TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La S.C.I. FRANCE FINANCE IMMOBILIER,

Monsieur [G] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jonathan TREVES

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02098 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FQO

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 03 octobre 2025

DEMANDERESSE

La S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jonathan TREVES, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

La S.C.I. FRANCE FINANCE IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 3], ci-devant et actuellement [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2025 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 03 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02098 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FQO

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 8 août 2021, la SCI [Adresse 1] a donné à bail à la SCI France Finance Immobilier un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], aux fins d’y loger son gérant, M. [G] [P], moyennant un loyer mensuel de 6000 euros, provision sur charges mensuelle de 250 euros comprise.

M. [G] [P] s’est, par acte du 7 août 2021, porté caution des obligations de la SCI France Finance Immobilier.

Par acte en date du 27 septembre 2024, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer à la SCI France Finance Immobilier un commandement d’avoir à régler la somme en principal de 25 760,37 euros dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

Par courrier du 4 octobre 2024, la SCI France Finance Immobilier a notifié à la bailleresse sa volonté de donner congé à effet du 30 septembre 2024. La SCI [Adresse 1], lui rappelant par SMS qu’elle était tenue au respect d’un préavis d’un mois, lui a toutefois proposé de l’exonérer de ce mois de préavis sous réserve qu’elle règle ses impayés de loyers, de 26 603,23 euros au 4 octobre 2024.

Par courrier en date du 31 octobre 2024, le conseil de la SCI [Adresse 1] a mis en demeure la SCI France Finance Immobilier et M. [G] [P] de libérer l’appartement donné à bail le 4 novembre 2024, date à laquelle serait organisé l’état des lieux de sortie, et de procéder au paiement, sous huitaine, des loyers impayés, d’un montant total de 33 197,51 euros.

Par courrier du 27 novembre 2024, la SCI [Adresse 1] a mis la SCI FRANCE FINANCE IMMOBILIER en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement sis [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice en date des 8 et 9 janvier 2025, la SCI [Adresse 1] a fait assigner la SCI France Finance Immobilier et M. [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

A titre principal

— juger parfaite la résiliation du bail notifiée par la SCI France Finance Immobilier avec effet au 4 octobre 2024 et que la SCI France Finance Immobilier occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 1] depuis cette date,

Subsidiairement

— juger acquise la clause résolutoire et partant que le bail liant les parties a été résolu de plein droit depuis le 27 novembre 2024 et que la SCI France Finance Immobilier occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 1] depuis cette date,

Très subsidiairement

— ordonner la résiliation judiciaire du bail à raison du non paiement des loyers et juger que la SCI France Finance Immobilier occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 1],

En conséquence,

— ordonner l’expulsion, dans la huitaine à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte, de la SCI France Finance Immobilier ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1],

— juger que l’expulsion se fera en la forme ordinaire ou avec l’assistance du commissaire de Police et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser la SCI [Adresse 1] à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meuble qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

En tout état de cause

— condamner solidairement la SCI France Finance Immobilier et M. [G] [P] au paiement des sommes suivantes :

33197,51 euros correspondant à l’arriéré locatif jusqu’à la résiliation du bail le 4 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, une indemnité d’occupation mensuelle de 19 .686,57 euros, augmentée des indexations légales et de toute régularisation de charges, à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion du locataire,15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2025, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 9 juillet 2025.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le 20 janvier 2025, date à laquelle les clés ont finalement été restituées.

A l’audience du 9 juillet 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI [Adresse 1], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, qui reprennent ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance, à l’exception de la demande d’expulsion, qui n’y figure plus compte-tenu de la libération des lieux par son occupante le 20 janvier 2025.

Bien qu’assignés à étude selon les formes des articles 656 à 658 du code de procédure civile, la SCI France Finance Immobilier et M. [G] [P] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur le congé délivré par la SCI France Finance Immobilier

Sur la validité du congé délivré par le locataire

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, " … Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ».

Il est constant qu’en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail et à l’obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, à l’expiration du délai de préavis applicable.

La Ville de [Localité 4] est, en application de l’article 17 de la même loi, située sur un territoire répondant aux exigences de l’article 15.

Il est en l’espèce établi que la SCI France Finance Immobilier, a, par courrier reçu le 4 octobre 2024, notifié sa volonté de donner congé à effet du 30 septembre 2024. La SCI [Adresse 1] lui a toutefois rappelé, par courrier du 31 octobre 2024, que ce dernier ne produirait ses effets qu’à l’expiration du délai d’un mois de préavis, soit le 4 novembre 2024. Si elle lui a proposé de l’exonérer du mois de préavis, sous la forme d’une résiliation à la date du 4 octobre 2024 moyennant le règlement de son arriéré locatif, cette proposition n’a jamais été acceptée, de sorte que la résiliation du congé donné par la SCI France Finance Immobilier sera constatée, conformément aux dispositions légales, à la date du 4 novembre 2024.

Sur les arriérés de loyer et de charges

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur sollicite le paiement de la somme de 33197,51 euros correspondant au solde locatif dû au 4 novembre 2024.

La SCI France Finance Immobilier et M. [G] [P] non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de la somme de 33197,51 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté à la date de la résiliation du bail, le 4 novembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le fait générateur de cette créance quasi-délictuelle est certes principalement l’occupation des lieux par l’occupant mais le locataire ou la caution peuvent en être tenus in solidum s’il peut leur être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l’occupant installé dans les lieux de son fait.

En l’espèce, il est établi que M. [G] [P], occupant des lieux du chef de la SCI France Finance Immobilier en sa qualité de gérant, s’est maintenu dans les lieux jusqu’au 20 janvier 2025. Ce dernier s’est par ailleurs expressément engagé, par acte de cautionnement en date du 7 août 2021 à garantir le paiement des loyers (…) des indemnités d’occupation, avec renonciation au bénéfice de division et de discussion.

La SCI France Finance Immobilier et M. [V] [P] seront en conséquence solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement prévu, charges et indexations contractuelles en sus, à compter du 5 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, en ce que rien ne justifie le dépassement de la valeur locative du bien sollicité par le bailleur.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SCI France Finance Immobilier et M. [G] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 2000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la SCI France Finance Immobilier à la SCI [Adresse 1] à la date du 4 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement la SCI France Finance Immobilier et M. [G] [P] à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 33 197,51 euros au titre du solde locatif, arrêté au 4 novembre 2024 inclus ;

CONDAMNE solidairement la SCI France Finance Immobilier et M. [G] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation à la SCI [Adresse 1], à compter du 5 novembre 2024 et jusqu’au 20 janvier 2025, égale au montant des loyers indexés (indice INSEE) et charges qui auraient été payés si le bail avait continué ;

CONDAMNE in solidum la SCI France Finance Immobilier et M. [G] [P] à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI France Finance Immobilier et M. [G] [P] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection