TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/53521 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UAJ

N° : 7

Assignation du :

10 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT rendu SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

le 12 juin 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 7], représentée par Madame la Maire de [Localité 7], Madame [X] [R]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDERESSE

La S.C.I. KHALISSA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Julien MAROTTE de l’ASSOCIATION DM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #G0708

DÉBATS

A l’audience du 15 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Par assignation en date du 10 mai 2024, la Ville de Paris prise en la personne de Madame la Maire de Paris a fait assigner la société KHALISSA devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 2].

L’affaire a été plaidée le 9 décembre 2024, mais les débats ont été réouverts à l’audience du 15 mai 2025 compte-tenu de la demande d’avis formulée auprès de la Cour de cassation le 15 janvier 2025 portant sur la question de l’application dans le temps de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 relative notamment à la notion de changement d’usage.

A l’audience du 15 mai 2025, la Ville de [Localité 7] a demandé de :

– condamner la société KHALISSA à payer à la Ville de [Localité 7] une amende civile de 50.000 euros conformément aux dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation

– condamner la société KHALISSA à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Au soutien de ses prétentions la Ville de [Localité 7] fait notamment valoir à titre principal que le local en cause n’est pas la résidence principale de la société KHALISSA, que le local est à usage d’habitation et que la société KHALISSA a enfreint les dispositions de l’article 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage du bien sans autorisation préalable.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la société KHALISSA a demandé de :

– débouter la Ville de [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes ;

– condamner la Ville de [Localité 7] à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 12 juin 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que par avis n°15010 du 10 avril 2025, la Cour de cassation a considéré que la loi du 19 novembre 2024, modifiant l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, a modifié les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d’habitation, en substituant à la seule date de référence du 1er janvier 1970, deux périodes d’une durée respective de sept et trente ans. La Cour est d’avis que, ce faisant, la loi nouvelle affecte les règles de fond qui définissent les conditions dans lesquelles la location d’un local meublé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile peut être qualifiée de changement d’usage, et a pour effet de soumettre à un régime d’autorisation préalable le changement d’usage de locaux qui n’en relevaient pas en l’état du texte dans sa rédaction antérieure.

En conséquence, la cour considère que cette loi doit être regardée comme plus sévère et ne peut faire l’objet d’une application rétroactive.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 8] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 7], d’établir :

– l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

– un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Pour établir l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, la preuve est libre.

En l’espèce la demanderesse produit notamment la fiche de révision foncière modèle H2, datée du 30 septembre 1970, qui indique que le logement litigieux était occupé par M. [E], avec un loyer annuel au 1er janvier 1970 de 861 francs.

La société KHALISSA ne conteste pas que le fiche se rattache bien au logement litigieux, mais conteste la pertinence de cette preuve au motif que la fiche R et le formulaire H2 sont datés du 30 septembre 1970, ce qui ne permettrait pas de démontrer l’usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Cependant les fiches dites H2 ont été rédigées dans le courant de l’année 1970. Peu important la date précise de la déclaration, les propriétaires de cette époque devaient déclarer la situation du bien, et le cas échéant le montant du loyer, au 1er janvier 1970, et pas à une date postérieure.

La mention d’un loyer sur ce formulaire implique que l’appartement faisait l’objet d’un bail d’habitation au premier janvier 1970.

La fiche produite a donc une force probante suffisante pour démontrer l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

En l’espèce il ressort des éléments de la procédure que :

– la société KHALISSA ne conteste pas avoir mis en location en courte durée le local litigieux dont elle est propriétaire.

– le constat de location meublée touristique du 14 août 2023 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 7] fait état d’une annonce « Charmant 2pièces [Adresse 5] » pour la location courte durée d’un logement, dont l’hôte se nomme « Sandre » ;

– le constat fait état de 134 commentaires, dont le premier date de janvier 2020 et le dernier de avril 2023 ;

Il en résulte qu’au cas présent la société KHALISSA a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation situé [Adresse 2] de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En premier lieu, le constat de location meublée touristique du 14 août 2023 établit que la société KHALISSA a mis en location le lot litigieux sur une plateforme numérique spécialisée dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires de janvier 2020 à avril 2023. Cela n’est pas contesté par la société KHALISSA.

La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite s’établit ainsi sur plus de trois années, soit une période de temps importante.

Au regard des informations transmises par la société KHALISSA et par les plateformes de location, il apparaît que le bien a été loué :

189 nuitées en 2020183 nuitées en 2021178 nuitées en 2022116 nuitées en 2023.

Il ressort par ailleurs du constat d’infraction que le prix moyen pour une nuitée peut être estimé à 150 euros, soit un revenu estimé sur l’ensemble de la période à environ 98.000 euros, alors qu’une location en bail d’habitation classique aurait généré sur la même période un gain d’environ 68.000 euros, soit une différence de 30.000 euros.

Mme [K], gérante de la SCI et détentrice de 89 parts sur 90, explique que le logement n’a pas été acheté pour le louer mais pour y habiter, et qu’à la suite de différentes circonstances Mme [K] n’a pu l’habiter, et s’est retrouvée avec sa fille dans un autre logement sous statut précaire. Elle indique donc avoir opté pour des locations de courtes durées pour pouvoir payer le crédit et les charges de l’appartement, en gardant la possibilité de l’occuper très vite si elle perdait son autre logement.

Mme [K] apporte des justificatifs à l’appui de ces explications.

Par ailleurs, Mme [K] justifie d’une situation financière fragile.

En troisième lieu, il doit être relevé que la société KHALISSA a coopéré avec l’enquête menée par le Ville de [Localité 7] en transmettant l’ensemble des pièces justificatives sollicitées et en mettant fin à son activité de location touristique dès qu’elle a reçu l’information qu’une enquête était en cours. Il est enfin démontré que depuis le mois de novembre 2023 le bien a été mis en location meublée classique.

Ainsi au regard de ces éléments, il y a lieu de fixer le montant de l’amende à une somme de 10.000 €.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 7], la société KHALISSA supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, la partie défenderesse devra verser à la Ville de [Localité 7] une indemnité que l’équité commande de fixer à 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne la société KHALISSA à payer une amende civile de 10.000 euros (dix mille euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7] ;

Condamne la société KHALISSA à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société KHALISSA aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 7] le 12 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ