TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/14057 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CX7TD

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 16 Juin 2025

DEMANDERESSE

Commune de [Localité 7]

représentée par son maire dûment habilité

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Céline SABATTIER de la SELARL BCCL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1441

DÉFENDERESSES

Société SCCV DU CHEVREUIL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-olivier BLUET de l’ASSOCIATION BLUET-FLAGEUL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1312

S.A.S. [Z] ET ASSOCIES

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0499

Décision du 16 Juin 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/14057 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7TD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 24 Mars 2025, avis a été donné que la décision serait rendue le 16 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 23 novembre 2016 reçu par Maître [H], notaire au sein de l’étude SAS [Z], la commune de [Localité 7] (ci-après « la Commune ») a vendu à la SCCV DU CHEVREUIL un terrain à bâtir pour un prix dit « de base » de 1 556 500 euros et un complément de prix défini en considération du total des prix de vente des logements réalisés par la SCCV DU CHEVREUIL.

Le prix de base était exigible au jour de la vente à hauteur de 50 % puis de 25 % « à la mise hors d’air, hors d’eau du programme » et de 25 % « à la livraison du programme et au plus tard dans le délai d’un (1) an à compter de la mise hors d’air, hors d’eau du programme », étant observé que le complément de prix était notamment exigible à l’expiration d’un délai de quatre années civiles pleines à compter de la signature de l’acte, soit depuis le 1er janvier 2021, et selon les conditions fixées par l’article 23 de l’acte.

Par acte d’huissier du 11 février 2019, la Commune de CHARENTON-LE-PONT a fait assigner la SCCV DU CHEVREUIL devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamnée à lui verser le solde du prix de base ainsi qu’une indemnité de 20 000 euros (RG n° 19/02269).

Le 11 septembre 2020, la SCCV DU CHEVREUIL s’est acquittée de la première partie du solde du prix de base à hauteur de 25%, à savoir 389 125 euros.

Au mois de mars 2021, l’étude SAS [Z] a transmis au notaire de la Commune un tableau récapitulatif concernant les lots vendus avant le 1er janvier 2021.

Le 12 avril 2021, considérant que les éléments transmis ne permettaient pas de vérifier les hypothèses contractuellement prévues pour la détermination du complément de prix, le conseil de la Commune a notifié à la SCCV DU CHEVREUIL son désaccord concernant le complément de prix proposé, tout en sollicitant la communication notamment des actes authentiques des lots commercialisés et en proposant la désignation d’un tiers expert-comptable en application des dispositions contractuelles.

Par courrier en date du 21 avril 2021, la SCCV DU CHEVREUIL a notifié à la Commune l’absence de versement d’un complément de prix faute d’avoir atteint le seuil de déclenchement prévu par le contrat, tout en indiquant que la désignation d’un tiers n’était prévue qu’en cas de désaccord sur le montant du complément susvisé.

Le 3 août 2021, la SCCV DU CHEVREUIL s’est acquittée de la seconde partie du solde du prix de base à hauteur de 25%, à savoir 389.125 euros.

Par exploits d’huissier en date du 23 novembre 2022, la Commune de CHARENTON-LE-PONT a fait assigner la SCCV DU CHEVREUIL et l’étude SAS [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de leur enjoindre de communiquer les attestations et les actes de vente nécessaires à la détermination du complément de prix, condamner la SCCV DU CHEVREUIL à lui verser le complément de prix, dont le montant est à parfaire au regard de informations à communiquer, les condamner à lui verser une indemnité de 20 000 euros, outre la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement en date du 8 février 2023 relatif à la procédure RG n° 19/02269, le tribunal judiciaire de Paris a déclaré irrecevable la demande de la Commune tendant à condamner la SCCV DU CHEVREUIL à lui verser un complément de prix à parfaire au regard des informations à communiquer, l’a déboutée de ses demandes de condamnation de la SCCV DU CHEVREUIL à lui verser une indemnité de 20 000 euros, à lui enjoindre de communiquer les attestations de vente des lots construits et à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, le tribunal a condamné la Commune à verser à la SCCV DU CHEVREUIL une indemnité de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouté cette dernière de sa demande à titre de procédure abusive.

Décision du 16 Juin 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/14057 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7TD

Aux termes de ses écritures signifiées par RPVA le 13 avril 2023, la SCCV DU CHEVREUIL sollicite du tribunal de :

juger que les conditions contractuelles du calcul du complément de prix ne sont pas remplies,juger que les conditions de la demande de communication de pièces de la Commune de [Localité 7] ne sont pas remplies,

débouter la Commune de [Localité 7] de toutes ses demandes, la condamner au paiement d’une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Olivier BLUET.

Par conclusions d’incident signifiées par RPVA le 23 novembre 2023, la SCCV DU CHEVREUIL a demandé au juge de la mise en état de déclarer irrecevables les demandes de la Commune dirigées contre elle au regard du jugement du 8 février 2023.

Par ordonnance en date du 9 avril 2024, le juge de la mise en état a :

déclaré irrecevables les demandes de la Commune dirigées à l’encontre de la SCCV DU CHEVREUIL tendant à l’enjoindre de communiquer les attestations et les actes de vente des différents lots, à la condamner à lui verser le complément de prix à parfaire au regard des informations à communiquer et à la condamner à lui verser la somme de 20 000 euros en réparation de ses préjudices,condamné la Commune à verser la somme de 4 000 euros à la SCCV DU CHEVREUIL au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,rejeté la fin de non-recevoir dirigée contre la SAS [Z].

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par RPVA le 14 juin 2024, la SAS [Z] sollicite du tribunal de :

déclarer sans objet la demande de communication de pièces de la Commune et l’en débouter,A titre subsidiaire, de :

juger que la levée du secret professionnel du notaire ne peut porter que sur des actes reçus par celui-ci, sous réserve d’un intérêt légitime, débouter la Commune de sa demande de communication de pièces par le notaire, la débouter de ses demandes formulées à l’encontre de la SAS [Z], la débouter de sa demande de dommages et intérêts formulée à son encontre,la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts,la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, la condamner, et tout succombant solidairement, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU, la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens, juger n’y avoir lieu à l’exécution provisoire et rejeter toute demande à ce titre.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 24 mars 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions mentionnées ci-dessus pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « juger que » ou « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de communication des attestations et des actes de vente des différents lots

La Commune DE [Localité 6] sollicite avant dire droit, d’enjoindre la SCCV DU CHEVREUIL et la SAS [Z] de communiquer les attestations et les actes de ventes des différents lots nécessaires à la détermination du complément de prix.

La Commune fait valoir que :

la SCCV CHEVREUIL et la SAS [Z] devaient fournir l’ensemble des informations nécessaires au calcul du complément de prix,le 16 novembre 2020, le conseil de la SCCV DU CHEVREUIL a refusé la communication des actes de ventes, en mars 2021, la SCCV DU CHEVREUIL a communiqué un tableau des ventes intervenues avant le 1er janvier 2021 en restant silencieuse sur les autres commercialisations et en diminuant le complément de prix,le 12 avril 2021, cette dernière s’opposait à la nouvelle demande de communication de la Commune et à sa demande d’intervention d’un tiers expert-comptable,le notaire rédacteur d’acte s’est rendu complice de la SCCV DU CHEVREUIL et a fait preuve de mauvaise foi en refusant également la communication des éléments demandés.

La SAS [Z] conclut au rejet de cette demande devenue sans objet et oppose, sur le fondement du règlement national du notariat du 22 mai 2018, que :

les notaires sont tenus au respect d’un secret professionnel général et absolu, sanctionné pénalement et disciplinairement, dont il rappelle le caractère intangible auquel il ne peut être fait obstacle, y compris par le droit de la preuve,A titre subsidiaire, elle expose que :

la Commune ne justifie pas d’un intérêt légitime à obtenir la levée du secret professionnel, pouvant obtenir ces éléments de la SCCV CHEVREUIL non tenue par ce secret,la décision du juge de la mise en état est la conséquence de la carence de la demanderesse qui n’a pas suffisamment déterminé sa demande de versement du complément de prix,la Commune pouvait obtenir les actes, ceux-ci étant publiés au service de la publicité foncière, ce qu’elle a en outre confirmé aux termes de ses conclusions en réponse à l’incident en indiquant que « la ville dispose désormais de l’ensemble des actes de ventes découlant des travaux réalisés par la SCCV du Chevreuil », et en annonçant d’ailleurs qu’elle entendait renoncer à sa demande,le 19 mars 2021, la SAS [Z] a transmis au notaire de la Commune le tableau récapitulatif des lots vendus avant le 1er janvier 2021, puis ce dernier a sollicité des éléments ne figurant pas dans la liste prévue dans l’acte de vente et au regard des instructions de la SCCV CHEVREUIL, la SAS [Z] a transmis, le 30 mars 2021, une notice descriptive et les contrats de travaux modificatifs acquéreurs, ainsi qu’un tableau de prix mis à jour faisant apparaître les mentions prévues par l’acte de vente.

Sur ce,

Les articles 11 et 142 du code de procédure civile permettent à une partie de demander au tribunal la communication de pièces détenues par une autre partie lorsqu’elles constituent des éléments de preuves nécessaires à la résolution du litige, sous réserve que leur existence soit acquise.

Le tribunal observe que la Commune demanderesse n’a pas repris d’écriture après l’ordonnance du juge de la mise en état du 9 avril 2024, laquelle a déclaré irrecevable la demande de communication de pièces dirigée contre la SCCV DU CHEVREUIL.

Le tribunal n’est donc saisi que de la demande de communication de pièces en ce qu’elle est dirigée contre la SAS [Z].

Or, la SAS [Z] souligne, sans être contredite par la demanderesse, qu’aux termes des dernières conclusions d’incident de la Commune DE [Localité 6], notifiées le 26 juin 2023, celle-ci reconnaissait avoir reçu l’ensemble des pièces qu’elle sollicitait, précisant qu’elle entendait dans le cadre de ses écritures sur le fond renoncer à sa demande de communication de pièces.

Dès lors, il y a lieu de constater que la demande de communication de pièces est devenue sans objet et elle sera rejetée.

Sur la demande de condamnation de la SAS [Z] à une indemnité de 20 000 euros

La Commune DE [Localité 6] sollicite la condamnation de la SCCV DU CHEVREUIL et de la SAS [Z] à 20 000 de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, expliquant que le notaire de la SCCV a commis une faute en refusant de communiquer les actes et informations nécessaires au calcul du complément du prix qu’elle réclamait.

La SAS [Z] conclut au rejet de cette demande et oppose, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que :

la Commune ne démontre pas de faute professionnelle de l’étude notariale, se contentant de déclarer que le notaire rédacteur s’est rendu complice de la duplicité de la SCCV DU CHEVREUIL et a fait preuve de mauvaise foi en refusant de communiquer les actes de cession des lots au notaire de la Commune,le secret professionnel ne lui permet pas de communiquer à un tiers des actes qu’il a reçus auxquels le réclamant n’est pas partie,la Commune ne démontre pas l’existence d’un préjudice certain, réel et actuel pouvant lui ouvrir droit à réparation ni ne justifie du quantum allégué et avait dirigé la même demande à l’encontre de la SCCV DU CHEVREUIL au titre d’un préjudice matériel et moral dont elle a été déboutée.

Sur ce,

Il sera observé à titre liminaire que par ordonnance du 9 avril 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes indemnitaires dirigées contre la SCCV DU CHEVREUIL, de sorte que le tribunal n’est à présent saisi que des demandes indemnitaires dirigées contre la SAS [Z].

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose que soient démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Par ailleurs, il est constant que le notaire est tenu au secret professionnel et qu’il ne peut donner connaissance des actes qu’il a établis à d’autres qu’aux personnes intéressées en nom direct, héritiers ou ayant droit, en application de l’article 23 de la loi contenant organisation du notariat du 25 ventôse an XI.

A cet égard, le règlement national des notaires, pris en application de l’article 26 du décret n° 71-942 du 26 novembre 1971, précise en son article 20 que :

« Le notaire est tenu au secret professionnel. Il doit :

— n’accepter de témoigner sur ses clients ou affaires de son étude que dans les cas expressément prévus par la loi telle qu’elle est interprétée par la jurisprudence ;

— refuser de donner communication des actes déposés en son office sauf aux parties elles-mêmes, leurs héritiers ou ayants-droit ou leurs mandataires, ou toute personne autorisée par la loi ou par décision judiciaire, qui auront à justifier de leur identité et de leur qualité (loi du 25 Ventôse, an XI, article 23) ;»

En application de ces dispositions, est consacré le caractère intangible du secret professionnel du notaire, qui n’en est délié que par la loi, lorsqu’elle impose ou autorise la révélation du secret.

En l’espèce, il résulte de l’article 23.2.3 de l’acte de vente qu'« Afin de déterminer le chiffre d’affaires net de l’opération de construction, le notaire ayant reçu les actes de vente en état de futur d’achèvement ou achevés, ci-après les « Actes de revente » fournira au Vendeur et au tiers convenu, en cas de désaccord entre les parties, ainsi qu’il est dit ci-après, un listing devant comprendre les éléments suivants :

1/ Pour chaque Acte de Revente :

Date de signature de l’Acte de revente,Surface habitable du ou des logement(s) vendu(s),Nombre de place de stationnement,Le montant du prix hors taxe,Le taux de TVA appliqué,La liste chiffrée des prestations complémentaires non comprises dans la notice descriptive des travaux standards qui lui aura été communiquée par l’Acquéreur.2/ Pour l’ensemble de l’Opération de Construction :

Le cumul des surfaces habitables vendues,Le montant cumulé des prix de vente hors taxe déduction faite du prix des parkings et du coût des prestations complémentaires non comprises dans la notice descriptive des travaux standard. »

L’article 23.2.6 de l’acte de vente prévoit qu'« En cas de désaccord entre les parties sur le montant du complément de prix, les Parties conviennent de s’en remettre à un tiers ayant qualité d’expert-comptable désigné conjointement. Ce dernier interviendra au sens de l’article 1592 du Code Civil.

Les Parties, comme le notaire rédacteur des Actes de Revente consenties par l’Acquéreur, seront tenus de fournir à ce tiers convenu tous les éléments qui lui seront nécessaires pour établir le montant du Complément de Prix ».

Ainsi, il résulte des dispositions de l’acte de vente que la SAS [Z] n’était nullement tenue de transmettre à la Commune les actes de ventes conclus par la SCCV DU CHEVREUIL qu’elle avait reçus, seule la transmission d’un listing étant prévue au contrat lequel a été communiqué en mars 2021.

Il ne saurait dès lors lui être reproché d’avoir manqué à ses obligations professionnelles en refusant de transmettre la copie des actes de vente au notaire de la Commune, ce d’autant qu’elle était tenue au secret professionnel et ne pouvait librement communiquer les pièces demandées.

Dès lors, la Commune échoue à démontrer l’existence d’une faute quelconque de la SAS [Z] dans l’exercice de sa mission. En tout état de cause, il sera relevé que la demanderesse ne justifie guère plus du préjudice qu’elle allègue.

Par conséquent, la Commune de [Localité 6] sera déboutée de sa demande indemnitaire à l’encontre de la SAS [Z].

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS [Z]

La SAS [Z] sollicite, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la condamnation de la Commune à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par l’attitude et les déclarations abusives dirigées à son encontre. Elle fait valoir que :

la Commune a mis en cause de façon infondée sa responsabilité professionnelle, l’accuse d’une prétendue complicité de duplicité et a saisi la Chambre des Notaires,la Commune savait que les actes pouvaient être obtenus auprès du Service de Publicité Foncière et a fini par les obtenir en cours de procédure.

La Commune ne formule pas d’observation sur ce point.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisées une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, force est de constater que la SAS [Z] ne justifie par aucun élément l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La Commune, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU.

L’équité commande de condamner la Commune à verser à la SAS [Z] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et rejeter toute autre demande de ce chef.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

REJETTE la demande de la Commune de [Localité 6] tendant « enjoindre la SAS [Z] de communiquer les attestations et les actes de vente des différents lots » ;

DEBOUTE la Commune de [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SAS [Z];

DEBOUTE la SAS [Z] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la Commune de [Localité 6] ;

CONDAMNE la Commune de [Localité 6] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Thomas RONZEAU, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Commune de [Localité 6] à verser à la SAS [Z] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et REJETTE toute autre demande de ce chef ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 16 Juin 2025

Le Greffier Le Président