TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [D] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09418 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6A6R

N° MINUTE :

5/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 février 2025

DEMANDERESSE

CDC HABITAT SOCIAL

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E007

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [L]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 février 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09418 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6A6R

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 16 mai 2022, la SA CDC Habitat Social a consenti un bail d’habitation à M. [D] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 454,38 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5924,36 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [L] le 21 juin 2024.

Par assignation du 25 septembre 2024, la SA CDC Habitat Social a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [D] [L] et le condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6477,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2024, 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A cette audience, la SA CDC Habitat Social maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 novembre 2024, s’élève à 6649,92 euros. La SA CDC Habitat Social s’oppose au plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par le défendeur, en dépit de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [D] [L], comparant en personne, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 300 euros pendant 24 mois.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA CDC Habitat Social justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer impartissant au locataire un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 5924,36 euros et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail lui a été signifié le 19 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5924,36 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 août 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA CDC Habitat Social verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 novembre 2024, M. [D] [L] lui devait la somme de 6649,92 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [D] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience de M. [D] [L] et du diagnostic social et financier, dont il ressort qu’il occupe deux emplois, qu’il peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 300 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser M. [D] [L] à se libérer de sa dette locative par des versements de 300 € par mois en plus du loyer courant pendant 22 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu’à son départ effectif des lieux, aucun élément ne justifiant la majoration de 10% sollicitée par le bailleur, dont il sera débouté,il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA CDC Habitat Social concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 mai 2022 entre la SA CDC Habitat Social, d’une part, et M. [D] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 20 août 2024,

CONDAMNE M. [D] [L] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 6649,92 euros (six mille six cent quarante-neuf euros et quatre-vingt-douze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5924,36 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [D] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 22 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros (trois-cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 août 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [D] [L] sera condamné à verser à titre de provision à la SA CDC Habitat Social une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [D] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 juin 2024 et celui de l’assignation du 25 septembre 2024.

CONDAMNE M. [D] [L] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge