TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 26/00478 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4WNN

Minute : 26/00257

OPH EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

Représentant : M. [G] [A] [V] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [R] [F]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Mai 2026

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Monsieur [G] [A] [V] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [F]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 13 Mars 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 août 1978, Est Ensemble Habitat a donné à bail à M. et Mme [B] [F] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer hors charges de 613,00 FF.

M. [B] [F] est décédé.

Mme [C] [H], veuve [F] est décédée le [Date décès 1] 2021.

Est Ensemble Habitat a fait signifier à M. [R] [F], par exploit de commissaire de justice du 13 novembre 2025, une sommation de quitter les lieux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 février 2026, Est Ensemble Habitat a fait assigner M. [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 13 mars 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Est Ensemble Habitat, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater la résiliation du contrat au de bail au décès de Mme [C] [H], veuve [F] ;

constater que M. [R] [F] est occupant sans droit ni titre ;

ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [R] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [R] [F] ;

condamner M. [R] [F] à payer :

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût de l’assignation, de signification et d’exécution de la décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation, rappelle que le bail en date du 1 août 1978 fait force de loi entre les parties, qu’il a été résilié par l’effet de la locataire en titre, que le locataire n’est pas éligible au transfert du bail à son profit, qu’il est occupant sans droit ni titre. qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [R] [F], assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [R] [F] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 835 du même code dispose que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la résiliation du contrat de bail intervenue le [Date décès 1] 2021

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré […] aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En l’espèce, le bail a été conclu le 1er août 1978 entre [Localité 4], d’une part, et M. et Mme [B] [F], d’autre part. M. [B] [F] est décédé. Mme [C] [H], veuve [F] est décédée le [Date décès 1] 2021.

Le défendeur ne comparaît pas pour solliciter la mise en œuvre des règles relatives au transfert du contrat de bail.

En conséquence, le contrat de bail est résilié depuis le [Date décès 1] 2021.

Sur l’expulsion de M. [R] [F]

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 1358 du code civil dispose que, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

En l’espèce, il ressort des courriers adressés par M. [R] [F] à Est Ensemble Habitat les 18 mars 2021 et 14 juin 2025 que celui indique résider dans les lieux objets du présent litige. Une sommation de quitter les lieux lui a été délivrée à étude le 13 novembre 2025, le commissaire de justice relevant que le domicile du défendeur était certain, son nom figurant sur la boite aux lettres et sur l’interphone. Cette occupation est actuelle, l’acte introductif d’instance ayant été délivré à étude dans les mêmes circonstances quelques jours avant l’audience. Il ne comparaît pas pour justifier d’un titre.

L’expulsion de M. [R] [F] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [R] [F] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [R] [F] après la résiliation du contrat de bail intervenue le [Date décès 1] 2021 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 1 août 1978.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [R] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du [Date décès 1] 2021, ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de l’assignation en date du 23 février 2026.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU LE TROUBLE MANIFESTEMENT ILLICITE :

CONSTATE que la résiliation du contrat de bail conclu le 1 août 1978 entre Est Ensemble Habitat et M. et Mme [B] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] est intervenue le [Date décès 1] 2021 ;

CONSTATE que M. [R] [F] est occupant sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [R] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [R] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [R] [F] à payer à Est Ensemble Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du [Date décès 1] 2021 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [R] [F] à payer à Est Ensemble Habitat une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [F] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 5] le 4 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION