TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Me [Localité 7] DELARCHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laure HOFFMANN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11117 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QCT

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 05 juin 2025

DEMANDEURS

Madame [M] [U] veuve [R] , demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Laure HOFFMANN de la SELARL CAYOL TREMBLAY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R109

Madame [L] [R] épouse [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laure HOFFMANN de la SELARL CAYOL TREMBLAY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R109

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11117 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QCT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2003, M. [H] [R] et M. [Y] [R] ont consenti un bail d’habitation à M. [D] [X] et Mme [I] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] ([Adresse 5], box n°32), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 026 euros et d’une provision pour charges de 170 euros.

Par acte notarié du 29 novembre 2004, par suite du décès de M. [H] [R], la propriété indivise du défunt sur le bien situé au [Adresse 3] a été transmise à Mme [M] [U] veuve [R] et Mme [L] [E] née [R].

Par acte notarié du 04 octobre 2023, à la suite du décès de M. [Y] [R], sa part indivise sur le bien situé au [Adresse 3] a été transmise à Mme [L] [E] née [R].

Par actes de commissaire de justice du 25 juillet 2024, les bailleresses ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8 538,08 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [X] et Mme [I] [P] le 26 juillet 2024.

Par assignations du 25 novembre 2024, Mme [M] [U] veuve [R] et Mme [L] [E] née [R] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, être autorisées à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [X] et Mme [I] [P], ainsi qu’au transport et à la séquestration des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,15 042,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 07 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, afin de régulariser l’accord des parties, pour être finalement retenue à l’audience du 28 mars 2025.

À l’audience du 28 mars 2025, Mme [M] [U] veuve [R] et Mme [L] [E] née [R], représentées par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, s’élève désormais à 4 555.23 euros, terme du mois de mars 2025 inclus. Elles déclarent, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs, prévoyant le règlement de la dette en 9 mensualités.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [I] [P] et M. [D] [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

Mme [M] [U] veuve [R] et Mme [L] [E] née [R], par l’intermédiaire de leur conseil, sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [M] [U] veuve [R] et Mme [L] [E] née [R] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elles justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8 538,08 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleresses sont donc bien fondées à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 septembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord des bailleresses, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect d’un plan d’apurement de neuf mois.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleresses seront autorisées à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [M] [U] veuve [R] et Mme [L] [E] née [R] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 mars 2025, M. [D] [X] et Mme [I] [P] leur devaient la somme de 4 555,23 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme du mois de mars 2025 inclus.

M. [D] [X] et Mme [I] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleresses, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [X] et Mme [I] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 673,21 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [M] [U] veuve [R] et Mme [L] [E] née [R] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [X] et Mme [I] [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [M] [U] veuve [R] et Mme [L] [E] née [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 novembre 2003 entre Mme [M] [U] veuve [R] et Mme [L] [E] née [R], d’une part, et M. [D] [X] et Mme [I] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] ([Adresse 6]) est résilié depuis le 26 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [D] [X] et Mme [I] [P] à payer à Mme [M] [U] veuve [R] et Mme [L] [E] née [R] la somme de 4 555,23 euros (quatre mille cinq cent cinquante-cinq euros et vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024,

AUTORISE M. [D] [X] et Mme [I] [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 9 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 510 euros (cinq cent dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [X] et Mme [I] [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 septembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleresses pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [X] et Mme [I] [P] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [D] [X] et Mme [I] [P] seront solidairement condamnés à verser à Mme [M] [U] veuve [R] et Mme [L] [E] née [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [D] [X] et Mme [I] [P] à payer à Mme [M] [U] veuve [R] et Mme [L] [E] née [R] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [D] [X] et Mme [I] [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 25 juillet 2024 et celui des assignations du 25 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge