TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 23/03116

N° Portalis 352J-W-B7H-CZEQP

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

01 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. STRATEGIES AND CORP

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Carol SANTONI de la SELARL RES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P317

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ANISA

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0235

Décision du 13 Novembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 23/03116 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZEQP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 15 mars 2004 modifié par deux avenants des 5 avril et 19 mai 2004, la SC F.D.R CHAMPS-ELYSEES, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SARL ANISA a donné à bail commercial à la SAS STRATEGIES AND CORP, des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 15], pour une durée de 9 années à compter du 1er mai 2004 avec échéance au 30 avril 2013. A échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

La destination est la suivante : A usage exclusif de bureaux commerciaux et de leurs dépendances.

Par acte extrajudiciaire du 14 mai 2020, la SARL ANISA a fait délivrer à la SAS STRATEGIES AND CORP un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2020.

Par exploit d’huissier du 19 avril 2021, la SAS STRATEGIES AND CORP a fait assigner la SARL ANISA aux fins de voir désigner un expert judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction par application des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation statutaire dont elle est redevable à compter du 1er janvier 2021.

Par ordonnance du 9 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a désigné Monsieur [M] [P] en qualité d’expert judiciaire aux fins substantielles de déterminer le montant respectif de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation statutaire.

Le 1er février 2022, la SAS STRATEGIES AND CORP a transféré son activité au [Adresse 4] à [Localité 15], soit dans un rayon de 350 mètres des locaux occupés au titre du bail expiré.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 9 février 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 1er mars 2023, la SAS STRATEGIES AND CORP a fait assigner la SARL ANISA devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de fixation de son indemnité d’éviction et de condamnation au paiement de celle-ci.

Par conclusions notifiées le 28 mars 2024, la SAS STRATEGIES AND CORP demande au tribunal judiciaire de Paris de :

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction :

A titre principal (dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait l’évaluation des frais de réinstallation sur la base de la valeur à neuf) :

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction lui revenant à la somme de 951.605 euros ;

— condamner la SARL ANISA à lui verser la somme de 951.605 euros ;

— dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 1er mars 2023 ;

A titre subsidiaire (dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait l’évaluation des frais de réinstallation sur la base de la valeur d’usage) :

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction lui revenant à la somme de 625.605 euros ;

— condamner la SARL ANISA à lui verser la somme de 625.605 euros ;

— dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 1er mars 2023 ;

Sur le montant de l’indemnité d’occupation :

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société STRATEGIES AND CORP pour la période du 1er janvier 2021 au 31 janvier 2022 à la somme de 163.000 euros ;

— condamner la SARL ANISA à lui verser la somme de 36.904,81 euros au titre des sommes trop-perçues au titre de l’indemnité d’occupation ;

— dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 1er mars 2023 ;

En tout état de cause :

— débouter la SARL ANISA de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SARL ANISA à lui verser la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL ANISA aux entiers dépens (en ce compris les frais d’expertise) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions notifiées le 27 mai 2024, la SARL ANISA demande au tribunal judiciaire de Paris de :

Sur le montant de l’indemnité d’éviction :

— juger que l’indemnité d’éviction correspond à une indemnité de transfert constituée des seules indemnités accessoires ;

A titre principal,

— juger que la clause contractuelle d’accession en fin de jouissance prive la société demanderesse du droit d’être indemnisée au titre des frais de réinstallation ou frais d’aménagements des locaux évincés non amortis ;

— juger que la société demanderesse ne rapporte pas la preuve des préjudices allégués résultant de l’éviction au titre des autres postes d’indemnités accessoires, et notamment au titre du trouble commercial ;

En conséquence, fixer les indemnités accessoires comme suit :

— Frais de remploi : 5.000 euros ;

— Frais de déménagement : 9.000 euros ;

— Frais de publicité et de mise à jour du site internet : 5.000 euros ;

— fixer par conséquent l’indemnité d’éviction totale due à la SAS STRATEGIES AND CORP à la somme de 19.000 euros ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le tribunal retenait un principe d’indemnisation au titre de chacun des postes requis par la demanderesse , exclure l’exercice 2019 des références retenues par l’expert judiciaire et fixer les indemnités accessoires comme suit :

— Frais de remploi : 5.000 euros ;

— Frais de réinstallation : 110.000 euros ;

— Trouble commercial : 31.642 euros ;

— Frais de déménagement : 9.000 euros ;

— Frais de publicité et de mise à jour du site internet : 5.000 euros ;

— fixer par conséquent l’indemnité d’éviction totale due à la SAS STRATEGIES AND CORP à la somme globale de 160.642 euros ;

Sur le montant de l’indemnité d’occupation :

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation qui lui est due par la SAS STRATEGIES ANDCORP, à compter du 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 189.000 euros HT HC en principal ;

— condamner la SAS STRATEGIES ANDCORP à lui payer la somme de 23.120 euros HT soit 27.745 euros TTC au titre du solde restant dû d’indemnités d’occupation pour la période du 1er janvier 2021 au 31 janvier 2022, avec intérêts de droit ;

— ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction et les sommes pouvant rester dues au titre de l’indemnité d’occupation ;

En tout état de cause,

— débouter la SAS STRATEGIES AND CORP de toutes ses demandes contraires ;

— condamner la SAS STRATEGIES AND CORP au paiement de la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, y compris les frais du référé expertise préalable et de l’expertise judiciaire dont distraction au profit de M^e Chantal TEBOUL-ASTRUC, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire qu’en ce qui concerne les chefs du jugement devant lui bénéficier.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 20 juin 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 24 juin 2025.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Ce texte pose une présomption de perte du fonds de commerce obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité est transférée.

Il est constant que si le fonds peut être déplacé sans perte importante de clientèle, le bailleur n’aura à régler qu’une indemnité dite de déplacement ou de transfert qui aura pour assiette la valeur du droit au bail, majorée des indemnités accessoires liées au transfert.

Il est tout aussi constant qu’en matière de locaux à usage de bureaux, il n’existe pas de valeur de droit au bail, en ce que le loyer en renouvellement, s’agissant de bureaux, échappe à la règle du plafonnement et est fixé à la valeur locative en application des articles L.145-36 et R. 145-11 du code de commerce, de sorte que la valeur de droit au bail est nulle.

En l’espèce, les parties s’entendent sur le fait que l’indemnité d’éviction correspondra à une indemnité de transfert, laquelle, s’agissant de locaux à usage de bureaux, ne sera constituée que d’indemnités accessoires.

Sur les frais de remploi

En matière de transfert, ils correspondent à des frais et dépenses effectivement engagée par le preneur évincé pour la prise à bail de nouveaux locaux équivalents à ceux perdus, tels que les frais d’agence, ou les frais de rédaction d’acte.

En principe, les frais de remploi sont dus en chaque hypothèse, sauf s’il est établi que le locataire ne se réinstallera pas.

En l’espèce, l’expert judiciaire indique qu’il n’y a pas lieu d’indemniser le preneur évincé au titre de frais d’agence, puisque celui-ci n’a eu recours à aucun agent immobilier pour la prise à bail de nouveaux locaux.

S’agissant des frais de rédaction d’acte, l’expert constate que le preneur évincé justifie de frais d’avocats à hauteur de 40.000 euros correspondant à une prise à bail portant sur des locaux en état futur d’achèvement d’une surface supérieure aux locaux objet de l’éviction. L’expert estime cependant que pour la rédaction d’un bail portant sur des locaux équivalents, il conviendrait de retenir la somme de 5.000 euros hors taxes au titre des frais de rédaction d’acte, somme qu’il propose à titre indemnitaire de ce chef.

Les parties s’entendent sur cette estimation qu’il convient dès lors d’entériner. Le tribunal fixera donc l’indemnité accessoire de la SAS STRATEGIES AND CORP au titre des frais de remploi à la somme de 5.000 euros hors taxes.

Sur le trouble commercial

Ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce, ayant eu des incidences sur l’exploitation (notamment, en raison du temps consacré à la recherche de nouveaux locaux, le temps de déménagement et de réaménagement).

Il est d’usage que cette indemnité corresponde à trois mois de l’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des trois derniers exercices, et, s’il est nul ou déficitaire, en tenant compte d’autres paramètres comme le chiffre d’affaires ou la masse salariale.

En l’espèce, l’expert judiciaire estime ce chef de préjudice à hauteur minimale de trois semaines de masse salariale, composée d’un effectif de 14 salariés au moment du déménagement. Soit à la somme de 360.000 euros, calculée comme suit : [(6.248.005€ * (21/365) = 359.474,24 € arrondis à 360.000 €] ; étant précisé que la somme de 6.248.005 € est la moyenne pondérée de la masse salariale des exercices 2017, 2018 et 2019, l’exercice 2020 ayant été exclu par l’expert en raison de la crise sanitaire.

Le bailleur fait soutenir en substance :

— que le preneur évincé a décidé de transférer ses activités et le siège de ses filiales bien antérieurement au congé qui lui a été donné ; qu’ainsi, le transfert dans l’immeuble « Maison Bayard » ne résulte pas tant de l’éviction, que de la volonté du preneur évincé de développer ses activités et ses capacités d’accueil dans un immeuble de prestige ;

— que le preneur évincé n’apporte pas la preuve que la totalité de l’effectif ait été mobilisé pour organiser le transfert ;

— que l’expert n’a aucunement tenu compte de la spécificité de l’activité du preneur évincé dans son appréciation, contrairement aux exigences de la jurisprudence ;

— que les données comptables et financières du preneur évincé n’établissent pas la réalité d’un trouble commercial ; qu’au contraire, son chiffre d’affaires au titre de l’exercice 2022 est supérieur de 125% à celui de l’exercice 2021, et la masse salariale a cru entre 2020 et 2021, avant de demeurer stable en 2022 ; qu’il faut tenir compte du fait qu’il a bénéficié d’une franchise de 15 mois de loyers dans ses nouveaux locaux.

Le preneur évincé adhère à l’estimation expertale et énonce :

— que le congé délivré est à l’origine de la prise à bail des nouveaux locaux ; qu’en attestent d’une part, son courrier du 28 mai 2020 adressé à la SARL ANISA lui faisant connaître sa volonté de conserver les locaux objet de l’éviction et d’autre part, la lettre d’intention adressée à son futur bailleur le 20 juillet 2020 faisant référence à une première visite des nouveaux locaux le 25 juin 2020, étant précisé que la signature du nouveau bail a eu lieu le 25 novembre 2020, soit à une date postérieure au congé, et que toutes ses annexes (notamment les fiches de travaux modificatifs) le sont tout autant ;

— qu’outre le temps passé à rechercher de nouveaux locaux adaptés à son activité, il a été contraint de suivre et gérer le contentieux lié à l’éviction, négocier le nouveau bail pendant une durée de plus de 4 mois, organiser un déménagement, prévenir ses clients et fournisseurs, mettre en œuvre et suivre les travaux d’aménagement de ses nouveaux locaux, mettre à jour son site internet et ses supports commerciaux, effectuer les démarches juridiques et fiscales liées au changement de son siège social, effectuer les démarches liés aux différents abonnements (internet, EDF, etc.), organiser l’emménagement dans ses nouveaux locaux, notamment, ce qui caractérise une improductivité partielle salariale générée par l’éviction ;

— que les mesures d’accompagnement accordées par son nouveau bailleur qui sont au demeurant une pratique de marché ont déjà conduit l’expert à exclure le chef de préjudice du double loyer ; que ces mesures ne peuvent être ainsi de nouveau invoquées au soutien d’une exclusion du trouble commercial ;

— que les bilans ne démontrent pas l’absence de trouble commercial, étant précisé que ce chef de préjudice vise à compenser l’improductivité partielle des salariés pendant le temps du déménagement et du réaménagement (étalé sur une période de six mois), et que du fait de son effectif réduit de 14 salariés, cet effort pèse sur l’ensemble de la masse salariale.

Sur ce, la SARL ANISA ne justifie par aucune pièce probante que la volonté de transfert du preneur évincé est préexistante à l’éviction, alors qu’il ressort du courrier du 20 juillet 2020 du preneur évincé adressé à la société LASALLE INVESTMENT que la première visite des nouveaux locaux occupés est intervenue le 25 juin 2020, soit postérieurement au congé, tout comme la signature du nouveau bail.

Contrairement à ce que soutient le bailleur, l’expert précise bien littéralement qu’il a tenu compte de l’activité du preneur évincé dans cette estimation, étant précisé qu’outre les déclarations de l’expert à cet égard, cette prise en compte résulte intrinsèquement de la méthode expertale qui s’est fondée sur les bilans d’activité du preneur évincé pour déterminer l’indemnité litigieuse. S’agissant de ces bilans, une augmentation du chiffre d’affaires ne permet pas d’exclure l’existence d’un trouble commercial, en ce que ce trouble peut prendre la forme d’un manque à gagner, plutôt qu’une perte sèche, la question de l’existence d’une franchise de loyers accordée dans les nouveaux locaux étant quant à elle indifférente à la caractérisation de ce chef de préjudice.

Le tribunal relève que l’organisation des opérations de recherche de nouveaux locaux, de négociation d’un nouveau bail dont la complexité du montage est avérée (bail en l’état futur d’achèvement), de déménagement et d’emménagement, furent-elles assistées par des prestataires qu’il convient au demeurant de piloter, ont nécessairement généré un trouble commercial caractérisé par l’improductivité partielle des salariés pendant six mois environ, et ce d’autant plus que l’effectif est modeste (14 salariés).

Le tribunal validera donc l’estimation expertale et fixera donc l’indemnité accessoire de la SAS STRATEGIES AND CORP au titre du trouble commercial à la somme de 360.000 euros.

Sur les frais de déménagement

Cette indemnité accessoire a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé (notamment, le mobilier, les archives, les serveurs informatiques).

En l’espèce, l’expert estime les frais de déménagement à la somme (arrondie) de 17.000 euros hors taxes. Cette somme résulte de la prise en compte d’une facture de l’entreprise FFDEM pour un montant de 3.185 euros HT correspondant à un déménagement d’archives et de mobiliers, et de trois autres factures respectivement de 54.295,35 euros HT, de 3.000 euros HT et 2.876 euros HT correspondant à l’installation de nouveaux serveurs informatiques, d’une baie informatique et d’un nouveau réseau téléphonique que l’expert a rapporté proportionnellement à la superficie des locaux objets de l’éviction, soit à hauteur de 23%.

Le bailleur énonce :

— que la facture de l’entreprise FFDEM relative au déménagement vers les nouveaux locaux des archives et du mobilier pour un montant de 3.185 euros HT inclut un transport vers [Localité 13] qu’elle n’a pas à supporter, et pour lequel elle préconise une décote de 1.000 euros HT ;

— qu’il n’a pas à financer les coûts supplémentaires engagés par le preneur évincé en raison de la prise à bail de locaux plus importants et/ou luxueux, et notamment, son nouveau parc informatique et téléphonique ; que la réutilisation du matériel informatique est non seulement techniquement faisable, mais également économiquement avantageuse, réduisant les coûts liés à l’acquisition de nouveaux équipements et minimisant l’interruption des opérations durant le déménagement ; que les choix technologiques effectués ne sont pas en adéquation avec les besoins réels du preneur évincé entraînant ainsi des coûts supplémentaires non justifiés ;

— qu’il estime les frais de déménagement à la somme de 9.000 euros.

Le preneur soutient :

— que le système informatique n’est pas nécessairement compatible d’un lieu à l’autre, et qu’un déménagement implique de façon quasi systématique une refonte complète du système informatique nécessitant l’acquisition d’un matériel adapté aux caractéristiques des locaux d’accueil, comme l’indique l’expert ;

— que pour éviter les coûts indus par le fait que les nouveaux locaux ne soient pas équivalents, l’expert a déjà pris soin d’appliquer aux factures produites un prorata de 23% correspondant à la proportion des surfaces des anciens locaux par rapport à celles des nouveaux locaux.

Sur ce, il est relevé que la facture de l’entreprise FFDEM relative au déménagement vers les nouveaux locaux des archives et du mobilier pour un montant de 3.185 euros HT inclut en outre un déménagement vers une adresse étrangère aux nouveaux locaux pris à bail. Il y a donc lieu de faire droit à la demande du bailleur d’appliquer sur cette facture une décote de 1.000 euros HT sur cette facture, et de retenir à ce titre la somme de 2.185 euros HT.

Par ailleurs, si l’adéquation des choix technologiques avec ses besoins appartient au preneur évincé, et que le bailleur à l’origine de l’éviction n’a pas à s’immiscer dans ses choix de gestion, le preneur évincé n’apporte pas la preuve de l’incompatibilité du matériel informatique et téléphonique avec les nouveaux locaux. En l’absence d’une telle preuve, il n’est pas justifié de faire peser sur le bailleur le financement du renouvellement à neuf de l’ensemble du matériel informatique et technique, quand bien même celui-ci apparaîtrait opportun. La somme de 13.839 euros HT tirée du calcul proportionnel de l’expert portant sur la commande et l’installation du matériel neuf sera donc réduite de moitié pour qu’elle corresponde davantage à une somme relative au déménagement et à l’installation d’un matériel déjà à disposition, soit un total de 6.919,5 euros HT.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité accessoire de la SAS STRATEGIES AND CORP au titre des frais de déménagement à la somme de 9.105 euros HT (2.185 € + 6.919,5 € = 9.104,5 € arrondis à 9.105).

Frais de réinstallation (ou d’aménagement)

Il ressort de l’article L.145-14 du code de commerce que l’indemnité d’éviction peut être augmentée éventuellement des frais normaux de réinstallation.

Il est constant que les frais d’aménagement sont déterminés en recherchant la juste indemnité par une prise en compte des travaux ou coûts nécessaires au maintien de l’activité.

Il est constant que l’indemnisation n’est due que pour des aménagements équivalents à ceux des locaux objets de l’éviction.

En l’espèce, l’expert judiciaire propose, sur la base de l’examen de l’état simplifié des immobilisations arrêté au 31 décembre 2020, de retenir soit la somme de 217.000 euros en valeur d’usage, soit la somme de 543.000 euros en valeur à neuf, sa préférence allant à la première option qu’il juge prépondérante dans la jurisprudence, même s’il estime qu’il appartient au tribunal de statuer sur ce point de droit.

Le bailleur fait soutenir :

— que la clause contractuelle d’accession sans indemnité au profit du bailleur, en fin de jouissance du preneur, des travaux exécutés par celui-ci le prive du bénéfice d’une indemnisation spécifique dans le cadre de l’évaluation de son indemnité d’éviction ;

— que subsidiairement, au regard de la jurisprudence établie, ces frais doivent être fixés à la valeur d’usage ;

— que les agencements et aménagements réalisés par le preneur évincé lors de son entrée dans les lieux sont aujourd’hui totalement amortis ;

— qu’il n’est pas établi que les immobilisations non amorties retenues concernent exclusivement les locaux évincés, étant précisé que le preneur évincé dispose également d’un établissement secondaire ;

— qu’il n’y a pas eu de vérification sur les aménagements effectués dans les nouveaux locaux du preneur évincé ;

— que l’expert n’a pas tenu compte du caractère somptuaire des dépenses afférentes aux nouveaux locaux, de sorte qu’il conviendrait de retenir une indemnisation sur la base d’une valeur d’usage égale à 20% de la valeur à neuf et non 40%, soit en l’espèce, un montant indemnisable qui ne saurait excéder une somme totale de 110.000 euros (543.288,33 x 20%).

Le preneur évincé fait valoir :

— que la jurisprudence considère que les frais d’aménagement doivent être calculés sur la valeur à neuf des équipements nécessaires à l’exploitation de son activité, dès lors qu’ils ne sont pas techniquement récupérables dans les locaux d’accueil ; qu’une grande partie des aménagements présents dans les locaux objets de l’éviction ont été faits sur mesure et n’ont pas pu être réutilisés dans les locaux d’accueil ;

— que subsidiairement, il est fondé à obtenir cette indemnité accessoire estimée à la valeur d’usage des aménagements.

Sur ce, une clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne saurait faire obstacle au droit du preneur évincé d’être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter, en ce qu’une telle interprétation s’analyserait comme une renonciation partielle au droit à l’indemnité d’éviction, ce qui heurterait l’ordre public statutaire.

C’est vainement que le bailleur invoque le caractère somptuaire des dépenses de travaux afférents aux nouveaux locaux pour écarter l’estimation expertale, alors que l’expert a soustrait de l’assiette des immobilisations tous les travaux postérieurs à la délivrance du congé, de sorte que les dépenses contestées n’ont pas été prises en compte.

Il est désormais admis que l’indemnité n’est plus à rechercher dans une optique patrimoniale du preneur évincé, c’est-à-dire en s’attachant à sa personnalisation du préjudice dans le détail fiscal des amortissements passés ou à passer mais en recherchant la juste indemnité par une prise en compte des travaux ou coûts nécessaires au maintien de l’exploitation. Au surplus le bailleur n’apporte pas la preuve que les immobilisations ont été totalement amorties. Le bailleur n’apporte pas non plus la preuve que les immobilisations retenues par l’expert incluent des éléments étrangers aux locaux considérés (c’est-à-dire son établissement de [Localité 17]), de sorte qu’il conviendra de retenir l’assiette d’immobilisation proposée par l’expert.

S’agissant de la valeur à retenir, le preneur évincé ne justifie pas que des aménagements neufs sur mesure dans les nouveaux locaux sont nécessaires à la poursuite de son exploitation, étant relevé que les locaux sont à usage de bureau et qu’il exerce une activité de prestation intellectuelle, de sorte qu’il convient de retenir la valeur d’usage estimée par l’expert sur la base de l’examen de l’état simplifié des immobilisations arrêté au 31 décembre 2020, soit la somme de 217.000 euros.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité accessoire de la SAS STRATEGIES AND CORP au titre des frais de réinstallation à la somme de 217.000 euros HT.

Sur les mesures de publicité et frais de changements de cartes de visite, de papiers à en-tête, site internet

L’expert estime les frais de publicité relatifs à des cartes de vœux informant du déménagement, à l’impression de cartes de visite et à la mise à jour du site internet à la somme de 5.000 euros. L’expert a écarté un devis relatif à l’organisation d’un cocktail, faute de facture fournie avant le dépôt du rapport.

Les parties s’entendent sur la somme de 5.000 euros. Toutefois, le preneur évincé fait valoir qu’il a effectivement organisé le cocktail précité postérieurement au dépôt du rapport d’expertise pour faire la publicité de son déménagement et qu’il justifie d’un montant de 21.605 euros HT en précisant que c’est un usage sectoriel, ce à quoi s’oppose le bailleur qui estime ce chef de préjudice non fondé.

Sur ce, le tribunal estime que les mesures publicitaires entreprises par voie postale et par voie dématérialisée (actualisation du site internet) suffisent à assurer la publicité de la nouvelle adresse du preneur évincé auprès de la clientèle, étant relevé au surplus qu’il ressort des éléments du dossier que la prise à bail au sein de la " [Adresse 12] " a été couverte par la presse spécialisée. En conséquence, doit être rejetée pour être infondée la demande de prise en compte des frais de cocktails qui resteront donc à sa charge, les événements festifs ou de convivialité ne constituant pas en l’espèce une dépense contrainte de gestion résultant de l’éviction.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité accessoire de la SAS STRATEGIES AND CORP au titre des mesures de publicité à la somme de 5.000 euros HT.

L’indemnité d’éviction sera dès lors fixée comme suit :

— indemnité de frais de remploi : 5.000 euros ;

— indemnité de trouble commercial : 360.000 euros ;

— frais de déménagement : 9.105 euros ;

— frais de réinstallation (d’aménagement) : 217.000 euros ;

— frais de mesures de publicité : 5.000 euros ;

Soit un total de : 596.105 euros ;

La SARL ANISA sera donc condamnée à payer à la SAS STRATEGIES AND CORP l’indemnité d’éviction ainsi fixée. La SAS STRATEGIES AND CORP sera déboutée du surplus de ses demandes en paiement. Cette somme étant indemnitaire, elle portera intérêt à compter de sa fixation, soit à la date du jugement.

Sur l’indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er janvier 2021 au 31 janvier 2022

Selon l’article L.145-28 du code de commerce l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du statut des baux commerciaux, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il résulte de l’article précité que le preneur maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est débiteur d’une indemnité d’ occupation prévue par le statut, correspondant à la valeur locative, usuellement diminuée d’un abattement de précarité. L’indemnité d’ occupation est exigible, dès que le bail a pris fin par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, y compris en cas d’exercice par le bailleur de son droit d’option.

L’expert judiciaire retient dans un rapport non contesté sur ce point que les locaux dépendent d’un ensemble immobilier situé [Adresse 11], au cœur du [Localité 8], dans le tronçon entre les quais de Seine et le [Adresse 16], à proximité de l'[Adresse 10]. Ce tronçon est assez peu animé sur le plan commercial, bien qu’il comporte des restaurants haut de gamme. Le stationnement est difficile et payant, malgré la présence de plusieurs parcs de stationnement publics. Les locaux disposent d’une excellente situation pour un usage de bureaux.

Les locaux dépendent d’un immeuble contemporain à usage de bureaux (fin des années 1960 ou début des années 1970) élevé en façade sur rue de 7 étages droits, d’un 8ème et 9ème étages en retrait avec terrasses, sur rez-de-chaussée et trois niveaux en sous-sol à usage d’archives et d’emplacements de stationnement. La façade sur rue est en assez bon usage apparent, mais celle sur cour présente quelques désordres nécessitant un ravalement sans urgence. Les espaces communs offres des prestations de bon standing. Tous les niveaux sont desservis par un escalier et deux ascenseurs, à l’exception du 9ème étage exclusivement accessible par un escalier.

Les locaux se composent comme suit :

— un plateau au 7ème étage : avec un bureau, une grande salle de réunion, un « open space », deux dégagements, une cuisine, des vestiaires et des WC ;

— un local à usage de salon de réception, avec une kitchenette et un WC douche et comprenant également une terrasse couverte et fermée (véranda), ainsi qu’une terrasse extérieure au 9ème étage ;

— des emplacements de parking (n°21 et 22) situés au 3ème sous-sol (non visité mais supposés être en bon état) ;

— un local d’archives situé au 2ème sous-sol (non visité mais supposé être en bon état).

L’expert indique que l’ensemble est en bon état d’entretien et doté d’aménagement de bon standing, précisant qu’il s’agit de bureaux de seconde main, disposant d’une bonne visibilité, ainsi que d’une très belle vue sur la capitale et certains monuments emblématiques, particulièrement depuis la terrasse et la véranda au dernier étage, ce qui constitue un avantage en termes d’image et de communication.

Il retient une surface utile de 226 m2 et une surface pondérée de 230,60 m2 P en incluant la véranda de 16,60 m2, surface non contestée par les parties.

En conséquence, il y a lieu de valider la surface utile et la surface pondérée proposée par l’expert.

Il est rappelé que le bail a été résilié à compter du 1er janvier 2021.

Au titre des termes de la comparaison, l’expert judiciaire retient 25 références locations nouvelles pour des bureaux d’une superficie de moins de 500 m2 au sein du périmètre géographique concerné dont les prix varient de 500 euros par m2 pour un bail conclu au 1er avril 2019 ([Adresse 1]) à 996 euros par m2 pour un bail conclu au 6 octobre 2020 ([Adresse 9]).

L’expert judiciaire retient :

— une valeur unitaire de 665 euros par m2 par an pour les surfaces de bureaux situées au 7ème étage (soit 175 m2) ;

— une valeur unitaire de 775 euros par m2 par an pour les surfaces de bureaux situées au 9ème étage (soit 55,60 m2) ;

— une valeur unitaire de 230 euros par m2 par an pour les surfaces d’archives situées au 2ème sous-sol (soit 12 m2) ;

— une valeur unitaire de 3.200 euros par m2 par an par emplacement de stationnement, au nombre de deux.

Soit une valeur locative totale de renouvellement de 169.000 euros (arrondis) hors taxes, hors charges par an.

L’expert judiciaire propose un abattement de 10% pour précarité, ce qui porte cette somme à 150.000 euros hors taxes, hors charges par an (169.000 € * 0,90 = 150.000€/an).

L’expert indique que le preneur évincé a occupé les lieux pendant 13 mois, ce qui porte l’indemnité d’occupation dont il est redevable à la somme de 163.000 €/an calculée comme suit : 150.000 € * 13/12 = 162.500 €/an arrondis à 163.000 €/an.

Le preneur évincé adhère à l’estimation expertale et sollicite à ce titre le remboursement des montants trop-perçus par le bailleur pendant la période d’occupation.

Le bailleur estime que les valeurs retenues paraissent manifestement sous-évaluées et ne tiennent pas compte de l’évolution de l’état du marché des bureaux dans le quartier central des affaires Parisien ; qu’il conviendrait de retenir une valeur de 850 /m² par an pour le 7ème étage et de 950 € /m² par an pour le 9ème étage.

Sur ce, le bailleur ne fournit aucun élément in concreto de nature à justifier le bénéfice de la fourchette haute à laquelle il prétend au regard des références expertales, alors qu’il est relevé que les locaux sont de seconde main, que la façade de l’immeuble n’est que d’un « assez bon » usage apparent ; que celle sur cour présente quelques désordres nécessitant un ravalement. Le tribunal relève en sus que nonobstant ses bonnes prestations en termes de terrasses et de vue, le neuvième étage n’est pas desservi par un ascenseur ; qu’il y a des difficultés de stationnement ; et que les locaux sont implantés sur le tronçon le moins animé de la zone.

En conséquence, compte tenu de l’emplacement des locaux (recherché à proximité du triangle d’or et de l'[Adresse 10], mais dans un tronçon peu animé), des caractéristiques des locaux (en façade assez correct, et sur cour présentant des désordres, de bon standing à l’intérieur, mais avec un étage non desservi par un ascenseur), des données de la comparaison, l’expert a fait une juste appréciation de la valeur unitaire des différentes composantes des locaux qu’il conviendra dès lors de retenir.

Compte tenu de la durée d’occupation, la SAS STRATEGIES AND CORP est redevable à la SARL ANISA de la somme de 163.000 euros hors taxes et hors charges au titre de l’indemnité d’occupation du 1er janvier 2021 au 31 janvier 2022 (sur 13 mois).

Les parties ne justifient pas des sommes effectivement payées pendant la période d’occupation.

Il ressort toutefois des prétentions de la SAS STRATEGIES AND CORP qu’au regard des conclusions de l’expert, elle a versé un trop-perçu de 36.904,81 euros, soit un montant prétendument versé de 199.904,84 euros sur 13 mois (163.000 + 36.904,81 = 199.904,84), ce qui nous permet de déduire une somme de 184.527,54 euros par an hors taxes hors charges au titre des loyers courants [(199.904,84/13 =15.377,29) * 12 = 184.527,54].

Le bailleur a quant à lui pour prétention un versement indemnitaire complémentaire de 23.120 dans l’hypothèse d’une fixation de l’indemnité d’occupation à 189.000 euros par an, soit 204.750 euros [(189.000/12 = 15.750) * 13 = 204.750] pour la période d’occupation de 13 mois, ce dont il faut en déduire qu’il estime avoir perçu la somme de 181.630 euros hors taxes et hors charges au titre des loyers courants fondés sur le bail résilié (204.750 – 23.120 = 181.630).

Les parties ne convergent pas sur le montant exact acquitté au titre de la période d’occupation puisque le tribunal relève à cet égard un différentiel de 2.897,54 déduit des prétentions respectives des parties. Toutefois, il ressort de cette analyse que le paiement acquitté est en tout état de cause supérieur au montant de l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal. En conséquence, il y a lieu de condamner la SARL ANISA à rembourser à la SAS STRATEGIES AND CORP les montants trop-perçus pour la période d’occupation en deniers ou quittances.

La SARL ANISA ayant été totalement désintéressée de sa créance d’indemnité d’occupation par les paiements intervenus pendant la période d’occupation, il n’y a pas lieu à compensation avec la créance d’indemnité d’éviction dont est titulaire la SAS STRATEGIES AND CORP.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL ANISA ayant principalement succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SARL ANISA sera condamnée à payer à la SAS STRATEGIES AND CORP la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

FIXE l’indemnité d’éviction due à la SAS STRATEGIES AND CORP par la SARL ANISA à la somme de 596.105 euros, indemnité se décomposant comme suit :

— indemnité de frais de remploi : 5.000 euros ;

— indemnité de trouble commercial : 360.000 euros ;

— frais de déménagement : 9.105 euros ;

— frais de réinstallation (d’aménagement) : 217.000 euros ;

— frais de mesures de publicité : 5.000 euros ;

— rejette le surplus des demandes indemnitaires formées par la SAS STRATEGIES AND CORP, en ce inclus la demande tendant à la fixation des intérêts légaux à une date antérieure au jugement ;

— CONDAMNE la SARL ANISA à payer à la SAS STRATEGIES AND CORP la somme globale de 596.105 euros à titre d’indemnité d’éviction ;

— FIXE l’indemnité d’occupation statutaire dont est redevable la SAS STRATEGIES AND CORP à la SARL ANISA à la somme totale de 163.000 euros hors taxes et hors charges au titre de la période d’occupation du 1er janvier 2021 au 31 janvier 2022 ;

— REJETTE le surplus des demandes indemnitaires formées par la SARL ANISA ;

— CONSTATE le versement de trop-perçus par la SAS STRATEGIES AND CORP à la SARL ANISA au titre la période d’occupation du 1er janvier 2021 au 31 janvier 2022;

— CONDAMNE la SARL ANISA à rembourser les trop-perçus au titre la période d’occupation du 1er janvier 2021 au 31 janvier 2022 en deniers ou quittances ;

— DIT n’y avoir lieu à compensation ;

— CONDAMNE la SARL ANISA à verser à la SAS STRATEGIES AND CORP la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SARL ANISA aux entiers dépens ;

— RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 14] le 13 Novembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME