TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Catherine TRONCQUEE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/04341

N° Portalis 352J-W-B7H-CZLP7

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet DM GESTION, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDERESSE

Madame [N] [W]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/04341 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZLP7

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Avril 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 23 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a fait assigner Mme [N] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui régler :

— la somme de 41 590, 73 euros au titre de charges de copropriété, correspondant aux appels de charges et appels de travaux impayés, arrêtés au 1er janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023, outre la capitalisation des intérêts,

— la somme de 90 euros au titre des frais engagés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, outre la capitalisation des intérêts,

— la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée, Mme [N] [W] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 février 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 23 octobre 2024 a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

A l’audience du 23 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a indiqué que la dette de charges avait été réglée mais qu’il maintenait “ses demandes accessoires”.

Par jugement en date du 16 janvier 2025, le tribunal a révoqué l’ordonnance ce clôture, renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 2 avril 2025 pour transmission des demandes actualisées du syndicat des copropriétaires, clôture et plaidoirie.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/04341 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZLP7

“-Recevoir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8] , en ses demandes,

— Le déclarer bien fondé,

Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965 et de son Décret d’application,

Vu les dispositions de la Loi du 23 décembre 2000,

Vu les dispositions du Code Civil,

Vu les dispositions du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces versées au débat,

— Donner acte au Syndicat des Copropriétaires de ce que Madame [W] a réglé la somme de 41 590,73 € correspondant aux appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 1 er janvier 2023,

— Condamner Madame [W] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 90 euros au titre des frais engagés, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, avec intérêts de droit à compter de l’exploit introductif d’instance,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner Madame [W] à régler au Syndicat des Copropriétaires exposant une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— Condamner Madame [W] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C.,

— Condamner Madame [W] aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir conformément aux dispositions de l’article 514 et suivants du C.P.C.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement de charges

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne formule pas de demande en paiement de charges aux termes de ses dernières conclusions au motif qu’en cours de procédure, les appels de charges et travaux ont été réglés par Mme [N] [W].

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/04341 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZLP7

II – Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [N] [W] à lui verser la somme de 90 euros correspondant à des frais de mises en demeure du syndic, délivrées le 16 novembre 2021, 1er mars 2022 et le 13 mai 2022.

Il y a lieu de relever que seule la mise en demeure du 13 mai 2022 est versée aux débats (pièce 9). Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de versement de 30 euros au titre de cette mise en demeure mais de rejeter les demandes formées pour les deux autres mises en demeure. Il convient de prévoir que la somme portera intérêts à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

III – Sur la demande de dommages et intérêts

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de Mme [N] [W] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV-Sur les autres demandes

La capitalisation des intérêts sur les sommes précitées sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l’affaire.

Mme [N] [W], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses autres demandes plus amples et contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [N] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 30 euros au titre des frais engagés conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande en paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de paiement des charges ;

CONDAMNE Mme [N] [W] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Mme [N] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de ses autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 7] le 19 Juin 2025

La Greffière La Présidente