TRIBUNAL JUDICIAIRE

de TULLE

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° RG 24/00143 – N° Portalis 46C2-W-B7I-BCMK

N° Minute : 25/97

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Copies délivrées le

CEX à M^e LESCURE, M^e COUSIN

CCC à Ste HLM et M.[L]

JUGEMENT DU 20 Août 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Yvonne ZOUZOULAS, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de Limoges, déléguée au Tribunal Judiciaire de Tulle aux fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Brigitte BARRET, Greffier, lors des débats et de Nicolas DASTIS, Greffier, lors du délibéré ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Société H.L.M INTERREGIONALE [Adresse 4] RCS D’AURILLAC 405 420 159,

dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par M^e Isabelle LESCURE, avocat au barreau de BRIVE substituée par M^e Sylvie BADEFORT, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [K] [L],

né le 24 novembre 1983

demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

représenté par M^e Mélanie COUSIN, avocat au barreau de TULLE substituée par M^e Bertrand DRUART, avocat au barreau de TULLE

DÉBATS : 2 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 avril 2019, la S.A. HLM INTERREGIONALE [Adresse 4] dont le siège est à [Localité 3] (Cantal) a donné à bail à monsieur [K] [L] un appartement de type 1B situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 176.48 euros et actuel de 262.43 euros, charges comprises.

Monsieur [L] ne réglant pas ses loyers, par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024 la société HLM INTERREGIONALE [Adresse 4] a fait signifier à monsieur [K] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier de l’occupation du logement, pour un montant de 342.67 euros en principal, au titre de charges et loyers impayés, sans résultat.

Les relances et interventions étant demeurées vaines, la société HLM INTERREGIONALE [Adresse 4], par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, a fait assigner

Monsieur [K] [L] devant le juge du contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Tulle aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Prononcer la résiliation du bail portant sur le logement [Adresse 1] à [Localité 5] et constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 8 avril 2024 ;

Ordonner l’expulsion immédiate de monsieur [K] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique en application de l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier ;Condamner monsieur [K] [L] au paiement des sommes suivantes :. la somme de 621.59 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit au 12 novembre 2024 ;

. une indemnité d’occupation égale au montant du loyer réindexé et des charges, correspondant aux loyers et charges impayés qui auraient été appelés si le bail s’était poursuivi depuis le 24 octobre 2024 jusqu’au départ effectif du locataire avec remise des clés ;

. la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dans cette hypothèse, ordonner l’expulsion pure et simple de monsieur [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués si besoin avec la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Dans tous les cas, le condamner aux entiers dépens de la procédure y compris le coût du commandement de payer du 8 février 2024.

A l’audience du 2 juin 2025, l’avocate de monsieur [L] sollicite le renvoi, faisant état de la difficulté de contacter monsieur [L], elle demande des délais de paiement, explique que son client perçoit l’allocation adulte handicapé, mais n’en sait pas plus.

L’avocat de la société HLM INTERREGIONALE [Adresse 4] s’oppose au renvoi, et dit que le dossier devient urgent, la dette est désormais de 1464 euros, s’oppose à des délais de paiement, précisant que monsieur [L] n’est plus sous mesure de curatelle.

Le rapport d’enquête sociale a été établi et retourné au greffe le 16 janvier 2025.

Monsieur [L] était placé sous mesure de curatelle renforcée par jugement du Juge des tutelles de Tulle du 29 janvier 2014. Il a été mis fin à la mesure de protection par jugement du Juge des tutelles de Tulle en date du 8 janvier 2024 (mainlevée).

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

En application de l’article 24 alinéa II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, la société HLM INTERREGIONALE [Adresse 4] verse au dossier l’attestation électronique de la CCAPEX de la Corrèze qui rapporte la preuve que le signalement du commandement de payer du 8 février 2024 lui a bien été notifié électroniquement le 9 février 2024.

Toujours en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département doit être effectuée 2 mois (ancien délai figurant dans le bail conclu le 10 avril 2019 avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation du bail. L’assignation a été enregistrée électroniquement par la Préfecture de la Corrèze le 14 novembre 2024 soit plus de deux mois avant la première audience du 3 février 2025.

La demande est donc recevable.

II – Sur la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant

En application des dispositions des articles 1728 et 1741 du Code civil et 7 § a de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer son loyer aux termes convenus, à peine de résiliation du bail.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 8 février 2024 vise la clause résolutoire et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Monsieur [K] [L] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement du 8 février 2024 dans le délai de deux mois et n’ayant pas justifié de l’occupation du logement, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 avril 2024. Depuis lors, monsieur [K] [L] est occupant sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III – Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 9 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi : soit 269.68 euros, sans indexation eu égard à son caractère indemnitaire.

IV – Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi susvisée du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [K] [L] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 25 mai 2025, la somme de 1464.59 euros (pièce 9 demandeur état de la dette locative au 26 mai 2025).

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner monsieur [K] [L] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code Civil.

V – Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 alinéa 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le rapport d’enquête sociale établi le 16 janvier 2025, indique que monsieur [K] [L] estime être en mesure de gérer seul sa gestion budgétaire et administrative de sorte que le juge a prononcé la mainlevée de la mesure de curatelle en janvier 2024.

Monsieur [L] exprime dans le diagnostic social sa volonté de sortir de ses difficultés, être inscrit à France Travail et à la recherche d’un emploi, démarches qui sont contrariées par son absence de mobilité (pas de téléphone portable, pas de permis de conduire et déplacement en vélo).

Il apparait de bonne volonté mais déphasé par rapport à la réalité et dans l’incapacité d’agir lui-même, ainsi il n’a pas saisi l’accompagnement qui lui était proposé dans le cadre du diagnostic social et du rendez-vous fixé le 15 janvier 2025, auquel il ne s’est ni présenté ni excusé.

Monsieur [L] doit impérativement se faire aider par sa famille ou ses amis au titre de la solidarité familiale.

Le Tribunal entend donner une ultime chance à monsieur [L] de résoudre son problème de loyers, considérant le fait qu’il perçoit désormais l’allocation adulte handicapé, qu’il peut avec cette allocation régler raisonnablement l’arriéré de loyers d’un montant modéré et qu’il n’a pas de découvert bancaire.

Il convient en l’espèce, d’accorder à monsieur [K] [L] un délai maximal de trente-six mois pour apurer sa dette à raison de 35 mensualités de 40 euros, la dernière mensualité de solde de 64.59 euros étant majorée des intérêts et frais, et de suspendre la résiliation effective du bail et l’expulsion en résultant durant tout le cours de ce délai.

Le Tribunal rappelle que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En effet, monsieur [L] doit obligatoirement reprendre le règlement régulier de son loyer courant auprès de son bailleur et ce, chaque mois.

En cas de non-respect de ces délais et modalités de paiement, la totalité de la somme restante due redeviendra immédiatement exigible de plein droit et il pourra être procédé à l’expulsion de monsieur [K] [L], faute de départ volontaire.

VI – Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, monsieur [K] [L], qui est la partie perdante dans ce litige, sera condamnée aux dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer du 8 février 2024, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Tulle, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société S.A. HLM INTERREGIONALE [Adresse 4] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 avril 2024 ; en conséquence, PRONONÇE la résiliation à cette date du bail portant sur l’appartement à usage d’habitation [Adresse 1] à [Localité 5] ;

DIT qu’il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de monsieur [K] [L] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi qu’à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles 61 à 66 de la loi n 91-650 du 9 juillet 1991 (articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution) ;

CONDAMNE monsieur [K] [L] à payer à la société S.A. HLM INTERREGIONALE [Adresse 4] la somme de 1464.59 euros (mille quatre cent soixante-quatre euros et 59 centimes) au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 25 mai 2025, et à restituer les clés de l’appartement au bailleur, somme à parfaire des loyers et charges et indemnité d’occupation impayés postérieurs ;

DIT que la somme de 1464.59 euros portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du Code civil ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux : soit la somme mensuelle non révisable de 269.68 euros (deux cent soixante-neuf euros et 68 centimes) ;

CONDAMNE monsieur [K] [L] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle à compter du 9 avril 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux ;

ACCORDE à monsieur [K] [L] un délai maximal de trente-six mois pour s’acquitter de sa dette, à raison de 35 mensualités de 40 euros (quarante euros) chacune et d’une dernière mensualité de 64.59 euros représentant le solde de la dette majorée des intérêts et frais, et ce le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à la date prévue, le solde deviendra immédiatement exigible quinze jours après l’envoi d’une lettre en recommandé avec accusé de réception non suivie d’effet ;

SUSPEND la résiliation du bail pendant le cours de ces délais et DISONS que si la locataire se libère selon les modalités actées ci-dessus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité à son échéance, ou d’un loyer courant, et après mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit ;la clause résolutoire reprendra ses pleins effets ;il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de monsieur [K] [L] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi qu’à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles 61 à 66 de la loi n 91-650 du 9 juillet 1991 (articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT qu’il n’y a pas lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera notifiée par les soins du greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE monsieur [K] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 février 2024 et de l’acte d’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisionnel.

LE GREFFIER LE JUGE