TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/52352 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MBR

N° : 1

Assignation du :

19 Mars 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 juin 2025

par Mathieu DELSOL, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [G] [L]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [M] [W] épouse [L]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par Maître Anne-sophie ZAREBSKI de la SELEURL Cabinet ZS, avocats au barreau de PARIS – #C1439

DEFENDERESSE

La SCCV DOHIS 94

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Valérie-Ann LAFOY de la SELASU DABBENE-LAFOY Avocats, avocats au barreau de PARIS – #E0269

DÉBATS

A l’audience du 14 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Mathieu DELSOL, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La société SCCV DOHIS 94 a procédé, en qualité de maître de l’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ensemble immobilier sur un terrain situé [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1].

Les biens ont été vendus à divers acquéreurs par lots de copropriété dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement.

Suivant acte authentique en date du 28 mai 2021, Monsieur [G] [L] et Madame [M] [W] épouse [L] (ci-après les époux [L]) ont conclu avec la SCCV DOHIS 94 un contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur le lot n°11 correspondant à un appartement au deuxième étage du bâtiment A et le lot n°25 portant sur une place de stationnement en sous-sol, au prix de 1.035.000 euros.

La livraison est intervenue le 20 mars 2023.

Les époux [L] ont formulé plusieurs réserves à la livraison.

Insatisfaits des réponses apportées à leurs demandes de reprises des réserves, les époux [L] ont, par acte d’huissier en date du 19 mars 2024, assigné la SCCV DOHIS 94 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en vue de voir lever les réserves restantes et en indemnisation.

A l’audience du 14 mai 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, les époux [L], représentés par leur conseil, ont soutenu oralement leurs conclusions visées à l’audience et demandent au juge des référés de :

— condamner la SCCV DOHIS 94 à leur payer à titre de provision la somme de 3.451,74 euros TTC correspondant au coût de reprise des désordres non levés (réserves et désordres de garantie de parfait achèvement) ;

— condamner la SCCV DOHIS 94 à lever les réserves suivantes dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par réserve non levée :

*reprendre la peinture du battant droit de la fenêtre de la chambre 3

*reprendre l’entrée d’air défectueuse dans la chambre 3 et le séjour

*fixer le garde-corps de la fenêtre de la chambre 1

*communiquer :

— les fiches techniques précisant les caractéristiques techniques des matériaux d’isolations en façade (isolation extérieure et isolation intérieure) en encadrant les caractéristiques des matériaux installés pour le lot A24 ;

— l’attestation de conformité de respect des normes de construction

— condamner la SCCV DOHIS 94 à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que :

— les réserves figurant au procès-verbal de livraison signé par la SCCV DOHIS 94 ont été acceptées par le vendeur, sont établies et doivent être reprises sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil ; le vendeur ne prouve pas qu’il les a levées de sorte que leur reprise ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

— les réserves dénoncées dans le délai d’un mois par courriers des 02 avril et 17 avril 2023 doivent être levées sur le fondement du même texte ; la livraison ne purge pas les désordres apparents dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur, ce dernier bénéficiant d’un délai de 30 jours pour réclamer la levée des désordres apparents ; la clause figurant à l’acte de vente ne peut exonérer le vendeur de ses garanties légales et est inopposable aux acquéreurs ;

— les désordres dénoncés dans le délai d’un an après la réception doivent être pris en charge par le vendeur au titre de la garantie de parfait achèvement, conformément aux articles 1646-1 et 1792-6 du code civil ; le vendeur ne prouve pas y avoir procédé.

A l’audience, la SCCV DOHIS 94, représentée, demande au juge des référés de :

— débouter Monsieur et Madame [L] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions, tant financières que documentaires ;

— débouter Monsieur et Madame [L] de leur demande de levée de réserves sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision l’ordonnant ;

— si toutefois il devait être fait droit à cette demande alors, LIMITER dans son quantum et durée l’astreinte sollicitée

— condamner in solidum Monsieur et Madame [L] à lui régler la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [L] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS DABBENE LAFOY AVOCATS, agissant par Maître Valérie-Ann LAFOY, avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, elle soulève plusieurs contestations qu’elle estime sérieuses :

— la liste des réserves n’est pas actualisée puisque nombre d’entre elles ont été levées depuis la délivrance de l’assignation ;

— certaines réserves alléguées étaient visibles à la livraison et toutes contestations les concernant ont été purgées par l’absence de notification de réserves dans les 30 jours de la livraison ;

— les acquéreurs ne peuvent plus formuler de réclamation au titre de la garantie de parfait achèvement pour les défauts apparents lors de la livraison après un délai d’un mois ; le promoteur n’a pas à vocation à prendre en charge les défauts dus à l’usure normale ou à l’usage du logement ou qui se relèveraient après la livraison du fait de l’occupation des lieux par l’acquéreur ;

— une clause de l’acte de vente oblige l’acquéreur à vérifier l’absence de « défectuosité visuelle autre que les réserves portées sur l’état contradictoire des lieux » ;

Elle répond à chacune des réserves, affirme que celles-ci ont été levées ou que les entreprises sont dans l’attente de validation de dates par les acquéreurs pour intervention. Elle s’oppose ainsi à toute condamnation sous astreinte.

Elle ajoute qu’elle n’est pas contractuellement tenue de communiquer les documents réclamés par les demandeurs, qui ne s’appuient sur aucun fondement juridique. Elle indique avoir transmis l’ensemble des documents d’ouvrages exécutés au syndic suite à la livraison.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

L’article 1646-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3.

Selon l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.

La charge de la preuve de la levée des réserves incombe au vendeur de l’immeuble à construire.

Sur les demandes fondées sur la garantie des vices apparents

1) Sur les réserves figurant au procès-verbal de livraison

Les époux [L] produisent un procès-verbal de livraison en date du 20 mars 2023, signé par les acquéreurs et le vendeur, faisant état de plusieurs réserves.

Il ressort des pièces versées aux débats que :

— la réserve n°3 « joint à reprendre à l’extérieur des portes fenêtres » a fait l’objet d’une reprise comme le prouve le quitus du 03 avril 2023 versé aux débats par la SCCV DOHIS 94 ;

— la réserve n°6 « reprendre peinture car déborde » n’est pas mentionnée dans les quitus produits; la SCCV DOHIS 94 sera condamnée à payer la somme de 15 euros HT sur la base du devis de la société SIKH BATIMENT, non contesté ;

— la réserve n°15 « Micro rayures sur vitrage » dans la chambre 1 n’a pas été reprise ; le quitus du 12 juin 2023 mentionne « il reste à remplacer (…) vitrage dont fenêtre chambre 1 », et le quitus du 03 avril 2024 mentionne « manque remplacement des vitrages rayés » ; la SCCV DOHIS 94 sera condamnée à payer la somme de 665 euros HT sur la base du devis de la société SIKH BATIMENT, non contesté ;

— la réserve n°27 « traces de rouilles et de griffures sur le garde corps » a fait l’objet d’une reprise, ce que reconnaissent les époux [L] ; les photographies produites ne démontrent pas que cette reprise a été inefficace ;

— la réserve n°32 « peinture de la fenêtre à reprendre » n’a pas été intégralement reprise puisque la SCCV DOHIS 94 indique seulement à ce titre : « si la réserve a été partiellement levée par l’entreprise, sous réserve d’une nouvelle intervention » (sic) ; la SCCV DOHIS 94 sera condamnée à y procéder dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance ; après ce délai, la SCCV DOHIS 94 sera redevable d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant trois mois.

2) Sur les réserves figurant dans les courriers des 02 et 17 avril 2023

Il est d’abord répondu à la SCCV DOHIS 94 que les deux courriers des 02 et 17 avril 2023 lui ont été adressés moins d’un mois après la livraison intervenue le 20 mars 2023, de sorte que les réserves qui y sont formulées étaient apparentes dans ce délai et relèvent de la garantie des vices apparents prévue à l’article 1642-1 du code civil. Conformément à ce même texte, le caractère apparent de ces désordres ne purge pas toute contestation dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur : il engage au contraire la garantie des vices apparents à laquelle le vendeur est tenu.

En outre, la clause de l’acte de vente selon laquelle l’acquéreur atteste avoir « vérifié que tous les équipements (…), les cloisonnements, les menuiseries intérieures et extérieures, les revêtements de sol les revêtements muraux et les vitrages ne présentent aucune défectuosité visuelle autre que les réserves portées sur l’état contradictoire des lieux » ne saurait faire obstacle à l’application de la garantie prévue à l’article 1642-1 du code civil, d’ordre public, qui oblige le vendeur à reprendre l’ensemble des désordres apparents à la livraison ou dans un délai d’un mois après celle-ci.

Il ressort des pièces versées aux débats que :

— la réserve « Vitrage fenêtre chambre 2 rayé » n’a pas été reprise, le quitus du 12 juin 2023 mentionne « il reste à remplacer (…) vitrage dont fenêtre chambre 1 » quitus du 03 avril 2024 produit mentionne « manque remplacement des vitrages rayés » ; la SCCV DOHIS 94 sera condamnée à payer la somme de 665 euros HT sur la base du devis de la société SIKH BATIMENT, non contesté ;

— la réserve « 2 Vitrages de fenêtres rayés de la grande porte fenêtre (PF 3 vantaux) » du séjour n’a pas été reprise puisque le quitus du 12 juin 2023 mentionne « il reste à remplacer (…) vitrage central porte fenêtre séjour à 3 vantaux et il reste à remplacer (…) vitrage central porte fenêtre séjour à 3 vantaux » ; le quitus du 03 avril 2024 produit mentionne aussi « manque remplacement des vitrages rayés » ; la SCCV DOHIS 94 sera condamnée à payer la somme de 665 euros HT sur la base du devis de la société SIKH BATIMENT, non contesté ;

— la réserve « joint porte palière déchiré à remplacer » n’a pas été reprise, la SCCV DOHIS 94 se contentant de contester l’obligation de reprendre celle-ci en ce que le défaut aurait été constaté postérieurement à la livraison, circonstance indifférente à l’application de l’article 1642-1 du code civil dès lors que le défaut était apparent moins d’un mois après la livraison; la SCCV DOHIS 94 sera condamnée à payer la somme de 45 euros HT sur la base du devis de la société SIKH BATIMENT, non contesté ;

— la réserve « traces impossibles à nettoyer + impacts sur volet grande porte fenêtre séjour » n’a pas été reprise, la SCCV DOHIS 94 n’y répond pas et sera condamnée à payer la somme de 45 euros HT sur la base du devis de la société SIKH BATIMENT, non contesté ;

— la réserve « retouche peinture à faire sur ouvrant droit de la fenêtre de la chambre 3 » n’a pas été reprise, la SCCV DOHIS 94 n’y répond pas et sera condamnée à payer la somme de 15 euros HT sur la base du devis de la société SIKH BATIMENT, non contesté ;

— la réserve « reprendre la finition suite au recollage de l’éclat de bois sur la grande porte fenêtre du séjour » n’a pas été reprise, la SCCV DOHIS 94 indique seulement que l’entreprise générale est en attente d’une date d’intervention, cette circonstance ne faisant pas obstacle à l’application de la garantie des vices apparents ; elle sera condamnée à payer la somme de 36 euros HT sur la base du devis de la société SIKH BATIMENT, non contesté ;

— la réserve « plusieurs impacts sur l’enduit au niveau de l’angle sortant de la gaine technique dans le WC » n’a pas été reprise, la SCCV DOHIS 94 se contentant de contester l’obligation de reprendre celle-ci en ce que le défaut aurait été constaté postérieurement à la livraison; la SCCV DOHIS 94 sera condamnée à payer la somme de 46 euros HT sur la base du devis de la société SIKH BATIMENT, non contesté ;

— la réserve « défaut enduit au niveau de l’interrupteur et de la PC situés à gauche de la chambre 2 » n’a pas été reprise, la SCCV DOHIS 94 se contentant de contester l’obligation de reprendre celle-ci en ce que le défaut aurait été constaté postérieurement à la livraison; la SCCV DOHIS 94 sera condamnée à payer la somme de 32 euros HT sur la base du devis de la société SIKH BATIMENT, non contesté ;

— la réserve « défaut enduit mur séjour (mur à gauche de la porte depuis le séjour) » n’a pas été reprise, la SCCV DOHIS 94 se contentant de contester l’obligation de reprendre celle-ci en ce que le défaut aurait été constaté postérieurement à la livraison; la SCCV DOHIS 94 sera condamnée à payer la somme de (32 euros + 139,65 euros=) 171,65 euros HT sur la base du devis de la société SIKH BATIMENT, non contesté ;

— la réserve « plusieurs traces de peinture (glycéro) au sol impossible à nettoyer à l’eau dans la chambre 1 au niveau de la porte de la douche et devant la fenêtre » la SCCV DOHIS 94 se contentant de contester l’obligation de reprendre celle-ci en ce que le défaut aurait été constaté postérieurement à la livraison; la SCCV DOHIS 94 sera condamnée à payer la somme de 36 euros HT sur la base du devis de la société SIKH BATIMENT, non contesté ;

— la réserve « bouches VMC douche et SD ne se plaquent pas contre le mur », la SCCV DOHIS conteste l’existence du désordre faisant l’objet de la réserve en niant l’existence de toute conformité ; les époux [L] ne prouvent pas le défaut de fixation invoqué, qui n’a pas été constaté contradictoirement, la seule photographie produite étant insuffisante pour l’établir ;

— la réserve « défaut d’enduit sous la bouche VMC » la SCCV DOHIS 94 se contentant de contester l’obligation de reprendre celle-ci en ce que le défaut aurait été constaté postérieurement à la livraison; la SCCV DOHIS 94 sera condamnée à payer la somme de (32+15=) 47 euros HT sur la base du devis de la société SIKH BATIMENT, non contesté ;

3. Total

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SCCV DOHIS sera condamnée à payer la somme provisionnelle totale de 2.483,65 euros HT, soit la somme totale de 2.980,38 euros TTC, au titre de l’indemnisation des réserves non levées.

Sur les demandes fondées sur la garantie de parfait achèvement

Il résulte de la lecture combinée des articles 1642-1 et 1792-6 du code civil que le vendeur en état futur d’achèvement n’est pas débiteur de la garantie de parfait achèvement. Par ailleurs, les parties n’ont pas contractualisé cette garantie en la mettant à la charge du vendeur puisqu’il est simplement stipulé dans l’acte de vente : « 1-Garantie du parfait achèvement : le vendeur rappelle ici qu’en vertu des dispositions de l’article 1792-6 du Code civil (reproduit ci-dessous), les entrepreneurs sont tenus « à la garantie du parfait achèvement de l’ouvrage »

Les demandeurs fondent uniquement leurs demandes d’indemnisation au titre de la réserve « peinture du plafond de la SDB a cloqué » et de levée des réserves « reprendre la peinture du battant droit de la fenêtre de la chambre 3 », « reprendre l’entrée d’air défectueuse dans la chambre 3 et le séjour » et « fixer le garde-corps de la fenêtre de la chambre 1 », figurant dans le courrier des époux [L] du 1er mars 2024, sur la garantie de parfait achèvement, à laquelle la SCCV DOHIS 94 n’est pas tenue. Il n’est pas soutenu que les désordres correspondant à ces réserves relèveraient d’autres garanties.

L’obligation de lever ces réserves étant sérieusement contestable, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de levée des réserves « reprendre la peinture du battant droit de la fenêtre de la chambre 3 », « reprendre l’entrée d’air défectueuse dans la chambre 3 et le séjour » et « fixer le garde-corps de la fenêtre de la chambre 1 » figurant dans le courrier des époux [L] du 1er mars 2024.

Aucune somme provisionnelle ne sera non plus accordée au titre de la réserve « peinture du plafond de la SDB a cloqué ».

Sur la demande de communication de documents

Les époux [L] se contentent d’affirmer, sans fournir de pièces ou d’explications en ce sens, que la SCCV DOHIS 94 s’est engagée à leur communiquer diverses fiches techniques et une attestation de conformité de respect des normes de construction.

Ils ne démontrent pas l’obligation de la SCCV DOHIS 94 de leur communiquer les documents demandés.

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV DOHIS 94, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

• Sur les frais irrépétibles :

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SCCV DOHIS 94 sera condamnée à payer la somme de 3.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCCV DOHIS 94 à payer à Monsieur [G] [L] et Madame [M] [W] épouse [L] la somme provisionnelle de 2.980,38 euros TTC au titre de l’indemnisation des réserves non levées ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de provision ;

ORDONNE à la SCCV DOHIS 94 de reprendre la réserve n°32 intitulée « Peinture de la fenêtre à reprendre » dans la chambre 3 figurant au procès-verbal de livraison du 20 mars 2023, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

DIT que passé ce délai, la SCCV DOHIS 94 sera redevable envers Monsieur [G] [L] et Madame [M] [W] épouse [L] d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant trois mois ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de levée des réserves intitulées « reprendre la peinture du battant droit de la fenêtre de la chambre 3 », « reprendre l’entrée d’air défectueuse dans la chambre 3 et le séjour » et « fixer le garde-corps de la fenêtre de la chambre 1 » figurant dans le courrier de Monsieur [G] [L] et Madame [M] [W] épouse [L] du 1er mars 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de documents formée par Monsieur [G] [L] et Madame [M] [W] épouse [L] ;

CONDAMNE la SCCV DOHIS 94 aux dépens ;

CONDAMNE la SCCV DOHIS 94 à payer la somme de 3.000 euros à Monsieur [G] [L] et Madame [M] [W] épouse [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 7] le 18 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Mathieu DELSOL