TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Eric SCHODER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : [X] [D]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04288 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WM4

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eric SCHODER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [D], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04288 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WM4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2017, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a consenti un bail d’habitation à M. [X] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4566,32 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [D] le 23 février 2024.

Par assignation du 31 mars 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation à titre principal d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4361,94 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 3 octobre 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’oppose au bénéfice de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [X] [D] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 février 2024.

Toutefois, le décompte locatif produit au débat débute postérieurement au délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, en l’occurrence le 3 août 2024, date à laquelle la dette locative de 1162,44 euros a été entièrement réglée, une nouvelle dette s’étant ensuite recréée après cette date.

Il n’est donc pas possible en considération de ce seul décompte versé au débat de vérifier si des paiements à hauteur de 4566,32 euros ont été réalisés ou non entre le 22 février 2024 et le 22 avril 2024, l’ensemble des paiements éventuellement réalisés durant cette période s’imputant sur les causes du commandement de payer.

Partant, l’acquisition de la clause résolutoire au 22 avril 2024 ne peut être vérifiée, ce peu important qu’une dette locative subsiste au 3 septembre 2025.

En conséquence, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est rejetée.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 septembre 2025, M. [X] [D] lui devait la somme de 3750,91 euros.

M. [X] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du jugement (article 1231-7 du Code civil).

3. Sur la demande de délais de paiement

La demande de constat de la résiliation du bail étant rejetée, la demande de délais de paiement ne se fonde pas sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais sur l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de la situation financière de M. [X] [D], il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La solution du litige justifie de mettre les dépens de l’instance à la charge de M. [X] [D], partie perdante à titre principal, à l’exclusion du coût du commandement de payer, et du coût des dénonciations à la préfecture et la CCAPEX, la demande d’acquisition de la clause résolutoire n’étant pas accueillie.

Par ailleurs, l’équité justifie de rejeter la demande de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges,

CONDAMNE M. [X] [D] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 3750,91 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2025, terme d’août inclus, après paiement de la somme de 2000 euros le 3 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

AUTORISE M. [X] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer et des charges courants, une somme minimale de 375 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer, et au plus tard le 10ème jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse 15 jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [D] aux dépens comprenant le coût de l’assignation mais non le coût du commandement de payer, ni le coût des dénonciations à la préfecture et la CCAPEX.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge