TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

CHAMBRE 4

— --------

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01] (63)

— --------

Minute n°

JUGEMENT

du

25 novembre 2025

5AA

N° RG 25/00233 – N° Portalis DBXA-W-B7J-F7WK

S.C.I. CSJC

C/

[H] [I]

[X] [D]

Le :

copies exécutoires

à M^e AIMARD

copies certifiées conformes

à M^e AIMARD

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Angoulême du 30 septembre 2025, sous la présidence de Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Bordeaux, déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier,

le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 25 novembre 2025,

le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

La S.C.I. CSJC

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n°790 555 353

dont le siège social est situé [Adresse 2]

DEMANDERESSE

comparante représentée par M^e Christophe OHMER, avocat au barreau de Lyon, substitué par M^e Sonia AIMARD, avocat au barreau de Charente

ET

[H] [I]

né le 10 octobre 1991 à [Localité 3]

et

[X] [D]

demeurant tous les deux [Adresse 3]

DEFENDEURS

ni comparants, ni représentés

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe de la juridiction le 25 novembre 2025 et signé par Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de [Localité 4], déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2019, la société civile immobilière (SCI) CSJC, représentée par la société Saint Cybard Gestion, a donné à bail à [H] [I] et à [X] [D] à compter du 1er avril 2019 un logement vide sis [Adresse 4] à Saint Yrieix en Charente (16710), pour un loyer mensuel de 715 euros outre une provision mensuelle sur charges et taxes de 35 euros, comprenant la taxe d’ordures ménagères, l’entretien de la pompe à chaleur et les charges collectives, payable d’avance avant le 5 de chaque mois.

Le contrat comprenait une clause de solidarité.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 17 octobre 2024, distribuée le 19 octobre 2024, la société Saint Cybard Gestion a rappelé à [X] [D] et [H] [I] qu’ils restaient redevables de la somme de 1.800 euros au titre des loyers du mois d’août 2024 au mois d’octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024 délivré à étude à chacun des locataires, la SCI CSJC a fait signifier à [H] [I] et àTiffany [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.800 euros en principal, au titre d’un arriéré locatif au 17 octobre 2024.

Le même jour, la SCI CSCJ a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025 délivré à étude à chacun des locataires, la SCI CSCJ a fait assigner [X] [D] et [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail deux mois après le commandement de payer,

— dire qu’ils sont occupants sans droit ni titre du logement,

— prononcer la résiliation du bail d’habitation signé le 22 mars 2019,

— ordonner leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux donnés à bail d’habitation, et si besoin avec le concours de la force publique, et d’un serrurier si nécessaire,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 4.125 euros au titre des loyers impayés au 2 janvier 2025 outre accessoires et intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 octobre 2024, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif ainsi que de tout occupant de leur chef,

— juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux dépens et ses suites, en ce compris les frais du commandement et ceux de l’exécution forcée,

— dire que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le 18 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 et renvoyée à l’audience du 30 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 septembre 2025.

Comparante représentée par son conseil, la SCI CSJC sollicite le bénéfice de son assignation, sauf à à voir actualiser la dette locative à la somme de 10.483, 02 euros euros.

A l’appui de ses prétentions, elle reproche aux locataires d’avoir réglé les loyers d’abord de manière aléatoire puis d’avoir cessé de les honorer. Elle regrette que les relances puis les tentatives de trouver une solution amiable soient restées vaines. Elle indique qu’aucune somme n’aurait été réglée depuis la délivrance du commandement de payer et en tire la conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement convoqué (assignation délivrée à étude et lettre simple non revenue), [H] [I] n’est ni comparant, ni représenté.

Bien que régulièrement convoquée (assignation délivrée à étude et lettre simple non revenue), [X] [D] n’est ni comparante, ni représentée, étant relevé qu’elle était cependant présente en début d’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, étant précisé que les locataires n’ont pas été rencontrés.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [H] [I] et [X] [D], assignés à étude, n’étaient ni comparants, ni représentés à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI CSCJ justifie de la saisine de la CCAPEX le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de la SCI CSJC aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif et que dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi.

En l’espèce, le bail contient une clause intitulée « CLAUSE RESOLUTOIRE » qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges, le contrat sera résilié de plein droit deux mois après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 24 octobre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois expirant le 24 décembre 2024 à 24 heures, le solde s’établissant au 1er décembre 2024 à 3.508, 02 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au 25 décembre 2024.

Par conséquent, il est constaté la résiliation du bail au 25 décembre 2024.

Le bail se trouvant résilié depuis le 25 décembre 2024, [H] [I] et [X] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, il est ordonné l’expulsion de [H] [I] et de [X] [D] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [H] [I] et [X] [D]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 25 décembre 2024, [H] [I] et [X] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

La clause de solidarité figurant au bail stipule que les locataires sont engagés solidairement et indivisiblement.

La condamnation solidaire des défendeurs est expressément sollicitée alors que le paiement d’une indemnité d’occupation constitue une obligation découlant de l’exécution du contrat passé entre les parties.

Par conséquent, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement [H] [I] et [X] [D] à son paiement à compter du 25 décembre 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 mars 2019, du commandement de payer délivré le 24 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er septembre 2025, que la SCI CSJC rapporte la preuve de l’arriéré de loyers à hauteur de 10.483, 02 euros.

Les défendeurs ne contestent aucunement leur défaillance.

La clause de solidarité figurant au bail stipule que les locataires sont engagés solidairement et indivisiblement.

La condamnation solidaire des défendeurs est expressément sollicitée alors que le paiement du loyer, des charges et d’une indemnité d’occupation constitue une obligation découlant de l’exécution du contrat passé entre les parties.

Par conséquent, [H] [I] et [X] [D] sont solidairement condamnés à payer à la SCI CSJC la somme de 10.483, 02 euros (DIX MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT TROIS euros et DEUX centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.800 euros (MILLE HUIT CENTS euros) à compter du 24 octobre 2024, sur la somme de 4.125 euros (QUATRE MILLE CENT VINGT CINQ euros) à compter du 17 février 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [H] [I] et [X] [D] ne formulent pas de demande de délais de paiement et n’ont en tout état de cause pas repris le paiement du loyer et charges courants.

Il est dans ces conditions impossible de retenir que le paiement du loyer a repris et que les locataires sont en situation de régler leur dette locative.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à statuer sur des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret no 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, [H] [I] et [X] [D] succombent à l’instance. Ils n’ont consenti aucun effort aux fins de trouver une solution amiable au litige.

La solidarité n’est pas ordonnée, ne s’agissant pas d’une obligation découlant du contrat de bail.

Il n’y a pas lieu à statuer en l’état sur les frais de l’exécution forcée à venir.

Par conséquent, [H] [I] et [X] [D] sont condamnés aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de dénonce à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1o A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2o Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2o ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, [X] [D] et [H] [I] succombent à l’instance et la SCI CSJC a été assistée d’un conseil. Sa demande apparaît proportionnée.

La solidarité n’est pas ordonnée, ne s’agissant pas d’une obligation découlant du contrat de bail.

Par conséquent, [H] [I] et [X] [D] sont condamnés à payer à la SCI CSJC la somme de 800 euros (HUIT CENTS euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.

Par conséquent, l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement est constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Vu notamment la loi du 6 juillet 1989,

DECLARE recevable la demande de la SCI CSJC aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 mars 2019 entre la SCI CSJC d’une part, et [H] [I] et [X] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à Saint Yrieix sur Charente (16710), sont réunies à la date du 25 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [H] [I] et de [X] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par [H] [I] et [X] [D] à compter du 25 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 775 euros (SEPT CENT SOIXANTE QUINZE euros) charges comprises,

CONDAMNE solidairement [H] [I] et [X] [D] à payer à la SCI CSJC l’indemnité d’occupation mensuelle de 775 euros (SEPT CENT SOIXANTE QUINZE euros) charges comprises du 25 décembre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE solidairement [H] [I] et [X] [D] à payer à la SCI CSJC la somme de 10.483, 02 euros (DIX MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT TROIS euros et DEUX centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.800 euros (MILLE HUIT CENTS) à compter du 24 octobre 2024, sur la somme de 4.125 euros (QUATRE MILLE CENT VINGT CINQ euros) à compter du 17 février 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur des délais de paiement,

CONDAMNE [H] [I] et [X] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de dénonce à la préfecture,

CONDAMNE [H] [I] et [X] [D] à payer à la SCI CSJC la somme de 800 euros (HUIT CENTS euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE