TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 22/04944 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WKXH

JUGEMENT DU 31 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. KCPC MARCQ,

immatriculée au RCS [Localité 11] METROPOLE sous le numéro 829 983 014, pris en ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Maxime BOULET, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. [Adresse 15],

immatriculée au RCS [Localité 9] 384 380 952

[Adresse 3]

[Localité 6] / FRANCE

représentée par M^e Hubert SOLAND, avocat au barreau de LILLE

M. [S]ncent [X] [C]

Commissaire à l’exécution du plan de la Société PLACE LISFRANC nommé à ladite fonction selon jugement du Tribunal de Commerce de Bastia du 29 novembre 1995

[Adresse 16]

[Localité 5]

représenté par M^e Hubert SOLAND, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 Mai 2024 ;

A l’audience publique du 13 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 10 Mars 2025 puis prorogé pour être rendu le 31 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 31 Mars 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2005, la S.A.R.L [Adresse 15] a donné à bail à la société L.R.G un local à usage commercial sis à [Adresse 13] moyennant le règlement d’un loyer annuel de 28 200 euros hors taxe, payable le premier jour de chaque mois et d’avance, soit 2 350 euros par mois hors taxe ainsi qu’une provision trimestrielle pour charges de 600 euros hors taxe. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 1er juillet 2005 et une demande de renouvellement de la société L.R.G a été signifiée au bailleur le 26 janvier 2016.

Par acte authentique reçu par Maître [H] [J], notaire à [Localité 10], le 31 juillet 2017, la société L.R.G a cédé à la S.A.R.L KCPC Marcq le fonds de commerce exploité sous l’enseigne « Pizza Hut », incluant le droit au bail.

Se plaignant d’impayés de rappels de loyers, et après deux mises en demeures adressées les 17 et 21 mars 2022, la S.A.R.L [Adresse 15] a fait signifier à la S.A.R.L KCPC Marcq un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 juin 2022 pour un montant de 19 864,37 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2022, la S.A.R.L KCPC Marcq a assigné la S.A.R.L Lisfranc et Maître [C] [X], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société, devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’annulation du commandement de payer, affaire enrôlée sous le n° RG 22/04944.

Le 6 juin 2023, la S.A.R.L [Adresse 15] lui a fait signifier un second commandement de payer visant la clause résolutoire, correspondant aux loyers de mai et juin 2023 et à l’indexation depuis mai 2022 soit un total de 11 111 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2023, la S.A.R.L KCPC Marcq a fait délivrer une seconde assignation à la S.A.R.L Lisfranc devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’annulation du second commandement de payer, affaire enrôlée sous le n° RG 22/06469.

Par ordonnance du 5 octobre 2023, la jonction de la cause inscrite sous le n°23/06469 du rôle avec celle inscrite sous le n° RG 22/04944 a été ordonnée, l’affaire étant appelée désormais sous ce dernier numéro.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 janvier 2024, la S.A.R.L. KCPC Marcq demande à la juridiction de :

La Recevoir en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

Annuler le commandement de payer signifié par la société [Adresse 15] le 24 juin 2022 ;

Annuler le commandement de payer signifié par la société Place Lisfranc le 6 juin 2023;

A titre subsidiaire,

Constater son accord pour le règlement en vingt-quatre mensualités de la somme de 1 684, 65 euros TTC au titre du rappel de loyers depuis mai 2022 ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Débouter la société [Adresse 15] de l’ensemble de ses autres, demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société EURL Place Lisfranc à lui régler la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

La Condamner à lui régler la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de sa demande de nullité des commandements de payer, la S.A.R.L KCPC Marcq fait valoir que contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, les sommes réclamées ne sont aucunement justifiées et que si elle est en mesure de connaître ce qu’elle a versé depuis sa prise de jouissance, soit la somme de 3 187,08€ hors taxe (3 884,81 euros TTC) par mois, les défendeurs n’apportent aucun élément lui permettant de prendre connaissance de la méthode de calcul du loyer indexé ni du détail des charges réclamées.

A titre subsidiaire, elle invoque qu’en application de l’article L. 145-60 du code de commerce prévoyant une prescription biennale pour les actions judiciaires relatives à un bail commercial, aucun loyer ne peut être réclamé pour la période antérieure au 24 juin 2020, deux ans avant le premier commandement de payer signifié le 24 juin 2022.

Sur le premier commandement de payer, elle conteste le rappel de loyers en soutenant que lors de sa prise de jouissance, le loyer s’élevait annuellement à la somme de 36 448,08 euros HT et que le dernier Indice National du Bâtiment BT 01 connu était celui de février 2017 soit 105,09 ; que ce loyer aurait dû varier le 1er juillet 2020 en fonction de cet indice et de celui de février 2020 de 115,2 pour s’élever à la somme de 39 648,90 euros par an [(36 448,08€ x 115,2) / 105,9] ; qu’ainsi, le rappel de loyers entre le 1er juillet 2020 et le 1er juillet 2022 s’élèverait à la somme de 6 401,64€ HT soit 7 681,96€ TTC ([39 648,90€ – 36 448,08€] x 2).

Sur le second commandement de payer portant réclamation des loyers de mai et juin 2023, elle fait valoir qu’elle a réglé dans le mois de sa délivrance les deux mensualités qu’elle verse chaque mois, soit un total de 7 769,62 euros TTC et qu’elle ne peut être redevable tout au plus que de la différence entre les montants réclamés et ceux réglés, soit 785,40 euros si le bailleur venait à justifier des charges réclamées. De plus, elle explique que le rappel de loyers depuis mai 2022 est erroné car le loyer mensuel n’est pas de 3 364,58 euros HT comme le soutient le bailleur, mais de 3 304,07 euros HT et qu’ainsi, elle ne peut être redevable que de la somme de 1 685,65 euros TTC (12 mois x (3.304,07€ H.T – 3.187,08€ H.T) + TVA 20%).

Elle sollicite des délais de paiement de 24 mois pour régler cette somme.

Relativement aux charges, elle fait valoir qu’elle est fondée à en refuser le règlement puisque le bailleur n’apporte aucune justification desdites charges ni à la présente procédure ni antérieurement malgré son obligation tant contractuelle que légale et les demandes du preneur aux fins de les obtenir.

Elle ajoute que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre en invoquant que suite aux deux commandements de payer, elle a continué à régler mensuellement un loyer de 3 884,80 euros.

Elle souligne avoir assigné le commissaire au plan dans le cadre de la première procédure afin de lui rendre opposable le jugement, dans la mesure où il est habilité à engager des actions dans l’intérêt collectif des créanciers de la société [Adresse 15].

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 22 mars 2024, la S.A.R.L Place Lisfranc et Maître [X] [C] s’opposent aux demandes formées à leur encontre. Ils sollicitent du tribunal de :

Débouter la société KCPC de toutes ses demandes, fins et conclusions notamment en ce qui concerne la prétendue nullité du commandement de payer ;

Condamner la société KCPC à payer à la société [Adresse 15] les sommes suivantes :

Selon décompte arrêté au 10 octobre 2023 une somme due au titre du premier commandement de payer à compter du 1er juillet 2020, 14 131,20 € et au titre du second commandement à compter du 10 octobre 2023, la somme due au titre du 1e commandement et celui à compter du 1er juillet 2023, 2ème commandement avec la différence entre les factures et les règlements, 4703,94 € – 3884,80 € = 819,14 € TTC plus les mois de juillet, août et septembre, octobre 2023, novembre 2023, décembre 2023 et janvier 2024 7 mois de rappels soit 7X 819,14 = 5733, 98 € soit un total dû de 14 131,20 € + 5733, 98 € = 19 865,18 €.

Constater la résiliation du bail et prononcer en tant que de besoin la résiliation du bail du 28 juillet 2005 ;

Ordonner l’expulsion de la société KCPC, dans le mois de la signification de la décision à intervenir, des locaux qu’elle occupe indûment sans droit ni titre 13 et [Adresse 4]

Condamner la société KCPC au paiement d’une indemnité d’occupation de 5 000 euros par mois au cas où elle se maintiendrait dans les lieux au-delà du jugement à intervenir ;

Mettre purement hors de cause Maître [X] [C] qui n’a aucune mission d’assister le débiteur « dans la procédure collective » en tant que commissaire à l’exécution du plan de la société [Adresse 15] ;

Condamner la société KCPCC au paiement des sommes de :

—  5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur ainsi qu’au paiement de tous les frais de la présente instance y compris les frais des deux commandements ;

—  5 000 € au profit de Maître [X] [C] à titre d’indemnité procédurale sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et tous les frais et dépens de cette mise en cause.

Les défendeurs font valoir qu’il n’y a pas lieu de prononcer la nullité des commandements de payer puisqu’y sont joints les factures établies en stricte application du bail pour lequel il n’y a pas lieu à interprétation, que tout est parfaitement clair et détaillé et qu’ainsi le locataire est parfaitement informé de ses obligations et des sommes dues.

Relativement aux sommes réclamées, ils invoquent dans le dispositif des dernières conclusions que le solde restant dû par le locataire arrêté au 10 octobre 2023 s’élève à la somme de 19 865,18 euros et se compose d’un rappel de loyers de juillet 2020 à juin 2023 s’élevant à la somme de 14 131,20 euros TTC (4 277,50 TTC – 3 884,80 TTC = 392,70 x 36 = 14 131,20) ainsi que de la somme de 5 733,98 euros correspondant à un rappel de loyers de juillet 2023 à janvier 2024 (4703,94 – 3 884,80 = 819,14 euros TTC x 7 = 5 733, 98).

Ils soutiennent qu’aucun règlement n’est intervenu dans le délai du mois du commandement de payer et qu’ainsi la clause résolutoire s’applique de manière automatique. Ils allèguent qu’aucun accord ni sur le montant de la somme à régler ni sur le règlement par mensualités n’est intervenu.

Enfin, ils soutiennent qu’il convient de mettre hors de cause Maître [X] [C] qui n’a aucune mission d’assister le débiteur « dans la procédure collective » en tant que commissaire à l’exécution du plan de la société [Adresse 15].

La clôture des débats est intervenue au 10 mai 2024 par ordonnance du 6 juin 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 13 janvier 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 mars 2025 prorogé au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la mise hors de cause de Maître [X] [C], commissaire à l’exécution du plan

Le commissaire à l’exécution du plan, désigné pour s’assurer de la bonne exécution du plan et de la répartition des dividendes entre les créanciers lorsqu’un plan de redressement est adopté, ne dispose d’aucun pouvoir d’assistance ni de représentation du débiteur.

Il n’est pas contesté que lors de l’engagement de la procédure, Me [X] [C] n’avait aucun pouvoir de représentation ni d’assistance de la société Place Lisfranc.

Rien ne justifiait donc sa mise en cause dans la présente procédure.

Il sera en conséquence mis hors de cause et la S.A.R.L. KCPC Marcq sera condamnée à lui payer une indemnité procédurale de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

II- Sur la résiliation du bail

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

D’après l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

A- Sur la validité des commandements de payer des 24 juin 2022 et 6 juin 2023 visant la clause résolutoire

Un commandement de payer qui vise la clause résolutoire d’un bail doit, à peine de nullité, contenir en lui-même tous les détails de la créance réclamée, ce, de manière à permettre au preneur de vérifier dans le délai dont il dispose pour saisir la juridiction ou pour la payer, la réalité de cette créance.

1° S’agissant du commandement de payer délivré le 24 juin 2022

La S.A.R.L [Adresse 15] a fait délivrer à la S.A.R.L KCPC Marcq par acte de commissaire de justice du 24 juin 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire d’une somme globale de 19 864,37 euros correspondant à, selon les termes de l’acte (pièce 7 demandeur) :

« LOYERS IMPAYES AU 13.06.2022 SELON DECOMPTE JOINT 17 989,86 €

RAPPEL DE CHARGES 2018 A 2021 SELON DECOMPTE JOINT 1 669,20 €».

Aucun décompte n’était pourtant joint au commandement mais uniquement quatre factures, dont trois factures intitulées « Rappel de loyers » et une intitulée « Rappel de charges ». Ces factures ne comportent que des mentions manuscrites très imprécises :

1° « Annee 2017 à juillet 2020 loyer 6392,13 TVA 1278,43 TOTAL 7670,56 € »;

2° « Du 1er juillet 2020 au 31.12.20

du 1er janvier 2021 au 31.12.21

du 1er janvier 2022 au 30.4.22

LOYER 7812,42 TVA 1562,48 »;

3° « MAI et JUIN 2022 LOYER 787 TVA 157,40  »

4° « Rappel de charges de 1.01.2018 à 31.12.2021 Charges 1391,00 TVA 278,20 TOTAL 1669,20 € »

Ces factures sont imprécises, puisqu’il n’est pas spécifié à quoi correspondent les sommes réclamées au titre des « Rappel de loyers » alors qu’au regard des conclusions de la défenderesse, il s’agit d’une indexation rétroactive du loyer. De plus, il est visé des périodes très larges, 2017 à 2020, ou encore, 2020, 2021 et 2022 pour la deuxième facture, sans décompte par année et par mois, des sommes dues.

De même, pour les charges, le décompte par année n’est pas produit, alors qu’il est réclamé des charges sur quatre années.

Dans ces conditions, le preneur n’a pas été mis en mesure de vérifier, dans le délai d’un mois qui lui était imparti pour s’acquitter du paiement ou pour contester l’acte, la réalité des sommes réclamées, ce qui lui cause un grief.

En conséquence, il convient de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 24 juin 2022. Dès lors, compte tenu de sa nullité, la S.A.R.L [Adresse 15] ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire sur la base de ce commandement.

2° S’agissant du second commandement de payer délivré le 6 juin 2023

La S.A.R.L Place Lisfranc a fait délivrer à la S.A.R.L KCPC Marcq par acte de commissaire de justice du 6 juin 2023, un second commandement de payer visant la clause résolutoire d’une somme globale de 11 287,59 euros correspondant, selon les termes de l’acte :

Ø au loyer de mai 2023 d’un montant de 4 277,50 euros « selon facture jointe » ;

Ø au loyer de juin 2023 d’un montant de 4 277,50 euros « selon facture jointe » et ;

Ø à l’indexation depuis mai 2022 d’un montant de 2 556 euros « selon détail et calcul joints (rappel loyers antérieurs depuis mai 2022) ».

Sont annexés au commandement de payer les deux documents suivants :

Ø Un appel du loyer de mai 2023 d’un montant de 4 277,50 euros TTC comprenant le loyer hors charges de 3 364,58 euros et la provision sur charges de 200 euros, édité le 2 mai 2023 ;

Ø Un appel et rappel de loyer pour le mois de juin 2023 d’un montant total de 6 833,50 euros comprenant :

—  le loyer TTC de 4 277,50 euros composé du loyer hors charges de 3 364,58 et de la provision sur charges de 200 euros ;

—  le rappel de loyer d’un montant de 2 556 euros : «  rappel depuis mai 2022 (différence entre facture et règlement) 177,50 x 12 = 2 130 + TVA 426 = 2 556 ».

En l’occurrence, ce commandement de payer contient le détail précis des sommes dues puisqu’il mentionne les deux loyers mensuels dus, ainsi que l’indexation du loyer et la somme réclamée à ce titre. Les deux factures annexées détaillent le loyer et la provision pour charges ainsi que le calcul de la somme totale réclamée au titre de l’indexation, sur douze mois.

Ces éléments étaient suffisants pour permettre au locataire de comprendre les sommes qui lui étaient réclamées et éventuellement de les contester utilement dans le délai imparti pour s’en acquitter.

En conséquence, la demande de nullité de ce commandement de payer visant la clause résolutoire sera rejetée.

B- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, le contrat de bail en son article 19 comprend une clause résolutoire rédigée comme suit : « Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié en conformité des dispositions légales. La compétence est en tant que de besoin attribuée au Magistrat des référés pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l’expulsion du preneur.

A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, quinze jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier et indépendamment de tous frais de commandement et de recette.

Toutes sommes dues porteront en outre intérêts prorata temporis et jour par jour, à compter de leur date d’exigibilité au taux de base de la Banque de France ».

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 6 juin 2023.

Le preneur reconnaît que le virement effectué pour règlement du loyer du 6 mai 2023 de 3 884,80 euros a été rejeté, la situation ayant été régularisée le 30 juin 2023. S’agissant du loyer de juin 2023, il est justifié qu’une somme de 3 884,80 euros a été réglée le 6 juin 2023, soit le même jour que la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Pour autant, si la société KCPC Marcq argue du règlement des loyers, elle reconnaît également qu’elle n’a pas réglé le loyer appelé, soit 4 277,50 euros (3364,58 € HT + 200 € de provision pour charges HT + taxe sur la valeur ajoutée 712,92€) suivant factures, mais le montant du loyer lors de sa prise de possession des lieux en juillet 2017.

La somme réclamée au titre de l’indexation pour l’année écoulée de mai 2022 à avril 2023 n’a pas davantage été réglée.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 6 juillet 2023.

C- Sur les effets de la résiliation du bail

L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation. Rien ne justifie de fixer l’indemnité d’occupation à 5 000 euros par mois comme demandé, alors qu’elle n’a vocation qu’à réparer le préjudice résultant de l’occupation des lieux le temps de leur délaissement et que la valeur locative des locaux n’est pas établie. L’indemnité d’occupation sera justement fixée au montant du dernier loyer indexé, charges en sus.

III- Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est stipulé au bail commercial en date du 28 juillet 2005 en son article 3 que :

« Le présent bail est d’autre part consenti moyennant un loyer annuel HT de vingt-huit mille deux cent euros (28 200 € HT).

Ce loyer sera payable le premier jour de chaque mois et d’avance par virement bancaire ou par chèque.

Ce loyer s’entend hors taxe sur valeur ajoutée, le preneur s’engage, en conséquence, à acquitter entre les mains du bailleur en sus dudit loyer le montant de la TVA ou toute autre taxe nouvelle complémentaire ou de substitution au taux légalement en vigueur au jour de chaque règlement. »

L’article 4 relatif aux charges et conditions locatives dispose que « Les parties, pendant le cours du bail, seront soumises aux obligations résultant de la loi et de l’usage, ainsi qu’aux conditions suivantes que le preneur s’engage à exécuter.

Le preneur prend l’engagement de rembourser au bailleur par une provision trimestrielle d’avance de 600 euros HT les charges afférentes aux locaux loués. En fin d’année, le bailleur établira un relevé récapitulatif des charges et procédera à leur régularisation. »

Il est prévu à l’article 15 du bail « indexation » que « Les parties conviennent expressément que le loyer sera indexé sur l’Indice National du Bâtiment BT 01. Au 1er juillet 2005, le dernier indice connu est celui de février 2005 qui s’élève à 682.4.

Le loyer sera ajusté à la fin de chaque période triennale à la date anniversaire du bail. L’indice de base retenu alors, sera le dernier indice connu à cette date anniversaire.

Si les indices du BT 01 étaient modifiés, les indices similaires nouveaux publiés seraient utilisés en prenant le coefficient officiel de raccordement. Si l’indice BT 01 cessait d’être publié, un nouvel indice serait reconstitué à partir, si cela est possible, des renseignements communiqués par cet Institut ou à défaut à partir d’éléments fournis par les organismes professionnels de la construction.

A défaut d’accord amiable pour cette reconstitution, il sera fait recours à l’expertise, chaque partie nommera un expert, lesquels pourront s’adjoindre un troisième expert pour les départager et dont l’avis sera prépondérant.

Le preneur reconnaît que la présente clause d’indexation constitue une stipulation essentielle et déterminante, sans laquelle la location n’aurait pas été conclue. »

A- Sur la prescription

La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce s’applique aux seules actions exercées en vertu du chapitre relatif aux baux commerciaux. Par conséquent, les actions qui ont pour fondement juridique, non les dispositions du chapitre V du titre IV du livre 1er du code de commerce, mais celles du droit commun ou les stipulations du bail lui-même, ne sont pas soumises à cette courte prescription.

Dès lors, les actions en paiement du loyer et des charges et notamment l’action en paiement de l’indexation du loyer, qui relèvent du droit commun, sont soumises à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

La bailleresse est donc fondée à réclamer l’indexation du loyer pour les cinq années précédant sa demande.

Il n’y a donc aucune prescription en l’espèce puisqu’elle a réclamé le 24 juin 2022 dans le commandement de payer visant la clause résolutoire l’indexation du loyer à compter de juillet 2017.

B- Sur les sommes dues

En l’espèce, il est réclamé au locataire la somme de 19 865,18 euros.

Il n’est produit dans les pièces aucun décompte de la créance reprenant l’intégralité des sommes réclamées, les paiements effectués et les calculs des indexations, ni la date d’arrêté des comptes.

De façon peu explicite, il est indiqué dans les conclusions (page5) que la somme de 19 865,18 euros correspond à :

« selon décompte arrêté au 10 octobre 2023 une somme due au titre du premier commandement de payer à compter du 1er juillet 2020, 14 131,20 € et au titre du second commandement à compter du 10 octobre 2023, la somme due au titre du 1e commandement et celui à compter du 1er juillet 2023, 2ème commandement avec la différence entre les factures et les règlements, 4703,94 € – 3884,80 € = 819,14 € TTC plus les mois de juillet, août et septembre, octobre 2023, novembre 2023, décembre 2023 et janvier 2024 soit 7 mois de rappels soit 7X 819,14 = 5733, 98e soit un total dû de 14 131,20e + 5733, 98e = 19 865,18 € ».

La somme de 14 131,20 euros mentionnée comme due au titre du 1er commandement de payer ne correspond pas aux sommes réclamées dans celui-ci (17989,86 € + 1669,20€), ni aux sommes hors taxe. Il en est de même s’agissant des sommes mentionnées dans le second commandement et alors que les loyers ont été au moins en partie payés.

Encore, la pièce 5 de la défenderesse mentionne « Situation des sommes dues au 10.11.23 mise à jour suite au virement de KCPCM le 12.10.23 de 4700,00 € et de 3884,80 € le 10.11.23 . TOTAL à régulariser : 17 407,76 €. »

Ce document manuscrit mentionne une somme incohérente avec la somme réclamée, ce qui ne permet pas de comprendre le montant effectivement dû et les éventuels règlements à imputer sur la somme de 19 865,18 euros.

Par ailleurs, la bailleresse, qui n’explicite pas dans ses conclusions le mode de calcul de l’indexation du loyer, ne justifie pas du bien fondé de celui mentionné sur les factures alors que le preneur le conteste. Ainsi, alors que d’après la locataire, l’indice BT01 sur lequel les parties ont choisi d’indexer le loyer, qui était de 682,4 en février 2005, est passé en base janvier 2010 depuis la publication de l’indice d’octobre 2014, le propriétaire ne s’explique pas sur le coefficient de concordance appliqué, ni le montant du loyer sur lequel il a appliqué le nouvel indice.

Or, il appartient à la demanderesse d’articuler en droit et en fait les moyens à l’appui de ses prétentions en vertu de l’article 774 du code de procédure civile et il ne relève pas de l’office du juge de pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

La locataire indique que le loyer mensuel révisé était de 3 037,34 euros hors taxe au mois de juillet 2017, soit 36 448,08 euros hors taxe par an. Sur la base du dernier indice connu de l’Indice national du Bâtiment BT01 lors de l’entrée en jouissance en juillet 2017, soit celui de février 2017 de 105,9 et de celui de 115,02 en février 2021, elle calcule un loyer annuel indexé hors taxe de 39 648,90 euros et un différentiel annuel avec le loyer versé (36 448,08 euros) de 3 200,82 euros hors taxe, soit 6 401,64 euros hors taxe pour la période du 1er juillet 2020 au 1er juillet 2022, soit 7 681,96 euros TTC. Elle affirme que le rappel de loyers pour cette période ne peut être que de ce montant.

La S.A.R.L. KCPC Marcq reconnaît encore une somme de 1 684,65 euros TTC au titre du différentiel entre loyer dû et loyer versé, suite à l’indexation du loyer pour la période de juillet 2022 à juillet 2023.

Dès lors, au regard de ces éléments, compte tenu de la carence probatoire de la bailleresse et du différentiel entre le loyer indexé et le loyer réglé que le preneur admet, il convient de retenir une dette locative au titre de l’indexation de loyer arrêtée au 1er juillet 2023 de 9366,61 euros (7681,96 €+1684,65€).

S’agissant des charges

Le bailleur ne produit aucun décompte récapitulatif des charges ni aucune facture/avis d’imposition relatifs aux charges récupérables. Il ne s’explique ni sur la régularisation des charges par année, ni sur les postes de charges concernés.

Dès lors, il ne justifie pas des charges dues et sera débouté de sa demande à ce titre.

La société KCPC Marcq sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 9 366,61 euros TTC au titre des loyers et charges arrêtés au 1er juillet 2023.

IV- Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

La S.A.R.L KCPC Marcq sollicite l’octroi de délais de paiement afin de s’acquitter de sa dette.

Au regard du faible montant de la dette par rapport au loyer mensuel, et du fait que les seuls impayés concernent le rappel d’indexation du loyer et non le paiement du loyer courant, la société KCPC Marcq apparaît en mesure de s’acquitter de la créance par règlements échelonnés, l’octroi de délais de paiement permettant d’éviter un déséquilibre de sa trésorerie et une mise en péril de son activité. Il sera fait droit à la demande de délais de paiement selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus, ainsi qu’il sera statué dans le dispositif.

V- Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire.

En l’espèce, la S.A.R.L KCPC Marcq ne démontre pas que la S.A.R.L [Adresse 15] a agi de mauvaise foi ou avec l’intention de nuire.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

[S]- Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens et de n’accorder aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la société KCPC Marcq et à la société [Adresse 15].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

MET hors de cause Maître [X] [C] ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 24 juin 2022 ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. KCPC Marcq de sa demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 6 juin 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la S.A.R.L. [Adresse 14] [Adresse 12] à la S.A.R.L. KCPC Marcq portant sur le local commercial situé [Adresse 1] par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 6 juillet 2023 ;

CONDAMNE la S.A.R.L. KCPC Marcq à payer à la S.A.R.L. [Adresse 15] la somme de 9 366,61 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er juillet 2023 ;

AUTORISE la S.A.R.L. KCPC Marcq à se libérer de sa dette par vingt-trois mensualités de 390 euros, et une vingt-quatrième mensualité couvrant le solde en principal, frais et intérêts, le premier de ces versements devant intervenir au plus tard le premier jour du mois suivant la signification de l’ordonnance et ce en plus du règlement régulier et ponctuel du loyer et des charges courants ;

DIT que pendant le délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT qu’à l’expiration du délai ainsi respecté, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer et des charges courants et/ou d’une mensualité à l’échéance fixée, et après une sommation de payer restée infructueuse pendant sept jours calendaires :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire acquise reprendra ses effets ;

— il pourra être procédé à l’expulsion de la S.A.R.L. KCPC Marcq et de tous occupants de son fait des locaux loués situés [Adresse 2] avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si nécessaire, dans les conditions des articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la S.A.R.L. KCPC Marcq sera tenue, prorata temporis de l’occupation, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer et des charges qui auraient été payés en cas de poursuite du bail ;

DÉBOUTE la S.A.R.L KCPC Marcq de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive;

DÉBOUTE les S.A.R.L KCPC Marcq et [Adresse 15] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. KCPC Marcq à payer à Me [X] [C] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON