Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Janvier 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [P] [U] [I] [N] [X]

MANHATTAN TOWER 8B 63 REPULSE BAY ROAD

HONG KONG (CHINE)

Madame [A] [V] [P] [M] [I] [N] [X] épouse [L]

25 Avenue de Lesseps

44600 SAINT NAZAIRE

représentés par Maître Magali TOCCO-PERIN, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [O] [H] épouse [R]

55 Rue Paul Bellamy

Etage 2

44000 NANTES

comparant en personne

Monsieur [Y] [J] [B] [R]

55 Rue Paul Bellamy

Etage 2

44000 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Constance GALY

Greffier : Aurélien PARES lors des débats Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 19 décembre 2024

Date des débats : 19 décembre 2024

Délibéré au : 16 janvier 2025

RG N° N° RG 24/02957 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIXK

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Magali TOCCO-PERIN

CCC à Madame [O] [H] épouse [R]

CCC à Monsieur [Y] [J] [B] [R] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 22 décembre 2023 à effet au même jour, [Z] [I] [N] [X], [A] [I] [N] [X] épouse [G] et [C] [I] [N] [X] représentée par [F] [K], ont donné à bail à [Y] [R] et [O] [H] épouse [R] un logement de type 3 leur appartenant sis, 55 rue Paul Bellamy, 2ème étage, outre une cave (n°6) – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 858 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 40 €.

Par acte de commissaire de justice des 16 et 18 avril 2024, [Z] [I] [N] [X] et [A] [I] [N] [X] épouse [G] ont fait commandement à [Y] [R] et [O] [H] épouse [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.875,59 € arrêté au 30 avril 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date des 11 et 16 septembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [Z] [I] [N] [X] et [A] [I] [N] [X] épouse [G], subrogés dans les droits et obligations de feu [C] [I] [N] [X], décédée le 18 janvier 2024, ont fait assigner en référé [Y] [R] et [O] [H] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail, à défaut et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail aux torts exclusifs des locataires défaillants ;

· Ordonner l’expulsion des locataires, occupants sans droit ni titre, et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser les bailleurs, en cas d’abandon du logement par les locataires, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué et de les faire entreposer dans tel local aux frais des expulsés ;

· Condamner solidairement à titre provisionnel les locataires au paiement de la somme de 3.119,42 € arrêtée au 31 août 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

· Condamner solidairement à titre provisionnel les locataires au paiement de tous autres termes de loyers et charges qui serait échu à la date de résiliation ou de résolution retenue par le Tribunal et qui ne serait pas inclus dans la somme ci-dessus ;

· Condamner solidairement à titre provisionnel [Y] [R] et [O] [H] épouse [R] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la résiliation ou la résolution du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Direction de la cohésion sociale ;

· Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel ou opposition.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 13 décembre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A ladite audience, [Z] [I] [N] [X] et [A] [I] [N] [X] épouse [G], représentés par leur avocat, se réfèrent à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.418,42 € au titre des loyers et charges échus à la date du 9 décembre 2024.

Régulièrement assignée à personne, [O] [H] épouse [R] s’est présenté tardivement à l’audience et le Conseil des consorts [I] [N] [X] a pu être rappelée.

Concernant [Y] [R], le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de vaines recherches, en application de l’article 659 du code de procédure civile. [Y] [R] n’ayant pas comparu, en application des articles 467 et 472 du code de procédure civile, la présente ordonnance sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse ne se heurte à la compétence du juge des référés.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Au jour du commandement de payer des 16 et 18 avril 2024, le loyer hors charges était de 898€ et la somme due de 2.875,59 €, donc supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (1.796 €). La signification à la CCAPEX du commandement de payer a été faite le 18 avril 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 11 et 16 septembre 2024 a été régulièrement dénoncée par les bailleurs au représentant de l’État dans le département le 16 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé aux locataires pour apurer leur dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, par exploit de commissaire de justice en date des 16 et 18 avril 2024, [Z] [I] [N] [X] et [A] [I] [N] [X] épouse [G] ont fait commandement à [Y] [R] et [O] [H] épouse [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.875,59 € arrêté au 30 avril 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail en son article VIII, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juin 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [Y] [R] et [O] [H] épouse [R].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [Z] [I] [N] [X] et [A] [I] [N] [X] épouse [G] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Ni [Y] [R] ni [O] [H] épouse [R] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5.418,42 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 décembre 2024.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

La séparation de fait n’a aucune incidence sur l’obligation solidaire relative au paiement des loyers et charges, même si l’un des époux a délivré congé au bailleur et que l’autre époux confirme ce départ.

Les époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à ce que le jugement de divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge des actes d’état civil.

[O] [H] déclare à l’audience être divorcée de [Y] [R] depuis 2015, soit huit ans avant la conclusion du bail, rédigé au regard des déclarations et/ou pièces d’identité des locataires. Le bail mentionne d’ailleurs que les locataires « se déclarent mariés ensemble » et vivaient ensemble préalablement, à la même adresse, 10 boulevard de Launay – 44100 NANTES.

Ainsi, malgré les déclarations de la défenderesse à l’audience et la mention sur sa carte d’identité, les informations transmises aux bailleurs ne permettent pas une désolidarisation des locataires, déclarés mariés, sans qu’aucun divorce n’ait été porté à la connaissance des bailleurs et sans que les locataires ne justifient avoir accompli les démarches pour l’inscription du divorce en marge des actes d’état civil. Enfin, les bailleurs n’ont pas été destinataires d’un congé de la part de [Y] [R].

En conséquence, [Y] [R] et [O] [H] épouse [R] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5.418,42 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 9 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à [Z] [I] [N] [X] et [A] [I] [N] [X] épouse [G], à compter du 20 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 898 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

A l’audience, [O] [H] épouse [R] fait valoir qu’elle a effectué un virement de 893 € le 9 décembre 2024, correspondant à un loyer, ce que confirme l’avocate des requérants, qui toutefois indique ne pas avoir mandat d’accepter des délais de paiement.

En l’espèce, il ressort de l’étude du décompte produit aux débats que les locataires n’ont effectué que six paiements depuis janvier 2024, un loyer intégral en février 2024, un versement important de plus de 2.900 € en mai 2024, trois versements de moins de la moitié du loyer et le versement d’un loyer le 9 décembre 2024 (893 €).

Malgré le versement de 2.948,17 € le 24 mai 2024, qui a ramené la dette à 825,42 €, cette dette s’élève, au jour de l’audience, à 5.418,42 €.

D’après le diagnostic social et financier, [O] [H] a signé un CDI en octobre 2024, pour un salaire de 2.100€. Avec les différentes allocations et les contributions à l’entretien de ses enfants par leurs pères, ses revenus s’élèvent à plus de 2.800 €.

Ainsi, les conditions légales étant remplies, les locataires ayant repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et ceux-ci étant en situation de régler leur dette locative, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement, selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [Y] [R] et [O] [H] épouse [R] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), soit 898 €. [Z] [I] [N] [X] et [A] [I] [N] [X] épouse [G] pourront, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs aux bailleurs ou leur expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Y] [R] et [O] [H] épouse [R], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à [Z] [I] [N] [X] et [A] [I] [N] [X] épouse [G] la somme de 450 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Constance GALY, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 22 décembre 2023 entre [Z] [I] [N] [X], [A] [I] [N] [X] épouse [G] et [C] [I] [N] [X] représentée par [F] [K] d’une part et [Y] [R] et [O] [H] épouse [R] d’autre part, concernant le logement sis 55 rue Paul Bellamy, 2ème étage, outre une cave (n°6) – 44000 NANTES ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 19 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel [Y] [R] et [O] [H] épouse [R] à payer à [Z] [I] [N] [X] et [A] [I] [N] [X] épouse [G] la somme de 5.418,42 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDONS à [Y] [R] et [O] [H] épouse [R] un délai de paiement de 36 (trente-six) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 150 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELONS que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DISONS que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DISONS que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [Y] [R] et [O] [H] épouse [R] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 55 rue Paul Bellamy, 2ème étage, outre une cave (n°6) – 44000 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS à défaut, l’expulsion de [Y] [R] et [O] [H] épouse [R] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel [Y] [R] et [O] [H] épouse [R] à payer à [Z] [I] [N] [X] et [A] [I] [N] [X] épouse [G], à compter du 20 décembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 898 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNONS in solidum [Y] [R] et [O] [H] épouse [R] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNONS in solidum [Y] [R] et [O] [H] épouse [R] à payer à [Z] [I] [N] [X] et [A] [I] [N] [X] épouse [G] la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DISONS qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY