COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

N° RG 24/03602 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EWCA

N° : 25/00182

DEMANDERESSE :

S.A. REGIONALE D’H.L.M. LOIR ET CHER LOGEMENT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Florence DEVOUARD, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 7] [Adresse 11]

[Localité 2]

comparante en personne

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Février 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de [I] GUILLEMEAU, Greffière, lors des débats et de Nebia BEDJEDIET, Greffière, lors du délibéré,

GROSSE : M^e DEVOUARD

EXPÉDITIONS : M^e DEVOUARD, MME [H]

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 3 mai 2016, la SA [Adresse 10] a consenti un bail d’habitation à madame [I] [H] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], contre le paiement d’un loyer mensuel de 264,86 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Le 18 janvier 2024, la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la locataire, ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 novembre 2024, dénoncé le 5 novembre 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, la SA [Adresse 10] a fait assigner madame [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois auprès de qui il demande de :

constater la résiliation de la location susvisée ;ce faisant, dire que dans la huitaine de la signification du jugement à intervenir, elle sera tenue de libérer tant de sa personne et de ses biens et de tous occupants de son chef, le logement sur lequel elle est sans droit ni titre ;ordonner en conséquence, l’expulsion de Madame [I] [H] des lieux et biens qu’elle occupe, ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;condamner Madame [I] [H] à payer à la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT, au titre de l’arriéré de loyers et de charges locatives à la date de résiliation du bail et de l’indemnité d’occupation pour la période postérieure, la somme de 4212,71 euros arrêtée au 16 juillet 2024 ;condamner Madame [I] [H] à payer à la SA [Adresse 9], une indemnité d’occupation égale au loyer actualisé outre les charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux.dire que les sommes dues porteront intérêt au taux légal.ordonner la capitalisation des intérêts.dire en l’état n’y avoir lieu à l’octroi de délais.voir enjoindre à Madame [I] [H], conformément à l’article 7 de la loi du 06/07/1989 complété par la loi du 21/07/1994, de justifier de l’assurance des lieux loués par la remise au bailleur d’une attestation couvrant la période d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de huitaine, à compter de la signification de la décision pour la période en cours et à compter de la date anniversaire du contrat pour chaque éventuelle période postérieure.rappeler qu’en cas d’expulsion les dispositions des articles l433-1 et l433-2 du code des procédures civiles d’exécution relatives au sort des meubles et objet mobiliers se trouvant dans les lieux, seront appliquées.condamner Madame [I] [H] en outre à payer à SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT, la somme de 300 € en application de l’Article 700 du code de procédure civile.condamner Madame [I] [H] enfin en tous les dépens qui comprendront les frais du commandement, de timbre et d’assignation.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 19 février 2025.

Au cours de cette audience, la SA [Adresse 10] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance au titre des loyers et charges, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2555,39 euros arrêtée au 7 février 2025. Elle indique cependant ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités et à la suspension de la clause résolutoire.

En défense, madame [I] [H] a reconnu les carences de loyers. La défenderesse a également fait valoir qu’elle a connu des problèmes familiaux ainsi qu’une dépression, mais qu’elle venait de reprendre le paiement des loyers et qu’elle était prête à apurer sa dette existante à hauteur de 50 euros par mois. De plus, la défenderesse a fait connaitre sa volonté de rester dans le logement et a sollicité des délais de paiement.

Le tribunal a donné connaissance aux parties du diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 19 février 2025.

* Sur la saisine de la CCAPEX :

Par ailleurs, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, à compter du 1er janvier 2015, que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La SA [Adresse 10] justifie avoir saisi la CCAPEX par voie postale le 19 janvier 2024 dont elle a accusé réception le 22 janvier 2024, ainsi que la CAF dès 2020 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 4 novembre 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

La demande formée par la SA [Adresse 10] est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 3 mai 2016, le commandement de payer délivré le 18 janvier 2024 et le décompte actualisé de la créance faisant apparaître une somme de 2614,16 euros à la charge de madame [I] [H] à la date du 7 février 2025 (échéance de février 2025 non incluse).

Il convient d’écarter de cette somme :

— les frais de commandement de commissaire de justice pour 209,28 euros (non compris les frais d’assignation), qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après ;

— les frais de rejet d’un montant de 0,77 euros qui s’analysent en des pénalités seront également déduits du montant de la créance ;

— les pénalités que la bailleresse impute au locataire pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions réglementaires pour la perception de ces sommes sont réunies, soit 121,92 euros à ce titre.

En conséquence, madame [I] [H] sera condamnée au paiement de la somme de 2641,98 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 7 février 2025 (échéance de février non incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article XII des conditions générales de location une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il convient de souligner que le commandement de payer contient une contradiction : s’il mentionne dans un premier temps « je vous fais commandement de payer les sommes ci-dessous détaillées dans le délai de SIX SEMAINES… », il indique dans un second temps, « le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire et en conséquence, à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de DEUX MOIS… » Cette contradiction étant source de confusion, il convient de retenir le délai le plus protecteur pour la locataire, à savoir le délai de deux mois.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 janvier 2024, la SA [Adresse 10] a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2248,02 euros dont 2113,99 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 mars 2024.

* Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation contre l’occupation illicite, "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative…”.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation contre l’occupation illicite, “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, madame [I] [H] a sollicité des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois. Elle fait valoir qu’elle a connu une dépression et des difficultés familiales, et qu’elle a depuis repris le paiement de son loyer courant. Il ressort du diagnostic social et financier, versé aux débats, que madame [H] vit seule, qu’elle perçoit des ressources mensuelles de l’ordre de 559,00 euros constituées du RSA et des APL et qu’elle s’acquitte des charges habituelles de la vie courante, comprenant notamment le loyer litigieux.

La SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a indiqué ne pas s’opposer à la suspension de la clause résolutoire. Par suite, il convient d’accorder à madame [I] [H] des délais selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir madame [I] [H] de tout droit d’occupation du local donné à bail. Son expulsion sera ordonnée et madame [I] [H] se trouvera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

* Sur la demande de d’astreinte de justifier d’une assurance

La SA [Adresse 10] démontre avoir sollicité, sans succès, auprès de la locataire les justificatifs de l’assurance la garantissant contre les risques dont elle doit répondre alors qu’il s’agit d’une obligation essentielle découlant du bail. Il convient donc de faire droit à la demande de ce chef. Le recours à une astreinte n’apparaît toutefois pas nécessaire.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Du moment où une demande est formée conformément à cet article, il convient d’y faire droit pour les intérêts dus au moins pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [H] succombe à l’instance de sorte qu’elle supportera les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 18 janvier 2024 et de l’assignation.

En revanche, le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance délivré le même jour, qui aurait pu être contenu dans le même acte, restera à la charge de la bailleresse conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne permet de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT recevable ;

CONDAMNE madame [I] [H] à payer à la SA [Adresse 10] la somme de 2641,98 euros (décompte arrêté au 7 février 2025, terme du mois de février 2025 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 mars 2024 ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE madame [I] [H] à s’acquitter de la dette de 2641,98 euros en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – à défaut pour madame [I] [H] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par madame [I] [H] suivront alors le sort réservé par les articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – madame [I] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

5 – le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ENJOINT à madame [I] [H] de produire une attestation d’assurance la couvrant contre les risques locatifs pour le logement donné à bail ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner une astreinte ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

DÉBOUTE la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [I] [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

En revanche, DIT que le coût du commandement de justifier d’une assurance locative restera à la charge de la SA [Adresse 10] ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,