TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BOUCTOT

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BOUCTOT

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02652 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4AD5

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS RINALDI, exerçant son activité sous l’enseigne “CABINET RINALDI”, représentée par son Président

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par Maître Jean-claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0998

DÉFENDERESSE

Madame [R] [W] [D] [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02652 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AD5

DÉBATS

À l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[R] [W] [D] [T] est propriétaire du lot de copropriété n°43 d’un immeuble situé au [Adresse 4].

Elle a été condamnée par jugement du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, le 20 décembre 2022, à payer la somme de 3.886,93 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété arrêté au 3ème trimestre 2022.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure [R] [W] [D] [T] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 9.376,07 euros outre 47,17 euros de frais de mise en demeure.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner [R] [W] [D] [T] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 13 novembre 2024.

Au visa des articles 10 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 alinéa 2 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner [R] [W] [D] [T] au paiement de la somme de 10.478,03 euros, au titre des charges dues du 1er octobre 2022 au 02 février 2024, avec intérêts de droit à compter du 12 décembre 2023 sur la somme de 9.423,24 euros et depuis la présente assignation sur le surplus ;

— condamner [R] [W] [D] [T] au paiement de la somme de 47,17 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner [R] [W] [D] [T] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner [R] [W] [D] [T] au paiement des entiers dépens ;

— condamner [R] [W] [D] [T] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner la capitalisation des intérêts.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02652 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AD5

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), [R] [W] [D] [T] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du syndicat des copropriétaires.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 novembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et de l’acte de vente du 1er décembre 1995 que [R] [W] [D] [T] est propriétaire du lot 43 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] correspondant à un appartement situé au 1er étage du bâtiment B.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 04 avril 2023 et 11 décembre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2023, fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— le contrat de syndic de l’année 2023 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé du 1er octobre 2022 au 31 janvier 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [R] [W] [D] [T], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10.478,03 euros ainsi que le réclame le syndicat des copropriétaires.

[R] [W] [D] [T] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 12 décembre 2023, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour la somme de 9.376,07 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

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En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 47,17 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

En conséquence, [R] [W] [D] [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 47,17 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 20 février 2024, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

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En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que la défenderesse a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété. En effet, un jugement condamnant la défenderesse en paiement de charges de copropriété du 20 décembre 2022 est versé au débat. Ces manquements répétés de [R] [W] [D] [T] à son obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Il conviendra en conséquence de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

[R] [W] [D] [T], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [R] [W] [D] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  10.478,03 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées du 1er octobre 2022 au 02 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023 sur la somme de 9.376,07 et à compter du 20 février 2024 pour le surplus ;

—  47,17 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

-1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024 ;

CONDAMNE [R] [W] [D] [T] aux entiers dépens de l’instance.

Fait et jugé à [Localité 7] le 10 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente