plein droit du bail commercial est acquise au 9 octobre 2024 et le bail résilié à compter de cette date

— la condamnation de la société Tritex Recycling et de tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux loués sis [Adresse 10] sous peine d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

— la condamnation de la société Tritex Recycling à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel majoré de 50%

— dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation

En tout état de cause,

— la condamnation de la société Tritex Recycling aux entiers dépens, ainsi qu’à un montant de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— donner acte à la demanderesse de ce qu’il n’y a pas lieu à dénonciation de la demande aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce au visa des dispositions de l’article L143-2 du code de commerce ;

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience, la société Commercial Investment Group Paris et la société « SCP [T] », la SELARL 2 M et Associés, la SCP BTSG, la SELAFA MJA Mandataires Judiciaires Associés, , demandent au juge des référés de :

— juger que le délai d’un mois prévu au commandement de payer visant la clause résolutoire de plein droit du bail du 9 septembre 2024 a expiré le 9 octobre 2024

— juger que l’application de la clause résolutoire de plein droit du bail commercial est acquise

— juger que le bail est résilié à compter de l’expiration du délai d’un mois laissé au preneur afin de se conformer à ses obligations, soit à compter du 9 octobre 2024

— condamner la société Tritex Recycling et tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux loués sis [Adresse 10] sous peine d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

— condamner la société Tritex Recycling à payer à la société Commercial Investment Group [Localité 16] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel majoré de 50%

— condamner la société Tritex Recycling à verser à la société Commercial Investment Group [Localité 16] une provision de 102.248,92 euros de loyers, provisions sur charges et TVA arrêtés au 7 mai 2025

— condamner la société Tritex Recycling à verser à la société Commercial Investment Group [Localité 16] une provision de 10.224,89 euros de pénalité contractuelle

— juger conformément au bail que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation

En tout état de cause,

— condamner la société défenderesse aux entiers dépens, ainsi qu’à un montant de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir, sans caution.

Lors de l’audience du 19 mai 2025, la société Commercial Investment Group Paris et la société « SCP [T] », la SELARL 2 M et Associés, la SCP BTSG, la SELAFA MJA Mandataires Judiciaires Associés, toutes mandataires judiciaires de la société Comercial Investment Group Paris dans la procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement dutribunal de commerce de Paris du 14 octobre 2024 et intervenantes volontaires, représentées par leur conseil, maintiennent oralement leurs demandes dans les termes de leurs conclusions.

La société Tritex Recycling, régulièrement assignée, a constitué avocat. A l’audience, représentée par son conseil, elle demande la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais indiquant qu’elle risque de faire l’objet d’une procédure si elle ne bénéficie pas de délais mais sans verser de pièces aux débats à cet égard.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, comme de tout complément de loyer ou d’arriéré de loyer, de dépôt de garantie ou de charges, et un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la société Commercial Investment Group [Localité 16] a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement de payer est régulier et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 9 octobre 2024 et la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit.

Sur les délais

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que le loyer n’est pas versé depuis de très nombreux mois et la société Tritex Recycling ne verse aux débats aucune pièce comptable attestant de sa situation et d’une amélioration à l’avenir. La défenderesse ne disposant manifestement pas des ressources pour faire face tant au paiement du loyer courant que de l’arriéré locatif, il convient de la débouter de sa demande de délais comme suit au présent dispositif.

Sur l’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit, sans qu’aucune circonstance particulière ne justifie la mise en œuvre d’une astreinte.

La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

L’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, aucune circonstance particulière ne justifiant toutefois le prononcé d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes provisionnelles

Le décompte locatif s’élève à la somme de 102.248,92 euros de loyers, provisions sur charges et TVA, arrêtés au 7 mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus.

Cependant, il compte de la facturation relative à des frais de commandement et de procédure (403,23 euros le 29/11/2024, 381,59 euros le 02/04/2025 et 470,50 euros le 02/04/2025) qui ne sont pas des loyers et charges mais des dépens et qu’il convient de déduire 102.248,92 euros – 1.255,32 euros ).

Il convient donc de condamner la société Tritex Recycling à payer à titre provisionnel la somme de 100.993,60 euros de loyers, provisions sur charges et TVA arrêtés au 7 mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, la majoration du loyer mensuel s’analyse en une clause pénale et son montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Il n’y a pas plus lieu à référé sur la clause pénale de 10 % et sur la demande de conservation du dépôt et, qui elle-même s’analyse en une clause pénale, et qui sont susceptibles de modération par le juge du fond.

L’indemnité d’occupation due depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et la défenderesse sera condamnée payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

Il sera donné acte à la demanderesse de ce qu’il n’y a pas lieu à dénonciation de la demande aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce au visa des dispositions de l’article L143-2 du code de commerce.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société Tritex Recycling qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la société Tritex Recycling au paiement à la société Commercial Investment Group [Localité 16] de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 30 novembre 2023 à la date du 9 octobre 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Tritex Recycling et de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 9] à [Localité 17], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons la société Commercial Investment Group [Localité 16] de sa demande d’astreinte ;

Condamnons la société Tritex Recycling à payer à la société Commercial Investment Group [Localité 16] la somme provisionnelle de 100.993,60 euros, 2ème trimestre 2025 inclus au titre des loyers, charges, accessoires impayés selon décompte arrêté au 7 mai 2025;

Déboutons la société Tritex Recycling de sa demande de délais ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Tritex Recycling à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre charges et accessoires, normalement exigibles et la condamnons au paiement de cette indemnité ;

Disons n’y avoir lieu à référé pour la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé pour la clause pénale de 10% ;

Disons n’y avoir lieu à référé pour la conservation du dépôt de garantie ;

Donnons acte à la société Commercial Investment Group [Localité 16] de ce qu’il n’y a pas lieu à dénonciation de la demande aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce au visa des dispositions de l’article L143-2 du code de commerce ;

Condamnons la société Tritex Recycling aux dépens ;

Condamnons la société Tritex Recycling à payer à la société Commercial Investment Group [Localité 16] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait à [Localité 16] le 23 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON